Từ ngày 1/7/2026, nhiều quy định mới trong lĩnh vực xây dựng chính thức được áp dụng, trong đó đáng chú ý là việc người dân xây nhà có chiều cao từ 12m trở lên sẽ không còn được tự thiết kế như trước. Quy định mới nhằm nâng cao chất lượng công trình, đảm bảo an toàn xây dựng, đồng thời hạn chế các rủi ro về kết cấu, phòng cháy chữa cháy và tuổi thọ công trình.
Đây là thay đổi quan trọng mà các cá nhân đang có kế hoạch xây dựng nhà ở cần đặc biệt lưu ý để tránh vi phạm quy định pháp luật cũng như phát sinh chi phí điều chỉnh hồ sơ trong quá trình xin giấy phép xây dựng.
Nhà ở nào được tự thiết kế?
Theo quy định mới, chủ đầu tư vẫn được tự tổ chức thiết kế đối với các công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô nhỏ, đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Dưới 3 tầng.
- Không có tầng hầm.
- Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 250m².
- Chiều cao công trình dưới 12m.
Đây là nhóm nhà ở phổ biến tại các khu dân cư hiện nay, vì vậy người dân vẫn có thể chủ động lên phương án thiết kế mà không bắt buộc phải thuê đơn vị tư vấn chuyên nghiệp.
Nhà cao từ 12m trở lên bắt buộc phải có đơn vị thiết kế
Đối với nhà ở riêng lẻ không thuộc nhóm trên, việc thiết kế bắt buộc phải do tổ chức hoặc cá nhân có đủ chuyên môn và kinh nghiệm theo quy định của pháp luật thực hiện.
Nhóm công trình này bao gồm:
- Nhà dưới 7 tầng nhưng có chiều cao từ 12m trở lên.
- Nhà có 1 tầng hầm.
- Nhà có quy mô lớn vượt giới hạn diện tích hoặc chiều cao được phép tự thiết kế.
Việc sử dụng đơn vị thiết kế có năng lực nhằm bảo đảm hồ sơ kỹ thuật đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn về kết cấu, chịu lực, an toàn điện, cấp thoát nước, môi trường và các yêu cầu kỹ thuật khác trước khi thi công.
Nhà từ 7 tầng hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên có yêu cầu nghiêm ngặt hơn
Đối với công trình nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên, ngoài việc bắt buộc phải do đơn vị có chuyên môn thực hiện thiết kế, hồ sơ còn phải đáp ứng đầy đủ các quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy và chữa cháy.
Đây là nhóm công trình có mức độ rủi ro cao hơn nên quá trình lập hồ sơ, thẩm định và thi công sẽ được quản lý chặt chẽ nhằm bảo đảm an toàn cho người sử dụng cũng như khu vực xung quanh.
Vì sao Nhà nước siết chặt quy định thiết kế?
Trong những năm gần đây, nhiều công trình nhà ở được xây dựng theo hình thức tự thiết kế hoặc chỉnh sửa bản vẽ thiếu chuyên môn đã phát sinh hàng loạt vấn đề như:
- Kết cấu không đảm bảo an toàn.
- Lún, nứt công trình sau thời gian ngắn sử dụng.
- Thiết kế không đáp ứng tiêu chuẩn chịu lực.
- Thiếu phương án phòng cháy chữa cháy.
- Khó khăn trong quá trình xin cấp phép hoặc hoàn công.
Việc bắt buộc sử dụng đơn vị thiết kế có năng lực đối với các công trình quy mô lớn sẽ góp phần nâng cao chất lượng xây dựng, giảm thiểu nguy cơ mất an toàn và bảo vệ quyền lợi của chính chủ đầu tư.
Người dân cần chuẩn bị gì trước khi xây nhà?
Nếu đang có kế hoạch xây dựng nhà ở từ năm 2026, người dân nên:
- Xác định quy mô công trình ngay từ đầu để biết mình có thuộc diện được tự thiết kế hay không.
- Thuê đơn vị tư vấn thiết kế có đủ điều kiện hành nghề nếu công trình thuộc diện bắt buộc.
- Chuẩn bị hồ sơ thiết kế đúng quy định trước khi nộp xin giấy phép xây dựng.
- Dự trù thêm chi phí thiết kế đối với các công trình có quy mô lớn nhằm tránh phát sinh trong quá trình thực hiện.
Việc tuân thủ đúng quy định ngay từ khâu thiết kế sẽ giúp quá trình xin phép xây dựng, thi công và hoàn công diễn ra thuận lợi hơn, đồng thời bảo đảm giá trị lâu dài của công trình.
Kết luận
Từ ngày 1/7/2026, quy định về thiết kế nhà ở riêng lẻ đã có sự phân loại rõ ràng theo quy mô công trình. Người dân chỉ được tự thiết kế đối với nhà ở quy mô nhỏ dưới 3 tầng, không có tầng hầm, diện tích dưới 250m² và chiều cao dưới 12m. Đối với các công trình cao từ 12m trở lên hoặc có quy mô lớn hơn, việc thiết kế bắt buộc phải do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn thực hiện theo quy định. Đây được xem là bước hoàn thiện quan trọng trong quản lý chất lượng công trình, góp phần nâng cao mức độ an toàn, hạn chế rủi ro và hướng tới sự phát triển bền vững của hoạt động xây dựng nhà ở tại Việt Nam.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
