Hai khu đất nằm tại những vị trí đắt giá bậc nhất khu trung tâm TP.HCM, tổng trị giá hơn 7.533 tỷ đồng, đang được dự kiến sử dụng để thanh toán phần lớn giá trị hợp đồng BT của dự án cầu Cần Giờ. Đằng sau phương án này không chỉ là câu chuyện về một cây cầu mới mà còn là bài toán quản lý tài sản công, định giá đất và cân đối nguồn lực cho hạ tầng.
Theo phương án tài chính được điều chỉnh, TP.HCM dự kiến sử dụng hai khu đất tại 2-4-6 Hai Bà Trưng và 8-12 Lê Duẩn để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án thành phần xây dựng cầu Cần Giờ theo hợp đồng BT.
Tổng giá trị quỹ đất đối ứng được xác định hơn 7.533 tỷ đồng, tương đương khoảng 69,65% giá trị hợp đồng BT của dự án.
Phần còn lại khoảng 3.738 tỷ đồng dự kiến được thanh toán bằng ngân sách thành phố sau khi hoàn tất việc thanh toán bằng quỹ đất.
Hai khu “đất vàng” hơn 7.500 tỷ đồng nằm ở đâu?
Điểm đáng chú ý của phương án này là cả hai khu đất đều nằm tại khu vực trung tâm TP.HCM, có vị trí đắc địa và khả năng khai thác thương mại lớn.
Khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng: Bốn mặt tiền giữa trung tâm
Khu đất tại số 2-4-6 Hai Bà Trưng có giá trị khoảng 4.111 tỷ đồng.
Đây là một trong những vị trí đặc biệt khi khu đất sở hữu tới bốn mặt tiền, tiếp giáp các tuyến đường Hai Bà Trưng, Đông Du, Thi Sách và Công trường Mê Linh.
Vị trí này nằm ngay khu vực trung tâm, gần sông Sài Gòn và kết nối với nhiều công trình, điểm đến quan trọng của đô thị.
Đặc biệt, khu đất nằm gần bến du thuyền Bạch Đằng và khu vực cầu đi bộ qua sông Sài Gòn đang được triển khai.
Xét dưới góc độ bất động sản, lợi thế lớn nhất của khu đất không chỉ nằm ở diện tích mà còn ở khả năng tiếp cận, độ nhận diện thương mại và vị trí ven sông.
Những yếu tố này thường tạo ra giá trị gia tăng đáng kể đối với các dự án phát triển thương mại, dịch vụ, khách sạn, văn phòng hoặc tổ hợp đa chức năng nếu được khai thác trong tương lai.
Khu đất 8-12 Lê Duẩn: Tài sản công tại vị trí trung tâm
Khu đất thứ hai nằm tại số 8-12 Lê Duẩn, có diện tích hơn 4.800 m², được định giá khoảng 3.422 tỷ đồng.
Khu đất nằm tại khu vực trung tâm, có các mặt tiền đường Lê Duẩn, Nguyễn Văn Chiêm và Hai Bà Trưng.
Hiện khu đất đang được quây tôn và sử dụng làm bãi giữ ô tô, xe máy.
Điểm đáng chú ý là đây là tài sản công do UBND TP.HCM quản lý.
Với vị trí nằm giữa khu vực trung tâm, giá trị của khu đất không chỉ được nhìn nhận thông qua diện tích hơn 4.800 m² mà còn nằm ở tiềm năng khai thác trong dài hạn.
Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, những khu đất có vị trí như vậy thường có giá trị kinh tế đặc biệt cao.
Hơn 7.533 tỷ đồng đất đối ứng chiếm gần 70% giá trị hợp đồng BT
Theo phương án tài chính mới, tổng giá trị hai khu đất đạt hơn 7.533 tỷ đồng.
Trong khi đó, giá trị hợp đồng BT của dự án thành phần xây dựng cầu Cần Giờ khoảng 10.816 tỷ đồng.
Như vậy, quỹ đất đối ứng tương đương khoảng 69,65% giá trị hợp đồng BT.
Có thể hình dung cơ cấu thanh toán như sau:
| Hạng mục | Giá trị dự kiến |
| Khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng | Khoảng 4.111 tỷ đồng |
| Khu đất 8-12 Lê Duẩn | Khoảng 3.422 tỷ đồng |
| Tổng giá trị quỹ đất đối ứng | Hơn 7.533 tỷ đồng |
| Giá trị hợp đồng BT cầu Cần Giờ | Khoảng 10.816 tỷ đồng |
| Tỷ lệ quỹ đất/hợp đồng BT | Khoảng 69,65% |
| Phần còn lại từ ngân sách | Khoảng 3.738 tỷ đồng |
Theo phương án này, quỹ đất đóng vai trò là nguồn lực chính để thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho nhà đầu tư, trong khi ngân sách thành phố đảm nhận phần giá trị còn lại.
Đây là mô hình đáng chú ý bởi nó cho phép Nhà nước khai thác giá trị tài sản công để đầu tư trở lại cho hạ tầng, thay vì phải bố trí toàn bộ nguồn vốn từ ngân sách ngay từ đầu.
Vì sao quỹ đất trung tâm lại được đưa vào phương án thanh toán cầu Cần Giờ?
Cơ chế BT về bản chất gắn việc nhà đầu tư thực hiện công trình với nghĩa vụ thanh toán của Nhà nước.
Trong trường hợp này, thay vì chỉ sử dụng nguồn tiền ngân sách, TP.HCM dự kiến dùng quỹ đất có giá trị lớn để thực hiện một phần nghĩa vụ thanh toán.
Nếu được triển khai hiệu quả, cách làm này có thể tạo ra hiệu ứng “hai trong một”: vừa phát triển hạ tầng, vừa khai thác nguồn lực đất đai để giảm áp lực chi ngân sách trực tiếp.
Tuy nhiên, điểm quan trọng nhất của mô hình này nằm ở định giá tài sản công.
Đất trung tâm TP.HCM có giá trị thương mại rất lớn. Vì vậy, việc xác định giá trị quỹ đất đối ứng phải bảo đảm sát với giá trị thị trường, minh bạch và có cơ chế kiểm soát chặt chẽ.
Nếu định giá thấp hơn giá trị thực tế, Nhà nước có nguy cơ thất thoát tài sản công.
Ngược lại, nếu định giá quá cao, nhà đầu tư có thể phải nhận một quỹ đất có giá trị lớn hơn nghĩa vụ thanh toán.
Do đó, bài toán quỹ đất đối ứng luôn phải đặt trong mối quan hệ giữa giá đất – giá trị công trình – lợi ích Nhà nước – lợi ích nhà đầu tư.
TP.HCM điều chỉnh phương án, loại khu đất 152 Trần Phú
So với phương án trước đây, danh mục quỹ đất dùng để thanh toán cầu Cần Giờ đã có sự thay đổi.
Trước đó, phương án dự kiến sử dụng ba khu đất gồm:
- 8-12 Lê Duẩn;
- 2-4-6 Hai Bà Trưng;
- 152 Trần Phú.
Tổng giá trị quỹ đất theo phương án cũ khoảng 9.773 tỷ đồng.
Sau quá trình rà soát, khu đất 152 Trần Phú được đưa ra khỏi danh mục thanh toán.
Điều này khiến tổng giá trị quỹ đất đối ứng giảm khoảng 2.240 tỷ đồng, xuống còn hơn 7.533 tỷ đồng.
Phần chênh lệch nghĩa vụ thanh toán được chuyển sang phương án sử dụng ngân sách thành phố.
Đây là một thay đổi quan trọng về mặt tài chính bởi nó làm giảm quy mô tài sản công được đưa vào phương án thanh toán, đồng thời tăng vai trò của nguồn vốn ngân sách trong cơ cấu tài chính dự án.
Ngân sách TP.HCM sẽ phải thanh toán thêm khoảng 3.738 tỷ đồng
Sau khi sử dụng hai khu đất có tổng giá trị hơn 7.533 tỷ đồng, phần nghĩa vụ còn lại khoảng 3.738 tỷ đồng dự kiến được TP.HCM thanh toán bằng ngân sách.
Khoản tiền này dự kiến được thực hiện trong vòng hai năm kể từ khi công trình hoàn thành và đưa vào khai thác.
Về mặt tài chính công, cách thanh toán này có một điểm đáng chú ý: thành phố không phải ngay lập tức bố trí toàn bộ phần tiền còn lại mà có thể phân bổ nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ được xác định.
Tuy nhiên, điều đó cũng đồng nghĩa ngân sách tương lai cần có kế hoạch bảo đảm nguồn vốn để thực hiện nghĩa vụ thanh toán khi dự án hoàn thành.
Vì vậy, hiệu quả của phương án không chỉ nằm ở việc “có quỹ đất để đối ứng”, mà còn phụ thuộc vào khả năng khai thác nguồn lực đất đai, tiến độ dự án và cân đối ngân sách trong những năm tiếp theo.
Cầu Cần Giờ có thể tạo tác động thế nào đến thị trường bất động sản?
Từ góc độ thị trường, cầu Cần Giờ không đơn thuần là một công trình giao thông.
Khi một cây cầu lớn được xây dựng, giá trị lớn nhất thường đến từ khả năng rút ngắn thời gian di chuyển và mở rộng không gian phát triển đô thị.
Đối với Cần Giờ, tác động này càng đáng chú ý bởi khu vực đang được định hướng phát triển mạnh về đô thị, du lịch, dịch vụ và kinh tế biển.
Khi kết nối với khu vực trung tâm TP.HCM được cải thiện, khả năng tiếp cận Cần Giờ có thể thuận lợi hơn.
Điều này có thể tác động đến:
- Giá trị đất tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng;
- Nhu cầu phát triển nhà ở;
- Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng;
- Thương mại – dịch vụ;
- Logistics và vận tải;
- Các khu đô thị mới;
- Khả năng thu hút đầu tư vào khu vực phía Nam thành phố.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phân biệt rõ tác động thực tế của hạ tầng với kỳ vọng đầu cơ.
Không phải mọi khu đất đều tăng giá chỉ vì nằm trong cùng một địa bàn có dự án hạ tầng lớn.
Giá trị bất động sản còn phụ thuộc vào quy hoạch, pháp lý, khả năng tiếp cận thực tế, tiến độ công trình, khả năng khai thác thương mại và nhu cầu thực của thị trường.
“Đất vàng” trung tâm TP.HCM đổi lấy hạ tầng: Bài toán lợi ích phải được tính dài hạn
Một khu đất trung tâm có thể mang lại nguồn thu lớn nếu được đấu giá hoặc khai thác thương mại phù hợp.
Trong khi đó, một cây cầu cũng tạo ra giá trị kinh tế thông qua việc cải thiện giao thông, thúc đẩy đầu tư và mở rộng không gian phát triển.
Vì vậy, bài toán đặt ra không phải đơn giản là “đổi đất lấy cầu”, mà là:
Giá trị đất công được đưa ra bao nhiêu, giá trị hạ tầng nhận về bao nhiêu và lợi ích kinh tế – xã hội dài hạn mà công trình tạo ra là bao nhiêu?
Đây là lý do việc xác định giá đất, phương pháp định giá và cơ chế kiểm soát thanh toán có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Nếu công trình được triển khai đúng tiến độ, tổng mức đầu tư được kiểm soát và quỹ đất được định giá sát thị trường, mô hình có thể giúp khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai để phát triển hạ tầng.
Ngược lại, nếu giá trị tài sản công và nghĩa vụ thanh toán không được xác định chặt chẽ, rủi ro thất thoát nguồn lực Nhà nước có thể phát sinh.
Định giá quỹ đất đối ứng: Yếu tố quyết định hiệu quả tài chính
Đối với phương án sử dụng đất để thanh toán công trình BT, giá đất là biến số đặc biệt quan trọng.
Chỉ cần chênh lệch nhỏ trong định giá đối với những khu đất trị giá hàng nghìn tỷ đồng, giá trị tuyệt đối cũng có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng.
Do đó, quá trình xác định giá trị cần bảo đảm nhiều lớp kiểm soát, từ cơ sở dữ liệu giao dịch, quy hoạch, mục đích sử dụng đất, hệ số khai thác, thời hạn sử dụng đến tiềm năng thương mại của khu đất.
Đặc biệt, không thể chỉ nhìn vào giá trị hiện tại của đất mà bỏ qua giá trị kinh tế có thể hình thành trong tương lai.
Một khu đất bốn mặt tiền, nằm gần sông và các công trình hạ tầng – du lịch lớn có thể có khả năng khai thác thương mại rất khác một khu đất cùng diện tích nhưng ở vị trí ít thuận lợi hơn.
Đây chính là lý do các dự án sử dụng quỹ đất công để thanh toán cần được theo dõi chặt chẽ từ khâu định giá cho tới khi hoàn tất nghĩa vụ thanh toán.
Cầu Cần Giờ và bước dịch chuyển không gian phát triển của TP.HCM
Việc TP.HCM lựa chọn hai khu đất trung tâm có giá trị lớn để thanh toán phần lớn nghĩa vụ BT cho cầu Cần Giờ cho thấy một xu hướng đáng chú ý trong quản lý tài chính đô thị: đất đai ngày càng được xem là một nguồn lực tài chính để phát triển hạ tầng.
Nếu được thực hiện minh bạch và hiệu quả, việc khai thác quỹ đất có thể giúp thành phố tạo nguồn lực đầu tư cho những công trình có khả năng mở rộng không gian kinh tế.
Với cầu Cần Giờ, giá trị của dự án có thể không chỉ nằm ở bản thân công trình mà còn ở khả năng kết nối và mở khóa tiềm năng phát triển của cả một khu vực.
Từ góc nhìn bất động sản, đây là yếu tố mà thị trường sẽ đặc biệt quan tâm trong những năm tới.
Tuy nhiên, hạ tầng chỉ tạo ra giá trị bền vững khi đi cùng quy hoạch, pháp lý, tiện ích và tốc độ phát triển thực tế. Nhà đầu tư không nên chỉ dựa vào thông tin về cây cầu để đưa ra quyết định mua bán đất.
Điều đáng theo dõi nhất lúc này không chỉ là hai khu “đất vàng” trị giá hơn 7.533 tỷ đồng được sử dụng như thế nào, mà còn là cách TP.HCM biến nguồn lực đất đai thành hạ tầng và từ hạ tầng tạo ra giá trị mới cho nền kinh tế đô thị.
Nếu cơ chế tài chính được kiểm soát chặt chẽ, cầu Cần Giờ có thể trở thành một ví dụ đáng chú ý về việc tái phân bổ giá trị đất đai để đầu tư hạ tầng, qua đó mở rộng không gian phát triển của TP.HCM về phía biển.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
