Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở đang leo thang chưa từng có, khiến hàng nghìn hộ dân khắp các địa phương rơi vào cảnh “đứng hình” khi làm thủ tục. Trong bối cảnh bảng giá đất mới tăng mạnh và Luật Đất đai 2024 siết chặt phương pháp tính tiền sử dụng đất, nhiều chuyên gia khẳng định: đã đến lúc phải giảm sâu và áp dụng linh hoạt mức thu chuyển mục đích để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.
Áp 100% chênh lệch giá đất: Gánh nặng nặng hơn gấp nhiều lần
Theo phân tích của TS. Lê Đăng Doanh, trước đây khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, người dân chỉ phải nộp 30% tiền sử dụng đất trong hạn mức, và 50% khi vượt hạn mức.
Nhưng từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, mức thu này bị bãi bỏ.
Thay vào đó, người dân phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở theo bảng giá mới – vốn đang tăng mạnh tại nhiều tỉnh thành.
Hệ quả là:
- Tiền chuyển đổi tăng gấp nhiều lần,
- Có trường hợp phải nộp tới hàng tỷ đồng,
- Nhiều hộ gia đình buộc phải hoãn hoặc dừng kế hoạch xây nhà.
Ông Doanh cho rằng mức thu hiện nay là quá cứng nhắc, cần được điều chỉnh theo mục đích sử dụng thực tế.
Đề xuất: Miễn giảm cho nhu cầu ở thật – truy thu khi chuyển đổi để bán
Chuyên gia kiến nghị phân loại rõ ràng:
1. Nếu chuyển đổi để xây nhà, ở ổn định:
– Cần giảm mạnh tiền sử dụng đất,
– Thậm chí cho phép miễn, giảm hoặc giãn tiến độ nộp,
– Kèm theo quy định không được chuyển nhượng trong thời gian nhất định để ngăn đầu cơ.
2. Nếu chuyển đổi để kinh doanh, phân lô bán:
– Áp dụng thu theo giá thị trường là hợp lý, tránh thất thu ngân sách.
Việc phân loại nhu cầu “ở thực” và “đầu tư” sẽ giúp chính sách công bằng hơn và giảm áp lực tài chính cho người dân.
Giá đất phải phù hợp hạ tầng – tránh tăng ảo, gây sốc chi phí
Các chuyên gia cũng nhấn mạnh: khi ban hành bảng giá đất mới, địa phương cần cập nhật theo:
- Tốc độ đô thị hóa,
- Hạ tầng xã hội – giao thông,
- Nhu cầu và giao dịch thực tế,
- Giá đất trước thời điểm điều chỉnh.
Việc này giúp tránh tình trạng giá đất tăng mạnh nhưng hạ tầng chưa theo kịp, khiến phí chuyển đổi tăng vô lý.
Cần giảm mạnh mức thu: Chỉ còn 20–30% thay vì 30–50%
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA – đề xuất mức thu hợp lý hơn:
- 20% đối với diện tích trong hạn mức,
- 30% đối với phần vượt hạn mức.
Đây là mức giúp:
– Giảm đáng kể gánh nặng tài chính,
– Tạo sự thống nhất trên toàn quốc,
– Hạn chế tình trạng mỗi nơi áp một kiểu, gây khó cho người dân.
Mức thu này tương tự cơ chế thuế suất phần trăm đang áp dụng, vừa minh bạch vừa dễ thực thi.
Điều chỉnh hạn mức: Từ 500m² lên 2.000m²
HoREA cũng kiến nghị nâng hạn mức đất vượt chuẩn từ 500m² lên 2.000m², giúp nhiều hộ nông thôn có diện tích lớn không phải chịu mức thu quá cao khi chuyển đổi.
Bộ Tài chính đang xem xét chính sách hỗ trợ mới
Trước áp lực từ dư luận và kiến nghị từ các chuyên gia, Bộ Tài chính đang xây dựng nghị quyết đặc thù để:
- Tháo gỡ vướng mắc trong tính tiền sử dụng đất,
- Hỗ trợ hộ gia đình, cá nhân khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở,
- Đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích Nhà nước và người dân.
Kết luận
Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở đang trở thành “rào cản lớn” khiến người dân khó tiếp cận nhu cầu ở thật. Việc giảm mạnh – phân loại rõ – áp dụng linh hoạt là chìa khóa để Luật Đất đai 2024 đi vào cuộc sống một cách công bằng và phù hợp hơn.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
