Hàng loạt dự án bất động sản “đắp chiếu” nhiều năm có thể đứng trước một hướng xử lý mới: Nhà nước mua lại những dự án nhà ở thương mại không còn khả năng triển khai hoặc không thể chuyển nhượng, sau đó chuyển hóa thành quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Đây là một trong những định hướng đáng chú ý được đặt ra tại Nghị quyết 21-NQ/TW và được cụ thể hóa trong Kế hoạch 07-KH/TW của Bộ Chính trị.
Nếu được thể chế hóa và triển khai, cơ chế này có thể tạo ra tác động đáng kể đối với cả thị trường bất động sản lẫn chính sách nhà ở xã hội, nhà ở công.
Nhà nước có thể mua lại dự án “đắp chiếu”
Theo Kế hoạch 07-KH/TW, Bộ Chính trị giao xây dựng và trình Quốc hội ban hành Nghị quyết về thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại trong trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc dự án không thể chuyển nhượng.
Mục tiêu đặt ra là hoàn thành việc xây dựng cơ chế trong năm 2027.
Sau khi được mua lại, các dự án này sẽ được sử dụng để hình thành quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân và các mục tiêu an sinh xã hội.
Đây được xem là một hướng tiếp cận khá đặc biệt bởi thay vì để các dự án tiếp tục nằm bất động, nguồn lực đất đai và công trình đã đầu tư có thể được đưa trở lại thị trường theo một mục tiêu khác.
Điểm đáng chú ý: Không mua theo giá trị kỳ vọng
Một trong những vấn đề quan trọng nhất của cơ chế này nằm ở nguyên tắc tài chính.
Theo định hướng, Nhà nước sẽ tính đúng, tính đủ và hợp lý các chi phí đầu vào của chủ đầu tư khi mua lại dự án, nhưng không bao gồm phần địa tô chênh lệch.
Điều này có ý nghĩa lớn về mặt quản lý ngân sách.
Nếu Nhà nước mua lại dự án theo mức giá đã bao gồm toàn bộ phần giá trị tăng thêm của đất do quy hoạch, hạ tầng hoặc biến động thị trường tạo ra, chi phí ngân sách có thể tăng rất lớn.
Ngược lại, việc loại trừ địa tô chênh lệch nhằm hướng tới nguyên tắc Nhà nước chỉ thanh toán cho những chi phí hợp lý đã hình thành trong quá trình đầu tư.
Nói cách khác, cơ chế này không nhằm biến dự án “đắp chiếu” thành một thương vụ đầu tư sinh lời cho chủ đầu tư, mà hướng tới xử lý nguồn lực bị đóng băng và phục vụ lợi ích công cộng.
Vì sao cơ chế này có thể tạo tác động lớn đến thị trường?
Một dự án bất động sản bị đình trệ trong thời gian dài không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp.
Nguồn vốn của ngân hàng có thể bị mắc kẹt. Người mua nhà có thể phải chờ đợi. Quỹ đất không được khai thác. Hạ tầng xung quanh dự án cũng có thể bị ảnh hưởng.
Trong khi đó, nhu cầu nhà ở tại các đô thị vẫn rất lớn.
Nếu một phần những dự án không còn khả năng triển khai được xử lý thông qua cơ chế mua lại, nguồn lực đang bị “đóng băng” có thể được tái sử dụng.
Đây chính là lý do cơ chế mới được đánh giá có tác động “kép”.
Một mặt, nó hỗ trợ giải quyết các dự án bất động sản tồn đọng.
Mặt khác, Nhà nước có thể bổ sung thêm quỹ nhà ở thuộc sở hữu công để phục vụ người dân.
Quỹ nhà ở công có thể được sử dụng như thế nào?
Sau khi tiếp nhận, những dự án đủ điều kiện có thể trở thành nguồn cung cho nhiều mục tiêu khác nhau, chẳng hạn nhà ở cho thuê, nhà ở phục vụ an sinh xã hội hoặc các chương trình nhà ở của Nhà nước.
Điều này đặc biệt đáng chú ý trong bối cảnh giá nhà thương mại tại nhiều đô thị ngày càng vượt xa khả năng chi trả của một bộ phận người dân.
Nếu được triển khai hiệu quả, quỹ nhà ở công có thể tạo thêm một nguồn cung ổn định, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào các dự án nhà ở thương mại mới.
Đồng thời, việc tận dụng những dự án đã có đất, hạ tầng hoặc một phần công trình cũng có thể giúp giảm lãng phí nguồn lực xã hội.
Thị trường bất động sản có thể bước vào giai đoạn “lọc” mạnh hơn
Từ góc nhìn tài chính, chính sách này cũng gửi đi một thông điệp đáng chú ý với các chủ đầu tư.
Trong tương lai, những dự án không đủ năng lực tài chính, không có khả năng triển khai hoặc không thể chuyển nhượng có thể phải đối mặt với cơ chế xử lý mạnh hơn thay vì tiếp tục kéo dài tình trạng đình trệ.
Điều này có thể thúc đẩy thị trường sàng lọc những chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, đồng thời tạo lợi thế cho doanh nghiệp có nguồn vốn khỏe, pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai dự án thực tế.
Với ngân hàng, việc xử lý các dự án tồn đọng cũng có thể góp phần giảm tình trạng vốn tín dụng bị mắc kẹt trong những tài sản không tạo ra dòng tiền.
Tuy nhiên, cơ chế mua lại cần được thiết kế rất chặt chẽ
Dù có nhiều kỳ vọng, việc Nhà nước mua lại dự án bất động sản cũng đặt ra không ít vấn đề cần giải quyết.
Trước hết là tiêu chí xác định dự án nào đủ điều kiện được mua lại.
Nếu phạm vi áp dụng quá rộng, ngân sách Nhà nước có thể chịu áp lực lớn. Ngược lại, nếu điều kiện quá chặt, chính sách sẽ khó tạo ra tác động thực tế.
Bên cạnh đó là vấn đề xác định giá trị dự án, chi phí đầu vào hợp lý, nghĩa vụ tài chính về đất, các khoản nợ, quyền lợi của khách hàng và trách nhiệm của chủ đầu tư.
Đặc biệt, cơ chế định giá phải đủ minh bạch để tránh tạo ra lợi ích không phù hợp cho bất kỳ bên nào.
Một hướng đi mới cho các dự án bất động sản tồn đọng
Nghị quyết 21-NQ/TW và Kế hoạch 07-KH/TW đang mở ra một hướng tiếp cận đáng chú ý: thay vì để những dự án không thể triển khai tiếp tục nằm bất động, Nhà nước có thể chủ động tham gia xử lý và chuyển hóa nguồn lực này thành tài sản phục vụ cộng đồng.
Nếu cơ chế thí điểm được Quốc hội thông qua và xây dựng đủ chặt chẽ, đây có thể trở thành một trong những giải pháp quan trọng để xử lý các dự án “đắp chiếu”, khơi thông nguồn lực đất đai và bổ sung quỹ nhà ở công.
Với thị trường bất động sản, tác động lớn nhất có thể không nằm ở số lượng dự án được mua lại, mà ở thông điệp về một thị trường phải sử dụng đất hiệu quả, vốn phải được đưa vào hoạt động và những tài sản bị bỏ hoang sẽ ngày càng khó tồn tại kéo dài.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
