Từ năm 2026, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất có sự thay đổi quan trọng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tiền sử dụng đất của hàng triệu hộ gia đình. Theo chính sách mới, nếu người dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở lần thứ hai trên cùng thửa đất, sẽ phải nộp toàn bộ tiền chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, thay vì được hưởng ưu đãi như trước.
Quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong nghĩa vụ tài chính về đất đai và hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách ưu đãi để giảm chi phí chuyển mục đích sử dụng đất.
Chỉ được hưởng ưu đãi tiền sử dụng đất một lần
Theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, hộ gia đình và cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, đất ao hoặc đất nông nghiệp sang đất ở chỉ được áp dụng chính sách ưu đãi tiền sử dụng đất một lần duy nhất.
Người sử dụng đất có quyền lựa chọn thửa đất để áp dụng chính sách ưu đãi này.
Điều này có nghĩa là:
- Nếu lần đầu chuyển mục đích sang đất ở, người dân có thể được giảm tiền sử dụng đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước.
- Nhưng từ lần thứ hai trở đi, dù là trên cùng thửa đất hay thửa đất khác, sẽ không còn được hưởng ưu đãi này.
Quy định này giúp đảm bảo rằng chính sách hỗ trợ được áp dụng đúng mục đích, tránh tình trạng lạm dụng ưu đãi trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất.
Lần chuyển mục đích thứ hai phải nộp 100% tiền chênh lệch
Theo quy định mới, nếu người dân đã được hưởng chính sách giảm tiền sử dụng đất ở lần chuyển mục đích đầu tiên, thì khi thực hiện chuyển mục đích lần tiếp theo sẽ phải nộp đầy đủ tiền sử dụng đất.
Khoản tiền phải nộp được tính bằng phần chênh lệch giữa:
- Giá đất ở
- Giá đất nông nghiệp
tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Nói cách khác, người dân phải đóng đủ 100% khoản chênh lệch giữa hai loại giá đất này mà không được áp dụng bất kỳ chính sách giảm nào.
Đây là điểm thay đổi quan trọng có thể khiến chi phí chuyển mục đích sử dụng đất tăng đáng kể so với trước đây.
Trường hợp cố xin ưu đãi lần thứ hai sẽ bị tính lại tiền sử dụng đất
Một điểm đáng chú ý khác trong quy định mới là việc xử lý các trường hợp cố tiếp tục xin áp dụng ưu đãi cho lần chuyển mục đích thứ hai.
Nếu thửa đất đã được hưởng chính sách giảm tiền sử dụng đất ở lần đầu nhưng người sử dụng đất vẫn đề nghị áp dụng ưu đãi cho lần tiếp theo, cơ quan chức năng sẽ tiến hành tính lại nghĩa vụ tài chính.
Cụ thể:
- Tiền sử dụng đất của lần chuyển mục đích đầu tiên sẽ được tính lại theo mức 100% chênh lệch giá đất ở và đất nông nghiệp.
- Khoản tiền đã nộp trước đó sẽ được khấu trừ vào số tiền phải nộp sau khi tính lại.
Điều này có nghĩa là người dân không chỉ mất ưu đãi cho lần thứ hai mà còn có thể bị điều chỉnh lại khoản tiền đã được giảm trước đây.
Có thể phải nộp thêm tiền chậm nộp
Bên cạnh việc tính lại tiền sử dụng đất, người sử dụng đất còn phải nộp thêm khoản tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Khoản tiền này được tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đến khi thông tin vi phạm được chuyển sang cơ quan thuế để xử lý.
Vì vậy, nếu không nắm rõ quy định mới, người dân có thể phát sinh thêm chi phí đáng kể khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Vì sao Nhà nước siết chặt ưu đãi chuyển mục đích sử dụng đất?
Theo các chuyên gia bất động sản, việc giới hạn chính sách ưu đãi chỉ áp dụng một lần nhằm đạt nhiều mục tiêu quan trọng trong quản lý đất đai.
Thứ nhất, đảm bảo tính công bằng trong nghĩa vụ tài chính giữa các người sử dụng đất.
Thứ hai, hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách để chia nhỏ hoặc chuyển mục đích nhiều lần nhằm giảm tiền sử dụng đất.
Thứ ba, tăng tính minh bạch trong quản lý tài chính đất đai khi giá đất ngày càng tiệm cận giá thị trường.
Ngoài ra, quy định này cũng giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong bối cảnh nhu cầu chuyển đất nông nghiệp sang đất ở ngày càng tăng mạnh tại nhiều địa phương.
Người dân cần lưu ý gì khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở?
Để tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến, người dân cần lưu ý một số điểm quan trọng trước khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Trước hết, cần xác định rõ thửa đất nào sẽ được lựa chọn để áp dụng chính sách ưu đãi một lần.
Tiếp theo, nên tìm hiểu kỹ bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại địa phương vì đây là cơ sở để tính tiền sử dụng đất.
Ngoài ra, người dân cũng nên tham khảo ý kiến chuyên gia hoặc cơ quan quản lý đất đai trước khi thực hiện thủ tục để tránh những sai sót có thể dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính lớn.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
