Cách Nhà nước giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đang đứng trước những định hướng thay đổi quan trọng, với trọng tâm là công khai, minh bạch, cạnh tranh và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.
Theo định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW, cơ chế tiếp cận đất đai sẽ tiếp tục được hoàn thiện theo hướng xác định rõ phương thức, điều kiện, tiêu chí, trình tự và trách nhiệm giám sát đối với từng trường hợp. Đây được xem là cơ sở quan trọng để tiếp tục hoàn thiện chính sách đất đai trong thời gian tới.
Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu
Một trong những điểm đáng chú ý là định hướng giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Cách tiếp cận này nhằm tăng tính cạnh tranh, minh bạch trong phân bổ nguồn lực đất đai, đồng thời lựa chọn những nhà đầu tư có đủ năng lực để khai thác đất hiệu quả.
Đối với các trường hợp không đấu giá, đấu thầu hoặc trường hợp nhà đầu tư được tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, Trung ương yêu cầu phải quy định rõ điều kiện và trình tự thực hiện.
Đáng chú ý, cơ chế giám sát và xử lý vi phạm cũng được đặt ra chặt chẽ hơn, nhất là với các hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Người sử dụng đất có thêm lựa chọn về hình thức thuê đất
Nghị quyết định hướng cho phép người sử dụng đất lựa chọn trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, tùy thuộc mục đích, phạm vi và thời hạn sử dụng đất.
Về góc độ tài chính, việc lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất có thể ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền của doanh nghiệp, chi phí đầu tư ban đầu và hiệu quả khai thác dự án.
Do đó, khi chính sách được thể chế hóa, doanh nghiệp sẽ cần tính toán kỹ giữa khả năng huy động vốn, chi phí sử dụng đất và thời gian thu hồi vốn.
Thận trọng với đất có thời hạn và hạn chế phân lô bán nền
Trung ương cũng yêu cầu nghiên cứu thận trọng cơ chế giao đất, cho thuê đất có thời hạn đối với một số loại hình như đất nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh.
Việc thay đổi thời hạn sử dụng đất cần được đánh giá trên nhiều phương diện, trong đó có thị trường bất động sản, hệ thống tín dụng và quyền tài sản của người dân.
Đối với nhà ở thương mại để bán, định hướng tiếp tục giao đất có thời hạn lâu dài, đồng thời ưu tiên phát triển nhà chung cư.
Một nội dung khác đáng chú ý là hạn chế tối đa phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt ở các đô thị lớn. Điều này có thể góp phần hạn chế tình trạng phát triển đô thị manh mún, đồng thời thúc đẩy mô hình đô thị được quy hoạch và đầu tư đồng bộ hơn.
Kiểm soát chặt việc chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất tiếp tục là lĩnh vực được yêu cầu quản lý chặt.
Trọng tâm gồm đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất của doanh nghiệp Nhà nước sau cổ phần hóa và các loại đất sử dụng đa mục đích.
Định hướng này có ý nghĩa lớn đối với thị trường bất động sản bởi việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường tác động trực tiếp đến khả năng phát triển dự án, chi phí đất và giá trị thương mại của quỹ đất.
Theo quy định hiện hành, những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện phải xin phép vẫn phải thực hiện trình tự, thủ tục và được cơ quan có thẩm quyền quyết định.
Thị trường bất động sản sẽ chịu tác động như thế nào?
Nhìn từ góc độ thị trường, định hướng mới có thể tạo ra sự thay đổi đáng kể trong cách doanh nghiệp tiếp cận và phát triển quỹ đất.
Trong ngắn hạn, yêu cầu minh bạch hóa đấu giá, đấu thầu và kiểm soát chuyển mục đích có thể khiến quá trình chuẩn bị một số dự án được rà soát kỹ hơn.
Tuy nhiên, về dài hạn, đây có thể là yếu tố giúp nâng chất lượng nguồn cung bất động sản, hạn chế tình trạng giữ đất, sử dụng đất kém hiệu quả và giảm rủi ro pháp lý cho các dự án.
Đặc biệt, khi việc giao đất và cho thuê đất ngày càng gắn với năng lực triển khai thực tế, lợi thế sẽ có xu hướng thuộc về những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, pháp lý minh bạch và khả năng phát triển dự án thực chất.
Với người mua nhà và nhà đầu tư, điều quan trọng trong thời gian tới không chỉ là nhìn vào vị trí hay kỳ vọng tăng giá, mà cần quan tâm sâu hơn đến pháp lý quỹ đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và tiến độ triển khai dự án.
Nhìn tổng thể, các định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW cho thấy đất đai đang được đặt trong yêu cầu lớn hơn: không chỉ quản lý chặt mà phải khai thác hiệu quả, minh bạch và tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
