Thị trường BĐS 2026 đang bước vào giai đoạn được quan tâm nhất trong nhiều năm, khi nhiều chuyên gia nhận định kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại. Sự ổn định của nhu cầu thật, dòng tiền thận trọng hơn và động lực từ hạ tầng đang vẽ nên một bức tranh mới cho thị trường năm 2026.
Tín hiệu phục hồi rõ nét nhưng phân hóa mạnh theo từng phân khúc
Chia sẻ tại VRES 2025, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn – cho biết thị trường đã phục hồi từ năm 2024 nhưng mức độ phục hồi khác nhau giữa các phân khúc và khu vực.
Dữ liệu cho thấy mức độ quan tâm bất động sản bán trên toàn quốc tăng trở lại so với giai đoạn đáy 2023. Giá bán tiếp tục có xu hướng tăng tại những khu vực đáp ứng nhu cầu ở thật hoặc sở hữu lợi thế hạ tầng.
Khảo sát môi giới quý IV/2025 cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ:
- 48% môi giới cho biết giao dịch giảm
- 14% ghi nhận giao dịch tăng
- 35% đánh giá thị trường ổn định
Trong bối cảnh đó, chung cư tiếp tục là “điểm sáng”, dẫn dắt thị trường khi 37% môi giới ghi nhận giao dịch tăng, phản ánh nhu cầu ở thật luôn ổn định.
Nhà riêng cũng duy trì sức hút khi 26% môi giới cho biết giao dịch tăng và hơn một nửa nhận định thị trường đi ngang.
Ngược lại, đất nền, biệt thự và nhà phố có dấu hiệu giảm nhiệt, với khoảng 40% môi giới ghi nhận giao dịch giảm – chủ yếu do nhu cầu đầu tư đang thận trọng hơn, dòng tiền chọn sự an toàn.
Chung cư và nhà ở riêng lẻ tiếp tục là trụ cột thị trường 2026
Các chuyên gia đánh giá trong 6 tháng đầu năm 2026, chung cư sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Có 3 nguyên nhân chính:
- Nguồn cung chung cư cao cấp tăng, kéo theo mặt bằng giá toàn thị trường.
- Nhu cầu ở thật mạnh, đặc biệt tại các đô thị lớn.
- Giá đất, giá xây dựng tiếp tục tăng, trong khi nguồn cung mới chưa đáp ứng đủ.
Đáng chú ý, phân khúc nhà ở riêng lẻ và nhà thổ cư được dự báo tăng trưởng khoảng 31% trong năm 2026, dù hiện giao dịch chưa quá sôi động. Giá bán của phân khúc này trong quý IV/2025 vẫn neo ở mức cao nhờ nhu cầu sở hữu tài sản gắn với đất.
Hà Nội và TP.HCM: Hai thị trường lớn nhưng động lực tăng trưởng khác nhau
Ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh sự khác biệt rõ nét giữa hai trung tâm bất động sản lớn nhất cả nước:
Hà Nội – Động lực từ nhu cầu ở thật và các tuyến vành đai
Nhu cầu mua nhà ở thật tại các quận nội đô kết hợp cùng các dự án vành đai mới đang tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh. Chung cư và nhà riêng vì vậy tiếp tục là hai phân khúc sôi động nhất.
TP.HCM – Thị trường hưởng lợi từ hạ tầng liên kết vùng
TP.HCM bước vào chu kỳ phát triển mới nhờ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm, sự mở rộng của đô thị vệ tinh, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven. Điều này thúc đẩy nhu cầu ở thật và tạo nền tảng ổn định cho thị trường.
Ngắn hạn: Không có dấu hiệu sốt đất diện rộng
Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn – hiện thị trường không xuất hiện sốt đất diện rộng.
Các điểm nóng chỉ xuất hiện cục bộ tại những nơi liên quan đến sáp nhập địa giới hành chính. Giao dịch chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn, nơi nhu cầu thật chiếm ưu thế.
Trung và dài hạn: Chu kỳ phục hồi đã bắt đầu – 2026 sẽ là năm phân hóa mạnh
Ông Quốc Anh nhận định:
- Chu kỳ phục hồi bắt đầu từ năm 2024
- Dư địa tăng trưởng vẫn còn lớn
- Năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường BĐS ổn định, phân hóa rõ rệt hơn
Vị chuyên gia khẳng định:
“Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại.”
Nguyên nhân đến từ việc thị trường đã lành mạnh hơn sau giai đoạn thanh lọc, chính sách tài chính – tín dụng minh bạch hơn, và tâm lý người mua chuyển sang nhu cầu thật thay vì đầu cơ ngắn hạn.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
