Thị trường đất nền có thể sắp bước vào một giai đoạn quản lý chặt chẽ hơn khi Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng đưa các giao dịch quyền sử dụng đất ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của luật. Nếu được thông qua, đề xuất này không chỉ góp phần bịt những “khoảng trống” pháp lý tồn tại nhiều năm mà còn được kỳ vọng hạn chế tình trạng phân lô bán nền trá hình, giảm rủi ro cho người mua và nâng cao tính minh bạch của thị trường.
HoREA đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản
Theo góp ý đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), HoREA kiến nghị bổ sung hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài các dự án bất động sản vào phạm vi điều chỉnh của luật.
Hiện nay, Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng đất được tách thửa nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp đã lợi dụng quy định này để thực hiện hoạt động phân lô, bán nền dưới hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng bản chất lại là kinh doanh bất động sản ngoài dự án.
Theo HoREA, đây là một khoảng trống pháp lý khiến cơ quan quản lý gặp nhiều khó khăn trong công tác kiểm soát, đồng thời làm gia tăng nguy cơ phát sinh các dự án phân lô trái phép, giao dịch không đủ điều kiện pháp lý hoặc các hành vi lừa đảo.
Vì sao đất nền ngoài dự án cần được quản lý chặt hơn?
Trong nhiều năm qua, đất nền luôn là phân khúc thu hút dòng tiền lớn nhờ mức vốn đầu tư linh hoạt và kỳ vọng tăng giá cao. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc phát sinh nhiều rủi ro nhất.
Không ít khu đất được tự ý phân lô, quảng cáo là dự án nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chưa hoàn thiện hạ tầng hoặc chưa đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo quy định.
Việc các giao dịch này chưa thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản khiến người mua gặp nhiều rủi ro như:
- Mua phải đất chưa đủ điều kiện pháp lý.
- Không được cấp sổ đúng thời hạn.
- Hạ tầng không được đầu tư như cam kết.
- Phát sinh tranh chấp hoặc dự án bị dừng triển khai.
- Khó bảo vệ quyền lợi khi xảy ra vi phạm.
Nếu đề xuất của HoREA được chấp thuận, các giao dịch đất nền ngoài dự án sẽ có hành lang pháp lý rõ ràng hơn, giúp tăng tính minh bạch và giảm thiểu các hình thức đầu cơ, phân lô bán nền trái phép.
Nhà đầu tư sẽ chịu tác động như thế nào?
Đối với nhà đầu tư, việc siết quản lý không đồng nghĩa với việc hạn chế giao dịch đất nền mà hướng đến xây dựng một thị trường minh bạch, chuyên nghiệp và an toàn hơn.
Các nhà đầu tư sở hữu quỹ đất có pháp lý đầy đủ sẽ được hưởng lợi khi thị trường giảm bớt tình trạng cạnh tranh không lành mạnh từ các dự án “ma” hoặc phân lô trái phép.
Ngược lại, các hoạt động kinh doanh đất nền không đáp ứng điều kiện pháp luật sẽ gặp nhiều khó khăn hơn nếu các quy định mới được ban hành.
Đối với người mua để ở hoặc đầu tư dài hạn, việc có thêm cơ chế quản lý sẽ góp phần giảm rủi ro và tăng mức độ an toàn trong các giao dịch.
HoREA đề xuất cá nhân kinh doanh bất động sản vẫn phải đăng ký kinh doanh
Một nội dung đáng chú ý khác là HoREA đề xuất cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp.
Tuy nhiên, các cá nhân này vẫn phải thực hiện đăng ký kinh doanh và hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ thuế theo quy định.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, đề xuất này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ nhưng vẫn đảm bảo công tác quản lý của Nhà nước, đồng thời hạn chế tình trạng kinh doanh tự phát hoặc thất thu ngân sách.
Đề xuất mở rộng cơ hội cho thị trường bất động sản du lịch
Bên cạnh đất nền, HoREA cũng kiến nghị bổ sung quy định cho phép cá nhân nước ngoài được nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam có thể mua hoặc thuê mua căn hộ lưu trú tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng.
Theo đề xuất, số lượng căn hộ mà người nước ngoài được sở hữu không vượt quá 30% tổng số căn trong một tòa nhà lưu trú.
Nếu được thông qua, chính sách này được kỳ vọng sẽ góp phần thu hút thêm dòng vốn quốc tế, thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sau giai đoạn trầm lắng.
Kiến nghị nới điều kiện nhận tiền đặt cọc dự án
HoREA cũng đề xuất điều chỉnh quy định về tiền đặt cọc đối với các dự án bất động sản.
Theo đó, chủ đầu tư có thể được nhận tiền đặt cọc tối đa 5% giá trị sản phẩm khi dự án đã đáp ứng một số điều kiện pháp lý nhất định, thay vì phải chờ đến thời điểm đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh như dự thảo hiện hành.
Đề xuất này được cho là sẽ giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn để triển khai dự án, đồng thời vẫn đảm bảo quyền lợi của khách hàng thông qua các điều kiện pháp lý bắt buộc.
Tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường
Ngoài những nội dung trên, HoREA còn kiến nghị bổ sung nhiều quy định nhằm nâng cao tính minh bạch và chuyên nghiệp của thị trường bất động sản như:
- Bổ sung quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản.
- Hoàn thiện cơ chế giao kết hợp đồng điện tử.
- Cấp mã số định danh cho người hành nghề môi giới bất động sản.
- Giữ quyền lựa chọn sử dụng hoặc không sử dụng bảo lãnh ngân hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Các đề xuất này được kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý, nâng cao chất lượng hoạt động môi giới, giảm tranh chấp và tạo môi trường đầu tư an toàn hơn cho cả doanh nghiệp lẫn người mua.
Thị trường đất nền sẽ bước sang giai đoạn minh bạch hơn
Việc HoREA đề xuất đưa các giao dịch đất nền ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản cho thấy xu hướng siết chặt quản lý đối với những hoạt động còn nhiều rủi ro trên thị trường. Nếu được thông qua, các quy định mới sẽ góp phần hạn chế tình trạng phân lô bán nền trái phép, bảo vệ quyền lợi người mua và tạo nền tảng cho thị trường phát triển theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn. Với nhà đầu tư, đây cũng là thời điểm cần ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, quy hoạch minh bạch và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
