Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng khi dự án Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức được đưa ra lấy ý kiến. Điểm nhấn đáng chú ý nhất là định hướng xây dựng cơ chế xác định giá đất sát với giá thị trường, hạn chế tình trạng chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, đồng thời ngăn chặn tình trạng thao túng giá và xóa bỏ cơ chế tồn tại nhiều mức giá đất như hiện nay.
Nếu được thông qua, đây sẽ là một trong những thay đổi có tác động sâu rộng đến người dân, doanh nghiệp và toàn bộ thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Luật Đất đai sửa đổi tập trung vào 7 nhóm chính sách lớn
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã gửi hồ sơ dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đến các bộ, ngành, địa phương và các tổ chức liên quan để lấy ý kiến trước khi hoàn thiện trình Chính phủ.
Việc sửa đổi luật nhằm cụ thể hóa các chủ trương mới về quản lý đất đai, đồng thời tháo gỡ những bất cập phát sinh sau gần hai năm triển khai Luật Đất đai 2024. Bên cạnh đó, dự thảo cũng hướng tới sự đồng bộ với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và các quy định pháp luật hiện hành.
Dự án luật tập trung hoàn thiện 7 nhóm chính sách trọng tâm gồm:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.
- Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Tài chính đất đai và cơ chế xác định giá đất.
- Quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Cải cách thủ tục hành chính và chuyển đổi số trong quản lý đất đai.
- Thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm.
Trong đó, nhóm chính sách về tài chính đất đai và giá đất nhận được sự quan tâm lớn nhất bởi ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động đầu tư, giao dịch và phát triển thị trường bất động sản.
Giá đất sẽ được xác định sát với diễn biến thị trường
Một trong những nội dung quan trọng của dự thảo là thay đổi cách xác định giá đất theo hướng khoa học, minh bạch và phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường.
Theo định hướng mới, giá đất do Nhà nước quyết định sẽ được xây dựng trên cơ sở hệ thống dữ liệu đầy đủ, có sự kết nối giữa nhiều nguồn thông tin như:
- Cơ sở dữ liệu đất đai.
- Dữ liệu thuế.
- Hồ sơ công chứng.
- Dữ liệu từ hệ thống ngân hàng.
- Thông tin giao dịch trên thị trường bất động sản.
Việc liên thông dữ liệu sẽ giúp cơ quan quản lý có đủ căn cứ để xác định giá đất sát thực tế hơn, đồng thời hạn chế tình trạng khai giá thấp, đầu cơ hoặc thao túng giá nhằm trục lợi.
Đây được xem là bước tiến quan trọng trong quá trình hiện đại hóa công tác quản lý đất đai và xây dựng thị trường bất động sản minh bạch.
Hướng tới xóa bỏ cơ chế nhiều giá đất
Trong nhiều năm qua, việc tồn tại song song giữa bảng giá đất của Nhà nước và giá giao dịch thực tế trên thị trường đã tạo ra nhiều bất cập.
Khoảng cách lớn giữa hai mức giá khiến việc tính tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, thu thuế hay định giá tài sản gặp nhiều khó khăn, đồng thời phát sinh nguy cơ thất thu ngân sách và khiếu kiện kéo dài.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đặt mục tiêu khắc phục tình trạng này bằng việc xây dựng cơ chế xác định giá đất sát với giá thị trường, hạn chế tối đa sự chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thực tế.
Việc minh bạch hóa giá đất cũng góp phần tạo môi trường đầu tư công bằng, giúp doanh nghiệp và người dân dễ dàng tiếp cận thông tin, giảm rủi ro trong các giao dịch bất động sản.
Chuyển từ tư duy quản lý sang quản trị phát triển
Một điểm mới đáng chú ý khác là định hướng chuyển từ mô hình quản lý hành chính truyền thống sang mô hình quản trị đất đai hiện đại.
Theo đó, toàn bộ hoạt động quản lý đất đai sẽ được thực hiện trên nền tảng số, ứng dụng cơ sở dữ liệu thống nhất và công nghệ số nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, giảm thủ tục hành chính và tăng tính công khai, minh bạch.
Việc số hóa dữ liệu không chỉ hỗ trợ cơ quan quản lý trong công tác điều hành mà còn tạo điều kiện để người dân và doanh nghiệp tiếp cận thông tin nhanh chóng, chính xác hơn.
Phân định rõ trách nhiệm trong xác định giá đất
Dự thảo cũng làm rõ vai trò của từng cấp quản lý trong quá trình xác định giá đất.
Theo đó:
- Trung ương ban hành tiêu chí, phương pháp xác định giá đất và cơ chế kiểm tra, giám sát.
- Địa phương chịu trách nhiệm quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu thực tế và các nguyên tắc thống nhất.
Cách phân cấp này được kỳ vọng sẽ giúp địa phương chủ động hơn trong công tác quản lý, đồng thời vẫn bảo đảm sự giám sát chặt chẽ từ Trung ương.
Bổ sung cơ chế tài chính cho các khu vực có tiềm năng phát triển
Ngoài việc điều chỉnh chính sách giá đất, dự thảo còn đề xuất nhiều cơ chế tài chính mới nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.
Đáng chú ý là việc bổ sung cơ chế phát triển các khu vực nằm dọc các tuyến giao thông trọng điểm và vùng phụ cận các điểm kết nối hạ tầng theo mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông (TOD).
Các khu vực này sẽ được nghiên cứu áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc giao quyền cho nhà đầu tư phát triển nhằm khai thác hiệu quả giá trị gia tăng từ hạ tầng.
Bên cạnh đó, dự thảo cũng nghiên cứu chính sách tài chính phù hợp đối với đất sản xuất, kinh doanh và các dự án nhà ở cho thuê, góp phần đa dạng nguồn cung và thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản bền vững.
Kỳ vọng tạo nền tảng cho thị trường bất động sản minh bạch
Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này được đánh giá là bước đi quan trọng trong quá trình hoàn thiện thể chế quản lý đất đai theo cơ chế thị trường.
Nếu các chính sách được thông qua, hệ thống xác định giá đất sẽ ngày càng minh bạch, sát thực tế hơn, góp phần hạn chế đầu cơ, chống thất thu ngân sách và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Đây cũng được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, nâng cao niềm tin của nhà đầu tư và thúc đẩy hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai trong giai đoạn phát triển mới.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
