Thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào giai đoạn “thanh lọc” sâu, khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao và nguồn tín dụng bị kiểm soát chặt. Điều này tạo ra áp lực kép đối với doanh nghiệp xây dựng – bất động sản.
Một mặt, chi phí nguyên vật liệu tăng mạnh do biến động địa chính trị toàn cầu khiến giá thành xây dựng đội lên đáng kể. Mặt khác, chi phí vốn tăng khiến doanh nghiệp phải gánh lãi vay lớn hơn trong khi dòng tiền bán hàng lại chậm lại.
Nhiều nhà thầu rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan:
- Tiếp tục thi công có thể lỗ do chi phí tăng
- Dừng dự án lại đối mặt nguy cơ vi phạm hợp đồng
Trong bối cảnh đó, ưu tiên hàng đầu của doanh nghiệp không còn là mở rộng mà là duy trì hoạt động và bảo toàn dòng tiền.
Tín dụng bị siết: “Nút thắt” lớn nhất của thị trường
Một thực tế không thể phủ nhận là bất động sản phụ thuộc rất lớn vào vốn vay ngân hàng, với tỷ lệ lên tới khoảng 70%.
Tuy nhiên, từ đầu năm 2026, các ngân hàng đã có xu hướng:
- Siết chặt cấp tín dụng
- Chọn lọc kỹ dự án
- Ưu tiên các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội
Điều này khiến nhiều doanh nghiệp:
- Không thể triển khai dự án mới
- Dòng tiền bị tắc nghẽn
- Tồn kho gia tăng nhanh chóng
Số liệu cho thấy, tổng tồn kho của hơn 100 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã lên tới khoảng 508.000 tỷ đồng, tăng mạnh so với trước đó. Đây là dấu hiệu rõ ràng của tình trạng đóng băng thanh khoản cục bộ.
Nguy cơ nợ xấu gia tăng trong toàn hệ thống
Khi dòng tiền không được khơi thông, hệ lụy không chỉ dừng lại ở doanh nghiệp mà còn lan rộng ra toàn nền kinh tế.
Các rủi ro đang dần hiện hữu:
- Dự án dở dang không thể hoàn thiện
- Hàng tồn kho không bán được
- Doanh nghiệp mất khả năng trả nợ
Điều này có thể khiến các khoản vay bất động sản chuyển thành nợ xấu quy mô lớn, gây áp lực lên hệ thống ngân hàng và ảnh hưởng tới ổn định tài chính vĩ mô.
Vì sao cần “nới lỏng” chính sách tiền tệ?
Để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP hai chữ số, khu vực công nghiệp – xây dựng được kỳ vọng tăng trưởng khoảng 12% trong năm 2026. Tuy nhiên, mục tiêu này khó khả thi nếu dòng vốn không được khai thông.
Việc nới lỏng chính sách tiền tệ, đặc biệt là hạ nhiệt lãi suất, được xem là giải pháp trọng tâm vì:
- Giảm áp lực chi phí vốn cho doanh nghiệp
- Kích thích đầu tư và triển khai dự án
- Tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân
- Giải phóng hàng tồn kho, cải thiện thanh khoản
Quan trọng hơn, bất động sản có tính lan tỏa mạnh, liên quan đến hơn 10 ngành kinh tế như vật liệu xây dựng, xi măng, du lịch, khách sạn… Vì vậy, khi thị trường này được “cởi trói”, hiệu ứng tích cực sẽ lan rộng toàn nền kinh tế.
Doanh nghiệp nên xoay trục vào phân khúc nào?
Trong bối cảnh khó khăn, chiến lược của doanh nghiệp cần chuyển hướng rõ ràng thay vì dàn trải.
Các phân khúc được đánh giá có khả năng phục hồi tốt gồm:
- Nhà ở xã hội
- Nhà ở giá trung bình
- Cải tạo và tái thiết chung cư cũ
Đây là những phân khúc có nhu cầu thực cao, ít phụ thuộc đầu cơ và dễ tiếp cận chính sách hỗ trợ hơn.
Tuy nhiên, dù chọn phân khúc nào, bài toán cốt lõi vẫn là vốn. Nếu không có dòng tiền, mọi chiến lược đều khó triển khai.
Góc nhìn chuyên gia: Chính sách tiền tệ là “chìa khóa” phục hồi thị trường
Thực tế cho thấy, tín dụng toàn nền kinh tế đã tăng mạnh trong năm 2025, nhưng dòng tiền vào bất động sản đang bị kiểm soát chặt hơn trong năm 2026.
Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết:
- Điều hành linh hoạt hơn thay vì siết đồng loạt
- Ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, khả thi
- Hỗ trợ doanh nghiệp có năng lực thực
Nếu chính sách tiền tệ được điều chỉnh hợp lý, thị trường bất động sản có thể bước vào chu kỳ phục hồi mới từ cuối 2026 – đầu 2027.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
