Động thái siết hạn mức cho vay đối với người mua nhà thứ hai trở đi đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của thị trường bất động sản. Nhiều người kỳ vọng đây sẽ là “liều thuốc” hạ nhiệt giá nhà sau thời gian dài tăng cao, nhưng các chuyên gia cho rằng nếu không giải quyết gốc rễ từ nguồn cung, việc siết tín dụng đơn thuần sẽ khó tạo ra cú giảm giá sâu và bền vững.
Siết cho vay nhằm kiểm soát đầu cơ và giá nhà tăng nóng
Theo dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất:
- Khoản vay mua nhà thứ 2 chỉ được tối đa 50%,
- Khoản vay mua nhà thứ 3 trở lên không quá 30% giá trị tài sản đảm bảo.
Quy định này sẽ áp dụng từ thời điểm Nghị quyết có hiệu lực đến tháng 3/2027. Mục tiêu là hạn chế dòng vốn đầu cơ, giảm áp lực tăng giá và hướng tín dụng vào nhu cầu ở thực. Hiện nay, hầu hết các ngân hàng cho vay tới 70–80% giá trị tài sản, tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư “lướt sóng” và đẩy giá thị trường tăng mạnh trong giai đoạn trước.
Tuy nhiên, chính sách này cũng khiến không ít người lo ngại về khả năng tác động ngược, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi sau thời gian trầm lắng.
Bốn nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng cao
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – cho rằng việc siết tín dụng chỉ là một phần của bài toán. Để kéo giảm giá nhà, cần giải quyết đồng bộ các yếu tố gốc rễ sau:
- Thủ tục phê duyệt dự án kéo dài, khiến nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ, dẫn đến nguồn cung khan hiếm.
- Nguồn cung bị co hẹp, trong khi nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn liên tục tăng.
- Chi phí đầu vào leo thang, bao gồm thuế đất, giá vật liệu xây dựng và nhân công, làm đội giá thành sản phẩm.
- Cấu trúc thị trường lệch về phân khúc cao cấp, khiến người mua thực khó tiếp cận nhà ở phù hợp khả năng tài chính.
Chừng nào chưa tháo gỡ những “nút thắt” này, thị trường sẽ tiếp tục lệch pha giữa cung và cầu, khiến việc kéo giá nhà xuống mức hợp lý trở nên khó khăn.
Doanh nghiệp lo ngại thị trường “khựng” nếu tín dụng bị siết mạnh
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cho biết: Giá căn hộ mới hiện trung bình đã lên tới khoảng 100 triệu đồng/m², trong khi chi phí đầu vào ngày càng tăng khiến việc giảm giá là rất khó. Đối với phân khúc cao cấp, dù có điều chỉnh giảm nhẹ thì nhóm người mua lần đầu hoặc thu nhập thấp cũng khó tiếp cận.
Nếu siết mạnh tín dụng, lượng giao dịch có thể sụt giảm, khiến thị trường “chững lại” thay vì hạ nhiệt bền vững. Do đó, chính sách kiểm soát tín dụng cần được thiết kế linh hoạt, tránh gây sốc cho toàn thị trường.
Tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp mới là “chìa khóa” hạ giá bền vững
Các chuyên gia đều thống nhất rằng tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội mới là yếu tố cốt lõi giúp giá nhà giảm thực chất. TS Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – nhấn mạnh, để giấc mơ an cư của người thu nhập thấp trở thành hiện thực, cần có sự vào cuộc đồng bộ của Nhà nước và doanh nghiệp.
Giải pháp bao gồm:
- Thúc đẩy quy hoạch và bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội.
- Gắn quy hoạch đô thị, công nghiệp và sử dụng đất với phát triển nhà ở bền vững.
- Đảm bảo thực thi các ưu đãi bằng văn bản pháp luật rõ ràng, có tính ràng buộc.
Khi nguồn cung hợp lý được bổ sung, thị trường sẽ tự điều chỉnh về mức giá phù hợp, đồng thời đáp ứng nhu cầu ở thực thay vì phụ thuộc vào các biện pháp hành chính ngắn hạn như siết tín dụng.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
