Người sử dụng đất, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đặc biệt lưu ý khi nhiều quy định mới về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai chính thức có hiệu lực từ ngày 31/8/2026. Với việc ban hành Nghị định 281/2026/NĐ-CP, Chính phủ không chỉ bổ sung nhiều nguyên tắc xử phạt mới mà còn mở rộng đáng kể thẩm quyền của cơ quan chức năng, tăng cường các biện pháp khắc phục hậu quả và siết chặt quản lý việc sử dụng đất trên phạm vi cả nước.
Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch trong quản lý đất đai, hạn chế tình trạng lợi dụng kẽ hở pháp luật để trục lợi và tạo môi trường pháp lý chặt chẽ hơn cho thị trường bất động sản.
Chính thức áp dụng Nghị định 281/2026/NĐ-CP từ ngày 31/8
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 281/2026/NĐ-CP nhằm sửa đổi, bổ sung một số quy định của Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Nghị định mới sẽ có hiệu lực từ 31/8/2026, tập trung điều chỉnh nhiều nội dung quan trọng như:
- Bổ sung nguyên tắc xác định hành vi vi phạm.
- Hoàn thiện các biện pháp khắc phục hậu quả.
- Làm rõ phương pháp xác định số lợi bất hợp pháp.
- Điều chỉnh quy định xử phạt đối với việc không đăng ký biến động đất đai.
- Mở rộng thẩm quyền xử phạt của chính quyền địa phương và cơ quan thanh tra chuyên ngành.
Bổ sung nguyên tắc mới khi xác định hành vi vi phạm đất đai
Một trong những điểm đáng chú ý của Nghị định 281 là quy định cụ thể hơn về việc áp dụng chế tài xử phạt trong các trường hợp đặc thù.
Đối với các đơn vị hành chính đặc khu, mức xử phạt sẽ được áp dụng tương ứng với mô hình chính quyền địa phương mà đặc khu đang thực hiện. Nếu đặc khu thực hiện nhiệm vụ tương đương cấp phường thì áp dụng mức xử phạt của cấp phường; nếu thực hiện chức năng tương đương cấp xã thì áp dụng mức xử phạt của cấp xã.
Ngoài ra, trường hợp vợ và chồng cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi phát sinh vi phạm hành chính sẽ được xác định là một cá nhân để xử phạt, thay vì tính là hai chủ thể độc lập như cách hiểu trước đây. Quy định này giúp thống nhất việc áp dụng pháp luật và tránh phát sinh cách hiểu khác nhau trong thực tế.
Bổ sung nhiều biện pháp khắc phục hậu quả
Không chỉ dừng lại ở việc xử phạt bằng tiền, Nghị định mới còn bổ sung hàng loạt biện pháp nhằm khôi phục tình trạng ban đầu của đất và bảo đảm trật tự quản lý nhà nước.
Theo đó, người vi phạm có thể bị buộc:
- Khôi phục hiện trạng của thửa đất như trước khi xảy ra vi phạm.
- Khôi phục mốc địa giới hành chính nếu bị xâm phạm hoặc thay đổi trái quy định.
- Thực hiện lại đầy đủ các thủ tục hành chính về đất đai theo quy định pháp luật.
- Nộp lại các giấy tờ giả, giấy tờ bị tẩy xóa, sửa chữa hoặc làm sai lệch nội dung đã sử dụng trong quá trình thực hiện hành vi vi phạm.
Việc bổ sung các biện pháp này nhằm đảm bảo hậu quả của hành vi vi phạm được xử lý triệt để, thay vì chỉ xử phạt hành chính.
Làm rõ cách xác định số lợi bất hợp pháp
Một điểm mới quan trọng khác là quy định cụ thể về cách xác định số lợi bất hợp pháp phát sinh từ các hành vi vi phạm đất đai.
Theo Nghị định 281, số lợi bất hợp pháp là khoản lợi ích quy đổi thành tiền mà tổ chức hoặc cá nhân thu được từ việc sử dụng đất trái quy định và phải nộp vào ngân sách nhà nước.
Đối với trường hợp có nhiều cá nhân hoặc tổ chức cùng thực hiện hành vi vi phạm trên một thửa đất, khoản lợi bất hợp pháp sẽ được chia đều cho các bên vi phạm.
Đáng chú ý, nếu trước đó người vi phạm đã thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến phần đất vi phạm và đã nộp vào ngân sách nhà nước, khoản tiền này sẽ được khấu trừ khi xác định số lợi bất hợp pháp phải nộp. Quy định mới góp phần đảm bảo việc xử lý công bằng, tránh thu trùng nghĩa vụ tài chính.
Điều chỉnh quy định về đăng ký biến động đất đai
Nghị định 281 tiếp tục duy trì mức xử phạt từ 2 – 3 triệu đồng đối với cá nhân không thực hiện đăng ký biến động đất đai trong các trường hợp thuộc quy định của Luật Đất đai 2024.
Tuy nhiên, một điểm mới đáng chú ý là bổ sung trường hợp không bị xử phạt đối với người nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai.
Việc bổ sung quy định này giúp đồng bộ giữa Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, đồng thời tháo gỡ vướng mắc trong quá trình triển khai các dự án đầu tư.
Mở rộng mạnh thẩm quyền xử phạt của cơ quan chức năng
Nghị định mới cũng điều chỉnh đáng kể thẩm quyền xử phạt của chính quyền địa phương và lực lượng thanh tra chuyên ngành.
Đáng chú ý nhất là Chủ tịch UBND cấp xã được nâng mức xử phạt tối đa từ 5 triệu đồng lên tới 250 triệu đồng. Đồng thời, chức danh này còn được áp dụng nhiều biện pháp khắc phục hậu quả và có quyền đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong thời hạn tối đa ba tháng theo quy định.
Đối với lực lượng thanh tra chuyên ngành đất đai:
- Trưởng đoàn kiểm tra chuyên ngành do Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường thành lập được quyền xử phạt đến 400 triệu đồng, thay vì 50 triệu đồng như trước.
- Trưởng đoàn kiểm tra do Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường thành lập hoặc các cơ quan thuộc Bộ được giao nhiệm vụ kiểm tra có quyền xử phạt đến 500 triệu đồng, đồng thời được áp dụng các biện pháp như tịch thu giấy tờ giả, giấy tờ bị tẩy xóa hoặc đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn theo quy định.
Ngoài ra, Nghị định cũng bổ sung thẩm quyền xử phạt cho lực lượng thanh tra và Công an nhân dân đối với các hành vi vi phạm liên quan đến đất quốc phòng, đất an ninh, bảo đảm thống nhất với các quy định pháp luật hiện hành.
Tác động đến người dân và thị trường bất động sản
Việc Nghị định 281/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực được xem là bước hoàn thiện quan trọng trong hệ thống pháp luật đất đai sau khi Luật Đất đai 2024 đi vào thực tiễn. Những quy định mới không chỉ tăng cường chế tài xử lý mà còn giúp minh bạch hóa quá trình quản lý, sử dụng đất, hạn chế các hành vi trục lợi từ đất đai và nâng cao trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân liên quan.
Đối với người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản, việc nắm rõ các quy định mới là điều cần thiết để thực hiện đúng nghĩa vụ pháp lý, hạn chế rủi ro khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, đăng ký biến động hoặc triển khai dự án. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước hoàn thiện khung pháp lý, việc tuân thủ quy định sẽ là yếu tố quan trọng giúp các giao dịch diễn ra an toàn, minh bạch và bền vững hơn.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
