Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến sự thay đổi mang tính bước ngoặt khi khu Đông dần thay thế khu vực trung tâm để trở thành động lực tăng trưởng mới. Nếu trước đây giá trị bất động sản được quyết định bởi vị trí “nhất cận trung tâm”, thì hiện nay hạ tầng giao thông, khả năng kết nối và quy hoạch đô thị mới chính là yếu tố dẫn dắt dòng tiền, nguồn cung và nhu cầu mua ở thực.
Xu hướng này không chỉ phản ánh sự dịch chuyển của thị trường mà còn mở ra chu kỳ phát triển mới cho bất động sản TP.HCM trong nhiều năm tới.
Nguồn cung bất động sản rời trung tâm, khu Đông vươn lên dẫn đầu
Trong nhiều năm, khu vực trung tâm TP.HCM luôn là điểm đến của các dự án bất động sản cao cấp nhờ lợi thế về vị trí và hạ tầng sẵn có. Tuy nhiên, quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao cùng giá phát triển dự án liên tục leo thang khiến các chủ đầu tư buộc phải tìm kiếm những khu vực có dư địa phát triển lớn hơn.
Từ năm 2019, xu hướng dịch chuyển nguồn cung đã bắt đầu xuất hiện và ngày càng rõ nét. Đến năm 2026, khu vực trung tâm chỉ còn chiếm khoảng 13% tổng nguồn cung mới, giảm mạnh so với giai đoạn trước.
Ngược lại, khu Đông trở thành khu vực dẫn đầu với khoảng 33% nguồn cung toàn thị trường. Cùng với đó, các đô thị vệ tinh như Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một cũng gia tăng tỷ trọng đáng kể, phản ánh quá trình mở rộng không gian đô thị ra ngoài lõi trung tâm.
Đây được xem là bước chuyển quan trọng, khi thị trường không còn phát triển theo mô hình lan tỏa từ trung tâm mà đang hình thành nhiều cực tăng trưởng mới.
Hạ tầng giao thông trở thành “đòn bẩy” tạo giá trị bất động sản
Khác với giai đoạn trước khi yếu tố vị trí quyết định sức hấp dẫn của dự án, hiện nay hệ thống hạ tầng giao thông mới là yếu tố dẫn dắt thị trường.
Các dự án mới tập trung chủ yếu dọc tuyến Metro số 1, Vành đai 3, các tuyến cao tốc kết nối sân bay Long Thành cùng nhiều trục giao thông chiến lược của TP.Thủ Đức và khu Đông.
Việc đồng loạt triển khai hàng loạt công trình trọng điểm giúp rút ngắn thời gian di chuyển, gia tăng khả năng kết nối giữa TP.HCM với Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu, qua đó nâng cao giá trị bất động sản tại các khu vực này.
Theo các chuyên gia, đây là quy luật phát triển phổ biến tại các đô thị lớn trên thế giới. Hạ tầng không chỉ cải thiện giao thông mà còn quyết định hướng mở rộng đô thị, thu hút dân cư, doanh nghiệp và dòng vốn đầu tư.
Người mua nhà thay đổi tiêu chí lựa chọn
Một điểm đáng chú ý là nhu cầu thị trường có độ trễ so với nguồn cung.
Nếu các chủ đầu tư bắt đầu dịch chuyển dự án từ năm 2019 thì phải đến khoảng năm 2024, người mua mới thực sự thay đổi xu hướng tìm kiếm.
Hiện nay, khu Đông chiếm khoảng 30-31% tổng mức độ quan tâm của thị trường, cao nhất tại TP.HCM. Trong khi đó, lượng tìm kiếm tại khu vực trung tâm giảm xuống còn khoảng 17-18%.
Điều này cho thấy người mua không còn đặt yếu tố khoảng cách đến trung tâm lên hàng đầu. Thay vào đó, họ ưu tiên những khu vực có:
- Không gian sống rộng rãi.
- Mức giá hợp lý hơn.
- Hạ tầng giao thông đồng bộ.
- Khả năng kết nối nhanh đến nơi làm việc.
- Tiềm năng tăng giá trong dài hạn.
Xu hướng này đặc biệt rõ ở nhóm khách hàng mua để ở, các gia đình trẻ và người mua nhà lần đầu.
Hạ tầng quyết định khả năng tăng giá của bất động sản
Không chỉ tác động đến nhu cầu, hệ thống giao thông còn trực tiếp tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản.
Khảo sát thị trường cho thấy phần lớn khách hàng sẵn sàng trả mức giá cao hơn để sở hữu dự án nằm gần metro, đường vành đai hoặc các tuyến giao thông huyết mạch.
Trong đó:
- 65% khách hàng ưu tiên các dự án có lợi thế hạ tầng.
- 68% chấp nhận trả thêm từ 1-10% giá trị bất động sản.
- Khoảng 23% sẵn sàng chi thêm trên 10%.
- Chỉ khoảng 9% cho biết không quan tâm đến yếu tố hạ tầng.
Những con số này cho thấy giao thông không còn là yếu tố hỗ trợ mà đã trở thành tiêu chí quyết định giá trị tài sản cũng như khả năng tăng giá trong tương lai.
Chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường
Bên cạnh sự dịch chuyển về không gian phát triển, cơ cấu nhu cầu cũng có nhiều thay đổi.
Trong giai đoạn 2025-2026, chung cư tiếp tục là loại hình được quan tâm nhiều nhất tại TP.HCM, chiếm khoảng 34-39% tổng lượng tìm kiếm.
Trong khi đó, nhà riêng duy trì khoảng 33-36%, còn đất nền và nhà phố có tỷ trọng thấp hơn.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá đất trung tâm đã neo ở mức rất cao, khiến căn hộ trở thành lựa chọn phù hợp hơn với người mua ở thực cũng như các gia đình trẻ. Đặc biệt, các dự án chung cư được quy hoạch đồng bộ, nằm gần metro và các tuyến giao thông trọng điểm đang ghi nhận sức hút vượt trội.
Khu Đông sẽ tiếp tục dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới
Sự dịch chuyển đồng thời của nguồn cung, nhu cầu và dòng vốn đầu tư cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM đang bước sang một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới.
Nếu trước đây lợi thế cạnh tranh nằm ở khoảng cách đến trung tâm thì hiện nay giá trị bất động sản được quyết định bởi khả năng kết nối, quy hoạch đô thị và chất lượng hạ tầng.
Với hàng loạt dự án giao thông trọng điểm như Metro số 1, Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây mở rộng cùng sân bay quốc tế Long Thành đang được đẩy nhanh tiến độ, khu Đông được đánh giá sẽ tiếp tục giữ vai trò đầu tàu tăng trưởng của thị trường.
Trong bối cảnh TP.HCM và các địa phương lân cận tăng tốc đầu tư hạ tầng, mở rộng không gian đô thị và phát triển các trung tâm kinh tế mới, khu Đông không chỉ là điểm đến của các dự án bất động sản quy mô lớn mà còn là khu vực hội tụ nhiều cơ hội đầu tư, an cư và gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn. Đây được dự báo sẽ là tâm điểm dẫn dắt thị trường bất động sản phía Nam trong giai đoạn 2026-2030.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
