Sau nhiều quý tăng trưởng mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu chững lại khi người mua ngày càng thận trọng trước áp lực lãi suất vay mua nhà tăng và giá căn hộ liên tục lập mặt bằng mới. Dù nguồn cung tại TP.HCM và Hà Nội đã cải thiện đáng kể trong quý II/2026, thanh khoản không còn bùng nổ như giai đoạn trước, cho thấy thị trường đang bước vào chu kỳ điều chỉnh và sàng lọc theo hướng bền vững hơn.
Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, nhu cầu mua nhà ở thực vẫn duy trì, tuy nhiên quyết định xuống tiền hiện được cân nhắc kỹ lưỡng hơn, đặc biệt trong bối cảnh chi phí tài chính gia tăng và khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn.
Giá căn hộ tiếp tục ở mức cao, sức mua giảm tốc
Báo cáo thị trường quý II/2026 cho thấy TP.HCM đã ghi nhận hơn 2.100 căn hộ mới được mở bán, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến khả năng tiếp cận của người mua ở thực bị hạn chế.
Trong quý II, tổng lượng giao dịch căn hộ tại TP.HCM đạt khoảng 1.781 căn, thấp hơn cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ:
- Giá bán sơ cấp duy trì ở mức rất cao.
- Lãi suất vay mua nhà tăng khiến chi phí sở hữu bất động sản lớn hơn.
- Thiếu nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp với đại đa số người dân.
- Người mua ưu tiên giữ dòng tiền thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính.
Giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM hiện đạt khoảng 4.088 USD/m², gần như đi ngang so với quý trước nhưng vẫn duy trì ở vùng giá cao sau nhiều năm tăng liên tục.
Hà Nội lần đầu vượt TP.HCM về giá căn hộ sơ cấp
Trong khi TP.HCM bước vào giai đoạn điều chỉnh, thị trường Hà Nội tiếp tục xác lập mặt bằng giá mới.
Theo số liệu khảo sát, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã đạt khoảng 4.356 USD/m², tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước và lần đầu tiên vượt TP.HCM.
Tuy nhiên, giá bán tăng mạnh cũng kéo theo sự suy giảm về thanh khoản. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường chỉ còn khoảng 48%, thấp hơn đáng kể so với mức 77% cùng kỳ năm 2025.
Nguồn cung mới tại Hà Nội vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá bán tại các khu vực phía Tây và phía Đông dao động từ 3.250–4.400 USD/m², trong khi khu vực nội đô phổ biến ở mức 5.400–9.500 USD/m².
Điều này cho thấy thị trường đang thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền – phân khúc có nhu cầu lớn nhất hiện nay.
Giá cao và lãi suất vay khiến người mua thay đổi hành vi
Theo đánh giá của các chuyên gia, lãi suất vay mua nhà tăng đang tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư và mua ở của khách hàng.
Khác với giai đoạn thị trường tăng nóng trước đây, người mua hiện ưu tiên:
- Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.
- Chỉ lựa chọn các dự án có pháp lý minh bạch.
- Đánh giá kỹ khả năng trả nợ trong dài hạn.
- Tập trung vào giá trị sử dụng thực thay vì kỳ vọng lướt sóng.
Xu hướng này khiến các hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất khỏi thị trường, đồng thời tạo điều kiện để bất động sản phát triển theo hướng thực chất hơn.
Thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh
Không chỉ thị trường sơ cấp, phân khúc chuyển nhượng cũng ghi nhận dấu hiệu giảm nhiệt.
Tại TP.HCM, giá bán căn hộ thứ cấp ở nhiều khu vực đã điều chỉnh giảm từ 5–8%, trong khi một số địa bàn ghi nhận mức giảm cục bộ lên tới 12% nhằm tăng tính cạnh tranh và thu hút người mua.
Theo các chuyên gia, đây là diễn biến tích cực bởi sau thời gian dài tăng nóng, thị trường cần một giai đoạn điều chỉnh để đưa giá bán trở về mức hợp lý hơn, tạo điều kiện cho người có nhu cầu ở thực tiếp cận nhà ở.
Nguồn cung tiếp tục phục hồi nhưng tập trung ở đô thị vệ tinh
Một tín hiệu tích cực là nguồn cung bất động sản vẫn đang trên đà phục hồi.
Trong quý II/2026, TP.HCM ghi nhận:
- 6.573 căn hộ mở bán mới.
- 1.934 căn nhà liền thổ được đưa ra thị trường.
Các dự án mới chủ yếu tập trung tại những khu đô thị vệ tinh và khu vực đang được đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông.
Đến cuối quý II/2026, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại TP.HCM đạt gần 355.000 căn, trong khi lượng hàng tồn kho chỉ chiếm khoảng 2,3% tổng nguồn cung. Điều này cho thấy sản phẩm tại khu vực trung tâm vẫn khan hiếm và có sức hút lớn.
Giá bán sơ cấp bình quân của căn hộ tại TP.HCM sau sáp nhập hiện đạt khoảng 76 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.
Chủ đầu tư tăng ưu đãi để kích cầu
Trước áp lực từ lãi suất vay và tâm lý thận trọng của khách hàng, nhiều chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh chính sách bán hàng.
Các chương trình phổ biến hiện nay gồm:
- Hỗ trợ lãi suất trong thời gian đầu.
- Kéo giãn tiến độ thanh toán.
- Thanh toán theo từng giai đoạn xây dựng.
- Chiết khấu khi thanh toán sớm.
- Hỗ trợ vay vốn với tỷ lệ cao.
Những chính sách này giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, qua đó duy trì lượng giao dịch ở mức ổn định dù sức mua không còn sôi động như trước.
Phân khúc trung cấp vẫn là điểm sáng
Theo các đơn vị nghiên cứu, phân khúc căn hộ trung cấp và nhà ở có mức giá hợp lý vẫn là khu vực có thanh khoản tốt nhất trên thị trường.
Đặc biệt, các khu vực vệ tinh như Bình Dương (cũ) và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) đang trở thành điểm đến của nhiều người mua nhờ:
- Giá bán thấp hơn trung tâm TP.HCM.
- Hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.
- Quỹ đất phát triển còn lớn.
- Nguồn cung đa dạng.
- Tiềm năng tăng giá trong dài hạn.
Đây được xem là nhóm thị trường có nhiều cơ hội trong bối cảnh người mua ưu tiên giá trị thực và khả năng tài chính.
Kiểm soát tín dụng không đồng nghĩa siết vốn bất động sản
Các chuyên gia kinh tế nhận định việc kiểm soát tín dụng bất động sản hiện nay không phải là động thái hạn chế dòng vốn mà nhằm hướng thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn.
Dòng vốn dành cho bất động sản vẫn được duy trì thông qua nhiều kênh, trong đó tín dụng ngân hàng tiếp tục giữ vai trò quan trọng đối với cả doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà.
Việc điều tiết tăng trưởng tín dụng chủ yếu nhằm tránh tình trạng dòng tiền chảy quá mạnh vào lĩnh vực đầu cơ, đồng thời ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng triển khai hiệu quả.
Thị trường bước vào chu kỳ phát triển lành mạnh hơn
Giới chuyên gia đánh giá giai đoạn hiện nay là quá trình tái cân bằng cần thiết của thị trường bất động sản sau nhiều năm tăng trưởng nóng. Mặc dù lãi suất cao và giá bán neo ở mức lớn khiến sức mua giảm tốc, nhưng đây cũng là cơ hội để thị trường sàng lọc, loại bỏ các hoạt động đầu cơ ngắn hạn và hướng dòng tiền vào những dự án có chất lượng thực.
Trong thời gian tới, các dự án sở hữu vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, chính sách thanh toán linh hoạt và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục là lựa chọn ưu tiên của người mua. Đồng thời, phân khúc trung cấp và các đô thị vệ tinh được dự báo sẽ dẫn dắt thanh khoản, góp phần tạo nền tảng cho sự phục hồi ổn định và bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
