Một công trình xây dựng tưởng như chỉ sai vài mét vuông, thêm một tầng hay thay đổi thiết kế cũng có thể khiến chủ đầu tư phải đối mặt với khoản phạt hàng trăm triệu đồng, thậm chí phát sinh chi phí tháo dỡ. Từ ngày 26/8/2026, các quy định xử phạt vi phạm trật tự xây dựng được áp dụng với mức chế tài đáng chú ý.
Xây dựng không phép có thể bị phạt tới 160 triệu đồng
Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công công trình thuộc diện bắt buộc phải có giấy phép xây dựng nhưng chưa được cấp phép sẽ bị xử phạt tùy theo loại hình, quy mô và tính chất công trình.
Đối với nhà ở riêng lẻ, mức phạt được quy định từ 60-80 triệu đồng.
Nếu nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích hoặc vùng đệm của khu vực di sản thế giới và một số trường hợp công trình đặc thù, mức phạt có thể tăng lên 80-100 triệu đồng.
Đối với công trình thuộc diện phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, mức phạt từ 120-140 triệu đồng.
Mức cao nhất, từ 140-160 triệu đồng, áp dụng đối với công trình thuộc diện phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.
Như vậy, không thể áp dụng một mức phạt chung cho mọi công trình xây dựng không phép. Quy mô và tính chất của dự án càng lớn thì mức xử phạt càng cao.
Đã có giấy phép nhưng xây sai vẫn bị phạt
Một điểm mà nhiều chủ nhà và chủ đầu tư dễ bỏ qua là có giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với được tự ý thay đổi công trình.
Nếu thi công không đúng nội dung giấy phép đã được cấp, chủ đầu tư vẫn có thể bị xử phạt.
Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng mới, nhà ở riêng lẻ xây sai phép có thể bị phạt từ 30-40 triệu đồng. Công trình phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật có thể bị phạt 100-120 triệu đồng, trong khi công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi có thể chịu mức phạt 120-140 triệu đồng.
Đối với công trình được cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời hoặc xây dựng có thời hạn nhưng thi công sai nội dung giấy phép, mức phạt đối với nhà ở riêng lẻ từ 15-20 triệu đồng và có thể lên tới 90-110 triệu đồng đối với công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.
Điều này đặc biệt quan trọng với những trường hợp tự ý thay đổi số tầng, diện tích xây dựng, kết cấu, công năng hoặc các nội dung khác so với hồ sơ được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Cơi nới, lấn chiếm có thể bị phạt tới 220 triệu đồng
Không chỉ xây dựng không phép hay sai phép, hành vi cơi nới, lấn chiếm diện tích và không gian sử dụng hợp pháp của người khác hoặc khu vực công cộng cũng chịu mức xử phạt đáng kể.
Đối với nhà ở riêng lẻ, hành vi này có thể bị phạt từ 80-100 triệu đồng.
Trong trường hợp công trình thuộc diện phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, mức phạt có thể lên tới 200-220 triệu đồng.
Đây là vấn đề thường gặp tại khu dân cư, chung cư hoặc những khu vực có ranh giới sử dụng đất phức tạp. Việc tự ý mở rộng ban công, xây thêm phần diện tích, lấn sang không gian chung hoặc sử dụng phần đất không thuộc quyền quản lý hợp pháp có thể dẫn đến tranh chấp và xử phạt.
Thi công gây ảnh hưởng công trình bên cạnh cũng có thể bị xử phạt
Trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư còn phải bảo đảm an toàn cho công trình liền kề.
Trường hợp thi công không đúng biện pháp được phê duyệt, không bảo đảm an toàn dẫn đến công trình bên cạnh bị lún, nứt, hư hỏng hoặc có nguy cơ sụp đổ nhưng chưa gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng, chủ đầu tư vẫn có thể bị xử phạt.
Mức phạt dao động từ 30-40 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ và có thể lên tới 100-120 triệu đồng đối với công trình thuộc diện phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.
Với các dự án xây dựng tại khu dân cư đông đúc, khu vực có nhà liền kề hoặc công trình cũ, đây là rủi ro cần đặc biệt lưu ý bởi chi phí khắc phục thiệt hại thực tế có thể lớn hơn rất nhiều so với tiền phạt hành chính.
Không phải cứ nộp phạt là được tiếp tục xây
Điểm quan trọng nhất đối với chủ nhà và chủ đầu tư là xử phạt tiền không đồng nghĩa với việc công trình vi phạm mặc nhiên được hợp thức hóa.
Tùy từng trường hợp, cơ quan chức năng có thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện thủ tục cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng, điều chỉnh dự án hoặc điều chỉnh thiết kế để khắc phục vi phạm.
Nếu công trình hoặc phần công trình vi phạm không đủ điều kiện để được cấp phép, điều chỉnh theo quy định, chủ đầu tư có thể phải tự phá dỡ phần vi phạm.
Điều này khiến tổng chi phí của một công trình xây dựng sai phép có thể tăng rất nhanh. Ngoài tiền phạt, chủ đầu tư còn có thể phải chịu chi phí tháo dỡ, thiết kế lại, xin điều chỉnh hồ sơ và thi công lại.
Tiếp tục xây sau khi bị lập biên bản có thể chịu mức phạt rất nặng
Một hành vi đặc biệt đáng lưu ý là tiếp tục thi công sau khi cơ quan chức năng đã lập biên bản vi phạm.
Trong một số trường hợp, công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi có thể bị phạt từ 180-200 triệu đồng nếu tiếp tục vi phạm.
Đáng chú ý hơn, trường hợp tái phạm có thể bị áp dụng mức phạt lên tới 1 tỷ đồng theo quy định được nêu trong Nghị định.
Điều này cho thấy việc cố tình tiếp tục xây dựng khi đã được yêu cầu dừng thi công có thể khiến rủi ro pháp lý và tài chính tăng lên rất lớn.
Người mua nhà, nhà đầu tư cũng cần đặc biệt lưu ý
Quy định xử phạt mới không chỉ liên quan đến chủ đầu tư đang xây dựng mà còn tác động đến người mua và nhà đầu tư bất động sản.
Một căn nhà xây sai phép hoặc có phần diện tích xây dựng không phù hợp hồ sơ có thể phát sinh nhiều vấn đề trong quá trình hoàn công, cập nhật tài sản trên đất, chuyển nhượng hoặc thế chấp ngân hàng.
Vì vậy, trước khi mua nhà đất có công trình xây dựng sẵn, người mua nên kiểm tra kỹ giấy phép xây dựng, bản vẽ được phê duyệt, diện tích thực tế và hiện trạng công trình. Nếu phát hiện có phần xây dựng khác với hồ sơ pháp lý, cần xác định rõ khả năng khắc phục trước khi quyết định xuống tiền.
Đối với chủ nhà đang chuẩn bị xây dựng, việc kiểm tra điều kiện cấp phép và hồ sơ pháp lý trước khi khởi công có thể giúp tránh một khoản chi phí rất lớn về sau.
Siết trật tự xây dựng, giảm rủi ro cho thị trường bất động sản
Các mức phạt mới cho thấy quản lý trật tự xây dựng đang được thực hiện theo hướng chặt chẽ hơn, không chỉ xử lý hành vi xây dựng không phép mà còn kiểm soát việc xây sai phép, cơi nới, lấn chiếm và tiếp tục thi công sau khi bị lập biên bản.
Với chủ nhà, bài toán quan trọng không chỉ là có giấy phép hay chưa mà còn phải xây đúng giấy phép, đúng quy hoạch, đúng thiết kế và đúng phạm vi được phép.
Với chủ đầu tư dự án, việc tuân thủ pháp lý ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư sẽ giúp hạn chế nguy cơ phát sinh tiền phạt, đình chỉ thi công, điều chỉnh dự án hoặc tháo dỡ công trình.
Còn với người mua bất động sản, đây là thêm một lý do để kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý và hiện trạng tài sản trước khi giao dịch. Trong bối cảnh chế tài ngày càng cao, một công trình có giá trị lớn nhưng tồn tại sai phạm xây dựng có thể trở thành rủi ro tài chính đáng kể đối với người sở hữu.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
