Năm 2026 được dự báo sẽ là giai đoạn phân hóa mạnh nhất của thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm trở lại đây. Khi tín dụng bị siết chặt, lãi suất vay mua nhà tăng cao và áp lực trái phiếu đáo hạn bủa vây, chỉ những doanh nghiệp sở hữu dòng tiền thực, dự án triển khai đúng tiến độ và năng lực tài chính vững mới đủ sức vượt qua “bài kiểm tra sinh tồn” khốc liệt của thị trường.
Theo báo cáo mới nhất từ VIS Rating, cuộc chơi hiện không còn dành cho các doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính hay kỳ vọng tăng giá, mà đang nghiêng về những chủ đầu tư có khả năng tạo dòng tiền thật từ hoạt động bán hàng và bàn giao sản phẩm.
Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh
Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, thị trường nhà ở năm 2026 đang đối mặt với áp lực kép từ:
- Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh
- Giá bất động sản neo cao kéo dài
- Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp
- Tâm lý người mua ngày càng thận trọng
Theo VIS Rating, lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 có thể tăng thêm 3–4% so với cùng kỳ do mặt bằng lãi suất huy động đi lên và chính sách kiểm soát tín dụng chặt hơn.
Trong khi đó, giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng khoảng 20% trong năm 2025, khiến khả năng hấp thụ thị trường suy giảm đáng kể. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ đã giảm từ 106% năm 2024 xuống còn khoảng 95% trong năm 2025 — tín hiệu cho thấy sức mua đang chững lại rõ rệt.
Giới chuyên gia nhận định, thị trường hiện bước sang giai đoạn “sàng lọc tự nhiên”, nơi doanh nghiệp nào có nền tảng tài chính mạnh, pháp lý minh bạch và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ chiếm ưu thế.
Vinhomes, Nam Long, Đất Xanh hưởng lợi nhờ dòng tiền bàn giao
Theo đánh giá từ VIS Rating, các doanh nghiệp sở hữu lượng hàng bàn giao lớn trong năm 2026 sẽ có lợi thế vượt trội về thanh khoản và khả năng duy trì đòn bẩy tài chính an toàn.
Trong nhóm này, nổi bật là:
- VHM với đại dự án Green City
- NLG với Izumi City
- DXG với dự án The Privé
Nhờ doanh số bán hàng tích cực trong năm 2025 cùng kế hoạch bàn giao quy mô lớn, các doanh nghiệp này được kỳ vọng tiếp tục tạo ra dòng tiền thực dồi dào từ khách hàng.
Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng trong bối cảnh tín dụng ngân hàng bị kiểm soát chặt và khả năng huy động vốn từ thị trường tài chính không còn dễ dàng như trước.
Theo giới phân tích, doanh nghiệp có dòng tiền bàn giao ổn định sẽ sở hữu nhiều lợi thế:
- Chủ động dòng vốn triển khai dự án
- Giảm áp lực vay nợ
- Duy trì thanh khoản
- Tăng khả năng mở rộng quỹ đất
- Nâng cao uy tín với ngân hàng và trái chủ
Đặc biệt, các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và đô thị tích hợp đồng bộ đang ghi nhận sức chống chịu tốt hơn so với nhóm phát triển bất động sản nghỉ dưỡng.
Novaland, API, NRC tiếp tục đối mặt áp lực thanh khoản
Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp vẫn đang loay hoay với bài toán pháp lý và áp lực tái cấu trúc tài chính.
Theo VIS Rating, các đơn vị như:
- NVL
- API
- NRC
sẽ tiếp tục đối mặt nhiều khó khăn trong năm 2026 do:
- Dòng tiền hoạt động âm kéo dài
- Tiến độ dự án đình trệ
- Khó tiếp cận nguồn vốn mới
- Áp lực đáo hạn trái phiếu lớn
- Phụ thuộc nhiều vào bất động sản nghỉ dưỡng
Đặc biệt, thị trường trái phiếu bất động sản đang tạo áp lực rất lớn khi có khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong năm 2026, tăng tới 74% so với năm trước.
Điều này buộc nhiều doanh nghiệp phải chạy đua tái cấp vốn hoặc tìm kiếm đối tác chiến lược nhằm duy trì thanh khoản.
M&A và vốn ngoại trở thành “phao cứu sinh”
Trong bối cảnh tín dụng bị siết chặt, thị trường đang chứng kiến làn sóng tăng tốc huy động vốn thông qua:
- Phát hành trái phiếu
- Huy động vốn cổ phần
- Mua bán – sáp nhập (M&A)
- Hợp tác với nhà đầu tư ngoại
Nhiều thương vụ lớn đã xuất hiện trên thị trường như:
- Mitsubishi Corporation mua lại dự án Thuận An 1 từ Phát Đạt
- Viconship thâu tóm 65% dự án Harbour City
Theo chuyên gia, dòng vốn FDI đang đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc tài chính và phát triển dự án.
Đây cũng là xu hướng được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh trong các năm tới, đặc biệt với những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch và pháp lý rõ ràng.
Nhà ở giá phù hợp sẽ trở thành xu hướng chủ đạo
Một điểm đáng chú ý khác là định hướng điều hành của Chính phủ đang chuyển mạnh sang phân khúc nhà ở giá phù hợp và minh bạch hóa thị trường.
Theo đó:
- Nghị quyết mới về nhà ở thương mại giá phù hợp dự kiến giới hạn biên lợi nhuận ở mức 15%
- Chi phí sử dụng đất có thể được giảm nhằm hỗ trợ nguồn cung
- Nghị định 357 áp dụng mã định danh bất động sản giúp tăng minh bạch giao dịch và giảm rủi ro pháp lý
Giới phân tích cho rằng, những thay đổi này sẽ thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn, đồng thời tạo ra áp lực cạnh tranh lớn đối với các doanh nghiệp có mô hình tài chính yếu hoặc lệ thuộc vào đầu cơ.
Cuộc chơi năm 2026 chỉ dành cho doanh nghiệp có “nội lực”
Theo VIS Rating, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ không còn là cuộc đua mở rộng bằng đòn bẩy tài chính như giai đoạn trước.
Thay vào đó, phần thắng sẽ nghiêng về những doanh nghiệp:
- Có khả năng triển khai dự án đúng tiến độ
- Sở hữu dòng tiền thực ổn định
- Cấu trúc tài chính lành mạnh
- Pháp lý minh bạch
- Đáp ứng nhu cầu ở thực của thị trường
Trong bối cảnh thanh lọc mạnh mẽ đang diễn ra, đây được xem là giai đoạn tái định hình toàn ngành bất động sản, nơi chỉ những doanh nghiệp có nền tảng bền vững mới đủ sức bước tiếp trong chu kỳ tăng trưởng mới.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
