Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn đầy thử thách khi lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, nguồn cung liên tục gia tăng và tâm lý người mua ngày càng thận trọng. Dù nhiều chủ đầu tư liên tục tung ra các chương trình ưu đãi hấp dẫn để kích cầu, thanh khoản vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt.
Theo đánh giá của nhiều tổ chức nghiên cứu và chuyên gia trong ngành, nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục là giai đoạn thị trường vận động theo hướng chọn lọc, trong đó lợi thế đang dần nghiêng về nhóm khách hàng mua ở thực thay vì các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Lãi suất tăng cao tiếp tục gây áp lực lên thị trường bất động sản
Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến sức mua suy giảm là mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục tăng.
Trong quý II/2026, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng đã tăng khoảng 1–1,5% so với quý trước, kéo theo lãi suất cho vay bất động sản phổ biến lên mức 13–14%/năm, cao hơn khoảng 2% so với cùng kỳ năm trước.
Chi phí vốn tăng khiến áp lực tài chính đối với người mua nhà ngày càng lớn, đặc biệt là những khách hàng phải vay từ 60–70% giá trị bất động sản.
Để hỗ trợ khách hàng, nhiều chủ đầu tư đã triển khai các chương trình ưu đãi như:
- Cố định lãi suất chỉ từ 7–8% trong 2 năm đầu.
- Hỗ trợ ân hạn nợ gốc.
- Kéo dài thời gian thanh toán.
- Chiết khấu trực tiếp vào giá bán.
- Tặng nội thất hoặc miễn phí quản lý trong thời gian đầu.
Tuy nhiên, các chính sách này vẫn chưa đủ để tạo cú hích mạnh cho thanh khoản thị trường.
Người mua không mất nhu cầu, nhưng ngày càng thận trọng
Các chuyên gia nhận định, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn rất lớn, song hành vi mua bất động sản đã thay đổi đáng kể.
Nếu trước đây người mua sẵn sàng xuống tiền nhanh vì lo giá tiếp tục tăng, thì hiện nay họ dành nhiều thời gian hơn để:
- So sánh giá bán giữa các dự án.
- Đánh giá năng lực chủ đầu tư.
- Kiểm tra pháp lý.
- Cân nhắc khả năng trả nợ.
- Chờ thêm cơ hội giảm giá.
Tâm lý “chờ giá điều chỉnh” đang xuất hiện ngày càng phổ biến, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Theo khảo sát, tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án sơ cấp hiện chỉ đạt khoảng 50–60%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của cùng kỳ năm trước.
Giá bất động sản bắt đầu điều chỉnh ở một số phân khúc
Sau nhiều năm tăng nóng, thị trường đang ghi nhận những tín hiệu điều chỉnh đầu tiên.
Tại một số dự án chung cư, giá giao dịch thứ cấp đã giảm khoảng 5% so với quý trước.
Ở Hà Nội, hoạt động mua bán cũng diễn ra chậm hơn trong bối cảnh thành phố công bố quy hoạch tổng thể dài hạn. Người mua có xu hướng chờ đợi mặt bằng giá hợp lý hơn trước khi quyết định xuống tiền.
Dù mức giảm chưa lớn, đây được xem là tín hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn cân bằng hơn sau chu kỳ tăng giá kéo dài.
Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chịu nhiều áp lực
Theo các chuyên gia bất động sản, nhóm chịu ảnh hưởng lớn nhất hiện nay là những nhà đầu tư mua bất động sản bằng vốn vay ngân hàng.
Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng lướt sóng để thu lợi nhuận nhanh. Tuy nhiên, khi:
- Lãi suất tăng,
- Thanh khoản giảm,
- Giá bán chững lại,
không ít người buộc phải cắt giảm danh mục hoặc chấp nhận bán ra để giảm áp lực tài chính.
Xu hướng này góp phần làm gia tăng nguồn cung trên thị trường thứ cấp, tạo thêm nhiều lựa chọn cho người mua ở thực.
Nguồn cung lớn khiến cuộc cạnh tranh ngày càng khốc liệt
Một điểm đáng chú ý của thị trường năm 2026 là nguồn cung đang tăng mạnh sau khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động.
Nguồn hàng dồi dào giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn, nhưng cũng tạo áp lực rất lớn lên các doanh nghiệp phát triển bất động sản.
Để tăng sức cạnh tranh, nhiều chủ đầu tư phải:
- Điều chỉnh chính sách bán hàng.
- Gia tăng ưu đãi tài chính.
- Đẩy mạnh tiến độ xây dựng.
- Cam kết bàn giao đúng hạn.
- Tập trung vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý.
Trong bối cảnh đó, những dự án có vị trí đẹp, pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút khách hàng.
Người mua ở thực đang nắm lợi thế lớn
Khác với giai đoạn sốt nóng, hiện nay thị trường đang dịch chuyển theo hướng có lợi cho người mua ở thực.
Khách hàng có nhu cầu an cư có thể:
- Đàm phán giá tốt hơn.
- Dễ tiếp cận các chương trình hỗ trợ lãi suất.
- Có nhiều lựa chọn sản phẩm.
- Giảm áp lực cạnh tranh khi giao dịch.
Đây được xem là thời điểm thích hợp để người mua nghiên cứu kỹ thị trường, lựa chọn các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và phù hợp với khả năng tài chính.
Doanh nghiệp bất động sản đối mặt nhiều thách thức
Không chỉ người mua, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang chịu áp lực lớn khi sức hấp thụ của thị trường suy giảm.
Nhiều doanh nghiệp được dự báo sẽ ghi nhận lợi nhuận giảm trong quý II/2026 do doanh số bán hàng chậm và chi phí tài chính tăng.
Để thích ứng với bối cảnh mới, nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng chiến lược:
- Tập trung phát triển các dự án quy mô vừa và nhỏ.
- Ưu tiên những dự án đã hoàn thiện pháp lý.
- Mở rộng sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp và logistics.
- Kiểm soát chặt dòng tiền và quản trị rủi ro.
Đây được xem là bước đi cần thiết để duy trì hoạt động trong giai đoạn thị trường còn nhiều biến động.
Dự báo thị trường bất động sản cuối năm 2026
Theo góc nhìn của các chuyên gia bất động sản và tài chính, thị trường bất động sản cuối năm 2026 nhiều khả năng vẫn chưa thể phục hồi mạnh nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao.
Thanh khoản có thể cải thiện ở những dự án sở hữu pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt và mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực. Trong khi đó, các phân khúc mang tính đầu cơ hoặc định giá quá cao sẽ tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh.
Về dài hạn, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn rất lớn nhờ tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, nơi chỉ những dự án có giá trị thực, pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín mới có khả năng duy trì sức hút. Với người mua ở thực, đây là cơ hội để tiếp cận nhiều sản phẩm chất lượng cùng các chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, trong khi nhà đầu tư cần ưu tiên chiến lược an toàn, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và lựa chọn tài sản có tiềm năng khai thác bền vững.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
