Thị trường BĐS Việt Nam đang bước vào giai đoạn đầy thách thức khi hàng loạt doanh nghiệp phải đối mặt với “cơn bão kép”: chi phí vốn tăng mạnh và giá nguyên vật liệu leo thang. Trong bối cảnh đó, không ít chủ đầu tư rơi vào thế khó, thậm chí đứng trước bài toán sống còn.
Chi phí vốn tăng vọt: “Gánh nặng” lớn nhất của doanh nghiệp
Từ đầu quý II/2026, mặt bằng lãi suất đã tăng nhanh ngoài dự đoán:
- Lãi suất vay doanh nghiệp: từ 7–7,5% lên 11–12%/năm
- Lãi suất vay mua nhà cá nhân: lên tới 14–15%/năm
Đây được xem là mức lãi suất “bóp nghẹt” dòng tiền của ngành BĐS – lĩnh vực vốn phụ thuộc tới 70% vào nguồn vốn vay ngân hàng.
Hệ quả trực tiếp:
- Doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng
- Dự án mới bị đình trệ
- Chi phí tài chính tăng mạnh
- Biên lợi nhuận bị bào mòn
Đặc biệt, các ngân hàng hiện đang siết chặt tín dụng, chỉ lựa chọn dự án có pháp lý hoàn chỉnh tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, khiến nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ gần như “đứng ngoài cuộc chơi”.
Dòng tiền tắc nghẽn: Nguy cơ nợ xấu gia tăng
Khi dòng vốn bị chặn lại, thị trường lập tức phản ứng tiêu cực:
- Dự án không thể triển khai đúng tiến độ
- Hàng tồn kho tăng nhanh
- Thanh khoản sụt giảm
Nguy hiểm hơn, lượng tồn kho này có thể chuyển hóa thành nợ xấu nếu kéo dài, tạo áp lực lên toàn hệ thống tài chính.
Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp không chỉ mất khả năng tăng trưởng mà còn phải “gồng mình” để tồn tại.
Giá vật liệu leo thang: Đòn giáng thứ hai vào doanh nghiệp
Không chỉ chịu áp lực vốn, doanh nghiệp còn đối mặt với chi phí đầu vào tăng mạnh do biến động toàn cầu.
Một số mức tăng đáng chú ý:
- Dầu diesel: tăng hơn gấp đôi (17.000 → 35.000 đồng/lít)
- Nhựa đường (asphalt): tăng từ 12.000 → 19.000 đồng/kg
Nguyên nhân chủ yếu đến từ bất ổn địa chính trị, đặc biệt là các xung đột tại Trung Đông khiến chuỗi cung ứng toàn cầu bị gián đoạn.
Điều này đẩy các nhà thầu vào tình thế khó khăn:
- Tiếp tục thi công: lỗ nặng
- Dừng thi công: vi phạm hợp đồng
Một “bài toán không có lời giải dễ dàng” trong ngắn hạn.
Sức chịu đựng doanh nghiệp suy giảm sau nhiều năm khó khăn
Khác với các chu kỳ trước, doanh nghiệp bất động sản hiện nay không còn nhiều dư địa xoay xở.
Sau giai đoạn khó khăn 2022–2024:
- Nhiều doanh nghiệp đã bán bớt tài sản
- Chuyển nhượng dự án để thu hồi vốn
- Thu hẹp quy mô hoạt động
Do đó, khi thị trường tiếp tục gặp biến động, khả năng chống chịu đã suy yếu đáng kể.
Nếu lãi suất duy trì quanh mức 14% trong thời gian dài, lợi nhuận của nhiều dự án gần như bị “xóa sạch”.
Thanh khoản thị trường giảm mạnh
Dữ liệu thị trường cho thấy dấu hiệu suy giảm rõ rệt:
- Nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm khoảng 17%
- Lượng giao dịch giảm mạnh
- Nhiều dự án tạm dừng mở bán
Người mua trở nên thận trọng hơn khi chi phí vay vốn tăng cao, kéo theo tâm lý chờ đợi và quan sát.
Doanh nghiệp buộc phải thay đổi chiến lược
Trong bối cảnh khó khăn, doanh nghiệp đang chuyển hướng mạnh mẽ:
- Từ tăng trưởng nóng → ưu tiên quản trị rủi ro
- Từ mở rộng nhanh → tập trung dòng tiền
- Từ lợi nhuận ngắn hạn → phát triển bền vững
Dòng tiền không rời bỏ thị trường, nhưng đang trở nên chọn lọc hơn.
Thị trường phân hóa mạnh: Không phải sản phẩm nào cũng “sống sót”
Một điểm đáng chú ý là giá bất động sản khó giảm sâu trên diện rộng do:
- Chi phí đất tăng
- Chi phí xây dựng tăng
- Chi phí vốn tăng
- Áp lực pháp lý ngày càng lớn
Thay vào đó, thị trường sẽ phân hóa rõ rệt:
Sản phẩm vẫn có thanh khoản:
- Pháp lý rõ ràng
- Giá hợp lý
- Gắn với hạ tầng thực
Sản phẩm gặp khó khăn:
- Giá bị đẩy quá cao
- Thiếu giá trị khai thác thực
- Pháp lý chưa hoàn thiện
Góc nhìn chuyên gia: Giai đoạn “thanh lọc” của thị trường BĐS
Thị trường BĐS hiện nay không chỉ là giai đoạn khó khăn mà còn là quá trình thanh lọc mạnh mẽ.
Doanh nghiệp muốn tồn tại buộc phải:
- Kiểm soát chặt dòng tiền
- Tái cấu trúc danh mục đầu tư
- Lựa chọn phân khúc phù hợp nhu cầu thật
Trong dài hạn, đây lại là cơ hội để thị trường trở nên lành mạnh hơn, loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém và tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
