Gần 700.000 sản phẩm BĐS đang trong quá trình xây dựng, trong khi lượng giao dịch lại sụt giảm đáng kể. Nghịch lý này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn mà nguồn cung không còn là vấn đề duy nhất, mà khả năng hấp thụ và hướng đi của dòng tiền mới là yếu tố quyết định.
Nguồn cung tăng mạnh nhưng giao dịch giảm
Theo báo cáo thị trường BĐS quý II/2026, trong quý có gần 59.700 sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa ra thị trường.
Tính lũy kế đến hết quý II, khoảng 694.351 sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, gồm 369.069 căn hộ, 325.282 căn nhà liền kề, nhà ở riêng lẻ và 158.917 sản phẩm đất nền.
Tuy nhiên, lượng nguồn cung lớn lại chưa đi cùng sức mua tương ứng.
Trong quý II/2026, giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 13,9% so với quý trước và giảm 22,91% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc đất nền chịu áp lực mạnh hơn khi lượng giao dịch giảm 28,49% theo quý và 36,31% so với cùng kỳ.
Điều này phản ánh một thực tế: thị trường đang có nhiều hàng nhưng sức hấp thụ chưa theo kịp tốc độ tăng nguồn cung.
Tồn kho BĐS tiếp tục gia tăng
Khi nguồn cung tăng nhưng thanh khoản suy yếu, lượng hàng tồn kho tại các chủ đầu tư cũng chịu áp lực.
Đến cuối quý II/2026, tồn kho ghi nhận khoảng 12.823 sản phẩm chung cư, 15.331 sản phẩm nhà ở riêng lẻ và 11.148 sản phẩm đất nền.
Tình trạng này có thể tạo áp lực lên các chủ đầu tư, đặc biệt tại những khu vực có mức giá cao nhưng nhu cầu ở thực chưa đủ mạnh.
Trong khi đó, thị trường thứ cấp cũng bắt đầu xuất hiện áp lực điều chỉnh. Những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có vị trí tốt và mức giá phù hợp vẫn giữ được sức hút tương đối. Ngược lại, BĐS mang tính đầu cơ, dù đã giảm giá, vẫn có thể gặp khó khăn về thanh khoản.
Điều này cho thấy thị trường đang dần chuyển từ giai đoạn chạy theo kỳ vọng tăng giá sang giai đoạn đề cao dòng tiền, khả năng khai thác và giá trị sử dụng thực tế.
Tín dụng BĐS vẫn tăng, nhưng dòng tiền đang đổi hướng
Một điểm đáng chú ý là dù giao dịch nhà ở giảm, tín dụng dành cho BĐS vẫn tiếp tục tăng.
Đến cuối quý II/2026, tổng dư nợ tín dụng BĐS đạt khoảng 5,2 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với đầu tháng 12/2025.
Tuy nhiên, cơ cấu tín dụng cho thấy một sự dịch chuyển đáng chú ý.
Tín dụng dành cho kinh doanh BĐS tăng 25,85%, lên khoảng 2,5 triệu tỷ đồng. Trong khi đó, tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng như mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà đất chỉ tăng 5,66%, lên khoảng 2,7 triệu tỷ đồng.
Như vậy, tốc độ tăng vốn dành cho hoạt động kinh doanh BĐS đang cao hơn đáng kể so với nhóm vay phục vụ nhu cầu ở thực.
Đây là một tín hiệu quan trọng khi đánh giá sức cầu thực của thị trường. Tín dụng tăng không đồng nghĩa toàn bộ dòng tiền đang chảy vào người dân mua nhà để ở.
Khu công nghiệp nổi lên như điểm hút vốn
Một trong những hướng dịch chuyển đáng chú ý của dòng vốn BĐS là BĐS công nghiệp.
Trong quý II/2026, tín dụng dành cho các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất tăng 32,38%, thuộc nhóm có tốc độ tăng cao.
Diễn biến này tương đối phù hợp với xu hướng thu hút đầu tư nước ngoài, mở rộng sản xuất và phát triển hạ tầng công nghiệp tại Việt Nam.
Bên cạnh tín dụng ngân hàng, dòng vốn FDI vào lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng duy trì quy mô đáng chú ý. Tính đến hết tháng 7/2026, FDI đăng ký vào lĩnh vực này đạt khoảng 5,6 tỷ USD.
Đáng chú ý, dòng vốn FDI vào BĐS không chỉ tập trung vào nhà ở mà còn có thể hướng tới văn phòng cho thuê, khu công nghiệp, khu chế xuất và các dự án phát triển BĐS quy mô lớn.
Người mua nhà nên nhìn vào giá và sức khỏe tài chính
Trong bối cảnh nguồn cung lớn nhưng thanh khoản chưa phục hồi tương ứng, người mua nhà không nên chỉ nhìn vào diễn biến lãi suất hay kỳ vọng giá tăng.
Với người mua để ở, yếu tố quan trọng hơn là giá BĐS có hợp lý hay không và khả năng tài chính có đủ an toàn hay không.
Nếu đã tích lũy được nguồn vốn tương đối tốt, người mua có thể có thêm lợi thế đàm phán trong giai đoạn thị trường thanh khoản chậm. Ngược lại, việc sử dụng đòn bẩy quá cao để chạy theo kỳ vọng tăng giá có thể làm gia tăng rủi ro tài chính nếu thị trường tiếp tục điều chỉnh.
Về phía nhà đầu tư, dòng tiền cũng đang có xu hướng tìm đến những phân khúc có khả năng tạo giá trị thực, gắn với nhu cầu sản xuất, kinh doanh, cho thuê hoặc nhu cầu ở thực.
Gần 700.000 sản phẩm đang được xây dựng không đồng nghĩa thị trường sẽ dư cung ở mọi phân khúc. Vấn đề quan trọng nằm ở việc nguồn cung đó nằm ở đâu, mức giá nào và có đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường hay không.
Trong giai đoạn hiện nay, BĐS có pháp lý rõ ràng, giá phù hợp, nhu cầu sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền sẽ có nhiều lợi thế hơn so với những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
