Khi một dự án quy mô cực lớn tại Cần Giờ, giá lại chỉ bằng 30% so với mặt bằng chung toàn TP.HCM đồng loạt tung hàng, thị trường chắc chắn phải “dịch chuyển”. Và đó chính xác là điều đang xảy ra tại Cần Giờ: nguồn cung bùng nổ đã kéo giá phân khúc thấp tầng TP.HCM xuống mức trung bình chỉ còn 190 triệu đồng/m² – thấp nhất trong nhiều năm gần đây.
Báo cáo mới nhất của CBRE cho thấy sự thay đổi cấu trúc cung – cầu đang diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt trong bối cảnh hạ tầng phía Nam tăng tốc và thị trường bước vào chu kỳ hồi phục.
1. Kinh tế giữ đà tăng trưởng, hạ tầng mở đường – lực đẩy mạnh cho bất động sản 2025
Năm 2025, Việt Nam được dự báo duy trì tốc độ tăng trưởng GDP khoảng 8%, nằm trong nhóm cao nhất khu vực Châu Á – Thái Bình Dương. Mặt bằng lãi suất ổn định tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn vào bất động sản, dù nhà đầu tư vẫn cần theo dõi biến động tỷ giá và giá vàng.
Riêng tại phía Nam, động lực lớn nhất đến từ hàng loạt công trình trọng điểm:
- Vành đai 3 và Vành đai 4
- Sân bay quốc tế Long Thành
- Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu
- Cao tốc Bến Lức – Long Thành
- Mạng lưới metro TP.HCM đang mở rộng
Những tuyến hạ tầng này thúc đẩy hình thành các đô thị mới, tạo ra chu kỳ tăng trưởng dài hạn cho bất động sản vùng lõi và vùng ven.
2. Nguồn cung TP.HCM tăng mạnh nhưng nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp
Năm 2025, TP.HCM ghi nhận gần 12.000 sản phẩm mở bán mới, bao gồm:
- 7.600 căn hộ
- 4.400 sản phẩm nhà liền thổ
Riêng phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tăng 50% so với 2024, trong đó 90% là cao cấp và hạng sang. Điều này khiến giá sơ cấp trung bình quý 4/2025 tiếp tục tăng 18%, đạt khoảng 90 triệu đồng/m² thông thủy.
Trong khi căn hộ tăng giá, thì thị trường thấp tầng lại có diễn biến hoàn toàn ngược.
3. Cần Giờ cung “quá lớn”, giá chỉ 30–50% thị trường – kéo mặt bằng TP.HCM giảm 37%
Phân khúc thấp tầng năm 2025 có 4.400 căn mở bán, tăng gần 18 lần so với năm 2024.
Điều đặc biệt là phần lớn lượng cung khổng lồ này tập trung vào quý 4, chủ yếu đến từ một đại đô thị quy mô lớn tại Cần Giờ – nơi cách trung tâm TP.HCM khoảng 60 km, gần 2 giờ di chuyển.
Dự án này đưa ra mức giá chỉ bằng 30–50% giá sơ cấp trung bình toàn thị trường, khiến:
- Giá sơ cấp thấp tầng toàn TP.HCM giảm 37% so với quý 3/2025
- Giảm 39% so với năm 2024
- Mặt bằng chung chỉ còn 190 triệu đồng/m² đất
Đây là mức giảm sâu nhất kể từ nhiều năm, tạo nên “chiếc phanh mạnh” lên phân khúc thấp tầng TP.HCM.
4. Toàn bộ vùng kinh tế phía Nam bước vào chu kỳ bùng nổ nguồn cung
Không chỉ TP.HCM, các tỉnh giáp ranh cũng ghi nhận lượng cung đột phá:
- Bình Dương: hơn 15.800 căn (99% là căn hộ)
- Long An: hơn 9.400 căn (75% là nhà liền thổ)
- Đồng Nai: gần 1.300 căn
- Bà Rịa – Vũng Tàu: hơn 800 sản phẩm thấp tầng
Tổng cộng 5 địa phương trọng điểm đạt hơn 39.300 sản phẩm, tăng 2,1 – 2,2 lần so với hai năm trước.
Sự bùng nổ nguồn cung ở khu vực lân cận tạo ra nhiều lựa chọn hơn cho người mua, đồng thời thúc đẩy sự phân hóa rõ nét về mức giá và phân khúc.
5. Thị trường 2026: Bứt tốc theo hạ tầng – phân hóa mạnh theo vùng lõi và vùng ven
CBRE dự báo năm 2026 khu vực phía Nam sẽ ghi nhận hơn 50.000 sản phẩm mở bán mới, trong đó:
- 65% là căn hộ
- 35% là nhà liền thổ
Giá bán sẽ phân hóa rõ rệt giữa TP.HCM và các tỉnh giáp ranh, khiến người mua có nhiều lựa chọn hơn nhưng thời gian ra quyết định kéo dài hơn.
CBRE khuyến nghị nhà đầu tư nên chuyển từ “lướt sóng” sang đầu tư giá trị, tập trung vào khu vực hưởng lợi trực tiếp từ:
- Hệ thống metro
- Vành đai
- Sân bay Long Thành
- Các đô thị sinh thái, dự án xanh đạt chứng chỉ môi trường
Trong đó, xu hướng BĐS TOD và đô thị xanh – sinh thái sẽ dẫn dắt thị trường vài năm tới.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
