Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài suốt năm 2025, thị trường chung cư Hà Nội đang xuất hiện dấu hiệu chững lại rõ rệt. Nhiều căn hộ bắt đầu giảm giá nhẹ, môi giới liên tục tung tin “cắt lỗ”, nhưng nghịch lý là người mua vẫn chưa mạnh dạn xuống tiền.
Giá không còn tăng sốc, nguồn cung dần cải thiện, song thanh khoản thị trường vẫn trầm lắng. Theo các chuyên gia, nguyên nhân không nằm ở việc thiếu nhu cầu mà đến từ áp lực tài chính ngày càng lớn, tâm lý phòng thủ của người mua và nỗi lo lợi nhuận suy giảm.
Chung cư chững giá nhưng vẫn quá cao với phần lớn người mua
Dù thị trường đã hạ nhiệt sau thời kỳ tăng mạnh, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội hiện vẫn neo ở mức rất cao.
Nhiều dự án từng tăng liên tục suốt năm 2025 hiện chỉ giảm nhẹ vài trăm triệu đồng mỗi căn, nhưng thực tế mức giảm này chủ yếu là “giảm lãi” thay vì bán dưới giá vốn như nhiều quảng cáo trên thị trường.
Tại các đại đô thị phía Đông Hà Nội, căn hộ 2 phòng ngủ diện tích khoảng 60–65m2 hiện vẫn dao động quanh mức 67–70 triệu đồng/m2, tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước.
Theo bà Nguyễn Hoài An, quý I/2026 là quý thứ ba liên tiếp giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Mức giá trung bình hiện đạt khoảng 102 triệu đồng/m2, tăng 29% so với cùng kỳ năm trước.
Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình khoảng 62 triệu đồng/m2 và gần như chưa giảm đáng kể.
Điều này khiến nhiều gia đình dù có nhu cầu ở thực vẫn phải tiếp tục chờ đợi vì áp lực tài chính quá lớn.
Lãi suất vay mua nhà tăng khiến người mua “chùn tay”
Một trong những yếu tố lớn nhất khiến thị trường giao dịch chậm lại là lãi suất vay mua nhà đang tăng trở lại.
Theo các chuyên gia từ CBRE Việt Nam và Cushman & Wakefield Việt Nam, lãi suất thả nổi hiện phổ biến quanh mức 10–14%/năm.
Với mặt bằng giá căn hộ đã lên rất cao, khoản vay mua nhà hiện trở thành gánh nặng lớn đối với nhiều gia đình trẻ.
Ví dụ, với căn hộ giá 5 tỷ đồng:
- Người mua chung cư cần chuẩn bị tối thiểu 1,5–2 tỷ đồng vốn tự có
- Khoản vay còn lại có thể khiến số tiền trả góp mỗi tháng lên tới vài chục triệu đồng
Trong bối cảnh thu nhập chưa tăng tương ứng với tốc độ tăng giá nhà, nhiều người buộc phải trì hoãn kế hoạch mua nhà để tránh áp lực tài chính dài hạn.
Không ít người mua hiện chuyển sang tâm lý:
- Tiếp tục thuê nhà
- Tích lũy thêm vốn
- Chờ thị trường điều chỉnh rõ ràng hơn
Nhà đầu tư không còn “mặn mà” với chung cư
Không chỉ người mua ở thực, giới đầu tư cũng ngày càng thận trọng với phân khúc căn hộ.
Trước đây, chung cư từng được xem là “kênh trú ẩn” nhờ:
- Giá tăng nhanh
- Dễ cho thuê
- Thanh khoản tốt
Tuy nhiên hiện nay, hiệu suất cho thuê đang giảm mạnh trong khi giá mua đã tăng quá cao.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Việt Nam hiện phổ biến dưới 2%, tại các đô thị lớn chỉ khoảng 3–4%/năm — thấp hơn cả gửi tiết kiệm ngân hàng.
Điều này khiến nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính rơi vào thế khó:
- Giá thuê không đủ bù lãi vay
- Áp lực trả gốc tăng mạnh khi nhận bàn giao nhà
- Cạnh tranh gay gắt với nguồn cung mới từ chủ đầu tư
Theo giới môi giới, nhiều nhà đầu tư hiện xem việc dùng vốn vay để mua căn hộ là lựa chọn rủi ro trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy yếu.
Nguồn cung lớn khiến tâm lý chờ đợi gia tăng
Một yếu tố khác tác động mạnh đến tâm lý người mua là nguồn cung căn hộ sắp bùng nổ trong hai năm tới.
Theo dự báo từ Cushman & Wakefield, Hà Nội sẽ có hơn 28.000 căn hộ từ khoảng 80 dự án được bàn giao trong giai đoạn 2026–2027.
Đáng chú ý:
- Hơn một nửa nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang
- Phần lớn tập trung ở khu vực ngoại ô
Khi nguồn cung không còn khan hiếm, người mua có xu hướng:
- Chờ giá điều chỉnh thêm
- So sánh nhiều dự án hơn
- Chưa vội đưa ra quyết định
Đặc biệt, nhóm khách hàng làm việc tại trung tâm Hà Nội vẫn khá dè dặt với các dự án xa nội đô dù giá mềm hơn.
Tâm lý đầu cơ ngắn hạn đang dần biến mất
Các chuyên gia đánh giá thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau thời kỳ tăng nóng.
Nếu trước đây nhiều người mua căn hộ với kỳ vọng:
- “Lướt sóng” ngắn hạn
- Mua hôm trước, bán hôm sau có lời
- Giá tăng liên tục theo tháng
thì hiện nay tâm lý này đang giảm mạnh.
Thị trường bắt đầu ưu tiên:
- Nhu cầu ở thực
- Dòng tiền bền vững
- Khả năng khai thác lâu dài
- Giá trị thực của sản phẩm
Theo ông Nguyễn Văn Đính, khẩu vị đầu tư năm 2026 sẽ thay đổi rõ rệt. Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang chiến lược trung và dài hạn, tập trung vào các dự án có:
- Vị trí tốt
- Pháp lý rõ ràng
- Chủ đầu tư uy tín
- Tiềm năng khai thác thực tế
Nhà ở vừa túi tiền sẽ trở thành “điểm sáng” mới
Trong bối cảnh căn hộ thương mại ngày càng đắt đỏ, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp được kỳ vọng trở thành động lực mới cho thị trường.
Hiện nay:
- Trần thu nhập mua nhà ở xã hội đã được nâng lên 25 triệu đồng/tháng
- Chính phủ đang đề xuất phát triển nhà thương mại giá phù hợp
Theo chuyên gia, đây sẽ là nhóm sản phẩm:
- Đáp ứng nhu cầu thực lớn
- Có thanh khoản tốt hơn
- Ít chịu ảnh hưởng đầu cơ
- Giúp thị trường phát triển bền vững hơn
Trong bối cảnh tín dụng bất động sản tiếp tục bị kiểm soát chặt, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực được dự báo sẽ đóng vai trò chủ đạo trong chu kỳ mới của thị trường nhà ở Việt Nam.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
