Thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận đang phát đi những tín hiệu trái chiều khi nguồn cung ở một số phân khúc có dấu hiệu cải thiện nhưng sức mua vẫn chưa thể phục hồi. Đặc biệt, phân khúc đất nền – vốn được xem là “thước đo” tâm lý của nhà đầu tư – tiếp tục ghi nhận thanh khoản ở mức rất thấp, cho thấy dòng tiền vẫn đang thận trọng trước bối cảnh lãi suất, chi phí đầu tư và áp lực tài chính còn lớn.
Trong khi đó, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, khiến khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua ngày càng lớn.
Đất nền tăng nguồn cung nhưng giao dịch vẫn ảm đạm
Theo diễn biến thị trường quý II/2026, nguồn cung sơ cấp của phân khúc đất nền tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, phần lớn lượng hàng này đến từ các dự án đã mở bán từ trước, chiếm khoảng 93% tổng nguồn cung.
Điều đáng chú ý là dù lượng sản phẩm nhiều hơn nhưng sức mua lại không theo kịp. Tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung, giảm 16% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức thanh khoản khá thấp, phản ánh tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư cũng như việc dòng tiền vẫn chưa quay trở lại thị trường đất nền.
Các giao dịch phát sinh chủ yếu tập trung ở những dự án đã hoàn thiện hạ tầng, có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín. Những dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý hoặc nằm ở khu vực xa trung tâm gần như rất khó tìm được khách mua.
Giá đất vẫn neo cao dù giao dịch giảm mạnh
Một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường là thanh khoản suy giảm nhưng mặt bằng giá sơ cấp gần như không giảm.
Nguyên nhân đến từ việc chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, bao gồm chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công, tài chính và các thủ tục pháp lý. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư không thể điều chỉnh giá bán xuống thấp dù lượng giao dịch giảm.
Ở thị trường thứ cấp, giá đất ghi nhận mức tăng khoảng 4% so với đầu năm nhưng chỉ xuất hiện tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý, có dân cư hiện hữu hoặc sở hữu tiềm năng khai thác kinh doanh. Trong khi đó, nhiều khu vực có tính đầu cơ cao vẫn rơi vào trạng thái giao dịch chậm và khó thanh khoản.
Phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường
Khác với đất nền, căn hộ vẫn là phân khúc có lượng giao dịch ổn định hơn.
Trong quý II/2026, nguồn cung căn hộ sơ cấp đạt khoảng 19.278 căn, giảm 8% so với cùng kỳ năm trước. TP.HCM tiếp tục là địa phương chiếm ưu thế với khoảng 90% tổng nguồn cung toàn khu vực.
Mặc dù nguồn cung giảm, căn hộ vẫn nhận được sự quan tâm lớn hơn so với các phân khúc khác nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, sức cầu trên thị trường sơ cấp vẫn giảm khoảng 11% so với cùng kỳ.
Ở thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ giảm phổ biến từ 2–6% so với quý trước. Áp lực này chủ yếu đến từ những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, buộc phải giảm giá để thu hồi vốn hoặc giảm gánh nặng lãi vay.
Nhà phố và biệt thự cũng đối mặt áp lực thanh khoản
Phân khúc nhà phố và biệt thự ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 2% so với cùng kỳ năm trước, trong đó hơn một nửa nguồn hàng tập trung tại TP.HCM.
Tuy nhiên, sức mua vẫn khá yếu khi tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 9% tổng nguồn cung, giảm tới 71% so với cùng kỳ năm 2025.
Các giao dịch thành công chủ yếu xuất hiện ở những đại đô thị lớn hoặc dự án đã bàn giao, hoàn thiện pháp lý và được phát triển bởi các doanh nghiệp có thương hiệu trên thị trường.
Giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào, trong khi giá thứ cấp chỉ tăng nhẹ khoảng 2% và tập trung ở số ít dự án có khả năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê tốt.
Vì sao thị trường vẫn chưa phục hồi?
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản phía Nam vẫn đang chịu tác động bởi nhiều yếu tố.
Thứ nhất, mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản vẫn ở mức tương đối cao, khiến nhiều nhà đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.
Thứ hai, giá bán sơ cấp chưa có dấu hiệu giảm trong khi thu nhập và khả năng tích lũy của người mua chưa cải thiện đáng kể.
Bên cạnh đó, tâm lý thận trọng vẫn bao trùm thị trường khi nhiều nhà đầu tư chờ đợi thêm các chính sách hỗ trợ, tiến độ tháo gỡ pháp lý và diễn biến kinh tế vĩ mô trước khi quyết định xuống tiền.
Dự báo quý III/2026: Nguồn cung mới vẫn hạn chế
Bước sang quý III/2026, thị trường được dự báo sẽ chưa có nhiều đột phá trong ngắn hạn.
Đối với đất nền, nguồn cung mới chỉ dao động khoảng 300–400 sản phẩm, chủ yếu vẫn đến từ các dự án đã triển khai trước đó. Thanh khoản nhiều khả năng tiếp tục ở mức thấp do tâm lý nhà đầu tư còn dè dặt.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 10.000–13.000 căn. Căn hộ hạng A tiếp tục tập trung tại khu vực trung tâm TP.HCM, trong khi phân khúc hạng B và C sẽ chiếm ưu thế tại các đô thị vùng ven nhờ phù hợp hơn với nhu cầu ở thực.
Đối với nhà phố và biệt thự, thị trường có thể đón khoảng 2.000–3.000 sản phẩm mới, tập trung tại các đại đô thị quy mô lớn ở TP.HCM, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu. Việc đẩy nhanh tiến độ pháp lý được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện nguồn cung, dù sức mua khó có thể phục hồi mạnh trong thời gian ngắn.
Triển vọng thị trường: Cơ hội dành cho người mua ở thực
Dù thanh khoản còn thấp, thị trường bất động sản phía Nam vẫn xuất hiện những tín hiệu tích cực. Nhiều dự án đang từng bước được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư mạnh và nguồn cung mới dần được bổ sung.
Trong bối cảnh giá bán chưa giảm sâu nhưng người bán sẵn sàng đưa ra nhiều chính sách ưu đãi về thanh toán, hỗ trợ lãi suất và chiết khấu, đây có thể là giai đoạn phù hợp để người mua ở thực lựa chọn những dự án có pháp lý hoàn chỉnh và tiềm năng tăng giá trong dài hạn.
Đối với nhà đầu tư, giai đoạn hiện nay đòi hỏi chiến lược chọn lọc kỹ lưỡng hơn, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, khả năng khai thác dòng tiền và nằm trong khu vực được hưởng lợi từ các dự án giao thông trọng điểm. Thay vì chạy theo tâm lý đầu cơ ngắn hạn, xu hướng đầu tư giá trị sẽ tiếp tục là yếu tố quyết định hiệu quả trong chu kỳ phục hồi sắp tới của thị trường.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
