Giá chung cư bị đẩy lên mức cao kỷ lục trong giai đoạn 2022–2025, nhưng hàng loạt tín hiệu từ chuyên gia cho thấy thị trường đã chạm ngưỡng chịu đựng, và từ năm 2026 rất có thể sẽ bước vào một đợt điều chỉnh mạnh. Nguồn cung mới ồ ạt, pháp lý được gỡ vướng, chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội được đẩy nhanh… đang tạo ra một bức tranh hoàn toàn khác cho thị trường căn hộ trong vài năm tới.
Giá chung cư liệu đã đạt đỉnh? Vì sao 2026 có thể là bước ngoặt?
Theo nhiều chuyên gia, mức giá hiện nay – đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM – đã tăng vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người mua ở thực. Nguyên nhân chính:
1. Nguồn cung tăng đột biến từ 2026–2027
- Hà Nội vừa tháo gỡ pháp lý cho 298 dự án nhà ở thương mại, tạo dư địa khởi công mới trên diện rộng.
- Phân khúc nhà ở xã hội được Nhà nước thúc đẩy mạnh, cả về quỹ đất lẫn cơ chế ưu đãi.
- Dự báo riêng quý IV/2025 Hà Nội sẽ đón 8.900 căn hộ mới, chủ yếu hạng B – tạo áp lực giảm giá cho phân khúc cao cấp.
Khi thị trường không còn phụ thuộc vào vài chủ đầu tư lớn, áp lực cạnh tranh giá sẽ xuất hiện ngay lập tức.
So sánh quá khứ – hiện tại: Kịch bản giảm giá có thể lặp lại
Ông Nguyễn Anh Quê nhắc lại giai đoạn 2011–2013:
- Chung cư từng có giá 50–70 triệu/m²
- Nhưng khi dự án bình dân ồ ạt ra mắt tại mức 11–15 triệu/m²
→ Giá lập tức giảm theo thị trường chung
Chuyên gia cho rằng nếu chu kỳ này lặp lại, giá nhà có thể bắt đầu giảm từ năm 2026, khi các dự án đang “tắc” pháp lý được gỡ và hoàn thiện hồ sơ.
3 lý do khiến giá chung cư sắp hạ nhiệt
1. Nguồn cung tăng nhanh và đều ở nhiều phân khúc
Từ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đến dự án cải tạo chung cư cũ – tất cả đang cùng lúc được bổ sung.
2. Quy định mới cho phép nâng tầng khi cải tạo chung cư cũ
Điều này tạo thêm quỹ đất trên cao – tương đương nguồn cung mới tại khu vực trung tâm, vốn rất khan hiếm.
3. Nhà ở xã hội mở rộng chính sách, thu hút doanh nghiệp
Khi nhà giá rẻ tăng lên, phân khúc thương mại buộc phải điều chỉnh theo, tránh chênh lệch quá lớn.
Giá bao nhiêu thì chạm “ngưỡng chịu đựng”?
Theo CBRE Việt Nam:
- TP.HCM đã chạm đỉnh từ 2022 và đi ngang
- Giá trung bình: 100 triệu/m²
- Bình dân: 65 triệu/m²
- Cao cấp: 200 triệu/m²
Ở Hà Nội, dự báo giá sẽ chỉ tiếp tục tăng đến khi mặt bằng đạt 100–200 triệu/m², sau đó buộc phải dừng.
Dự án xa – rẻ hơn vẫn có thể tăng
- Nhà 30–40 triệu/m² có thể tăng lên 50–60 triệu/m²
- Nhưng mức tăng này sẽ bị giới hạn khi nguồn cung mới “đổ bộ”
Làm gì để kéo giá chung cư xuống?
1. Tăng nguồn cung từ nhà ở xã hội & dự án bình dân
Đây là yếu tố tác động trực tiếp nhất tới mặt bằng giá.
2. Tháo gỡ pháp lý – rút ngắn thời gian triển khai
Một quy trình chuẩn, hạn chế yêu cầu hồ sơ nhiều lần sẽ giảm chi phí, giảm giá đầu vào.
3. Doanh nghiệp cần giảm kỳ vọng lợi nhuận
Khi thanh khoản thị trường thấp, chính sách giá linh hoạt sẽ giúp kích cầu ngay.
4. Phát triển hạ tầng – kéo thị trường ra vùng ven
Khi giao thông kết nối mạnh mẽ, người mua có thêm lựa chọn ngoài trung tâm, giảm áp lực giá.
Chuyên gia dự báo: Giá chung cư 2026 sẽ điều chỉnh, mức giảm phụ thuộc vào nguồn cung thực tế
Một số chuyên gia nhận định nếu các đại dự án nhà ở xã hội tại cửa ngõ Hà Nội hoàn thành đúng tiến độ, giá nhà có thể giảm 30–40% so với hiện nay.
Tuy nhiên, mức điều chỉnh cũng phụ thuộc:
- tốc độ khởi công
- năng lực tài chính chủ đầu tư
- giải phóng mặt bằng
- khả năng hấp thụ của thị trường
Tựu trung, 2026 sẽ là năm bản lề: hoặc hạ nhiệt mạnh, hoặc đi ngang nhưng thanh khoản tăng.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
