Quy định về niên hạn chung cư đang trở thành chủ đề được quan tâm khi nhiều người lo ngại căn hộ sẽ chỉ được sở hữu trong 50 hoặc 70 năm. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây là cách hiểu chưa đầy đủ. Bản chất của chính sách không phải giới hạn quyền sở hữu của người dân mà nhằm xây dựng hành lang pháp lý minh bạch để quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn và tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong việc cải tạo các chung cư cũ.
Niên hạn chung cư có phải là thời hạn sở hữu căn hộ?
Sau khi Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương đặt ra yêu cầu nghiên cứu cơ chế quản lý nhà chung cư theo thời hạn sử dụng công trình, thị trường bất động sản tiếp tục xuất hiện nhiều băn khoăn về việc căn hộ chung cư trong tương lai có còn được sở hữu lâu dài hay không.
Theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, CEO & Founder Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Sen Vàng, người dân cần phân biệt rõ ba khái niệm gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và thời hạn sử dụng công trình xây dựng.
Theo đó, quyền sử dụng đất của dự án vẫn được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai. Trong khi đó, công trình xây dựng có tuổi thọ thiết kế nhất định, chịu tác động của thời gian, quá trình khai thác và hao mòn tự nhiên. Vì vậy, việc xác định niên hạn công trình không đồng nghĩa với việc quyền sở hữu căn hộ của người dân tự động chấm dứt sau 50 hay 70 năm.
Nói cách khác, niên hạn áp dụng cho công trình xây dựng chứ không phải “thời hạn sở hữu” của căn hộ như nhiều người vẫn lo ngại.
Minh bạch “vòng đời” dự án, bảo vệ quyền lợi người mua nhà
Theo chuyên gia, một trong những lợi ích lớn nhất của quy định về niên hạn chung cư là giúp người mua biết trước toàn bộ vòng đời của tài sản.
Thay vì chỉ quan tâm đến giá bán, vị trí hay tiện ích dự án, người mua ngay từ thời điểm ký hợp đồng đã được xác lập rõ:
- Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ.
- Trách nhiệm của chủ đầu tư và cư dân khi công trình xuống cấp.
- Phương án cải tạo, xây dựng lại khi chung cư hết tuổi thọ thiết kế.
- Cơ chế xử lý nhằm bảo đảm an toàn cho cư dân.
Điều này giúp hạn chế các tranh chấp có thể phát sinh nhiều thập kỷ sau, đồng thời tạo sự minh bạch trong quản lý tài sản bất động sản.
Gỡ nút thắt cải tạo hàng nghìn chung cư cũ
Nhiều chuyên gia đánh giá, điểm tích cực nhất của quy định không nằm ở việc thay đổi cách sở hữu căn hộ mà là tháo gỡ bài toán cải tạo chung cư cũ vốn kéo dài nhiều năm tại các đô thị lớn.
Hiện nay, hàng trăm khu chung cư được xây dựng từ 30-40 năm trước đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng quá trình cải tạo vẫn gặp nhiều trở ngại.
Nguyên nhân chủ yếu là thiếu cơ chế pháp lý thống nhất giữa cư dân, chính quyền và doanh nghiệp. Nhà đầu tư muốn tham gia phải thương lượng với từng hộ dân, trong khi chỉ cần một số ít cư dân không đồng thuận cũng có thể khiến cả dự án bị đình trệ trong nhiều năm.
Nếu ngay từ khi dự án hình thành đã quy định rõ thời hạn sử dụng công trình và phương án xử lý sau khi hết niên hạn, các bên sẽ chủ động hơn trong việc chuẩn bị kế hoạch tái thiết, bồi thường và tái định cư.
Đây được xem là “luật chơi” rõ ràng giúp doanh nghiệp mạnh dạn tham gia cải tạo chung cư cũ, đồng thời bảo đảm quyền lợi chính đáng của cư dân.
Giá chung cư có giảm nếu áp dụng niên hạn?
Một kỳ vọng phổ biến của thị trường là nếu chung cư được quản lý theo niên hạn thì giá bán sẽ giảm, giúp nhiều người dễ tiếp cận nhà ở hơn.
Tuy nhiên, theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, khả năng này không cao.
Giá căn hộ hiện nay chịu tác động bởi nhiều yếu tố như:
- Vị trí dự án.
- Giá trị quỹ đất.
- Hạ tầng giao thông.
- Chi phí đầu tư xây dựng.
- Nguồn cung trên thị trường.
- Nhu cầu mua ở thực.
Những yếu tố này gần như không thay đổi khi quy định về niên hạn công trình được làm rõ. Vì vậy, các căn hộ tại khu vực trung tâm hoặc đô thị lớn vẫn giữ giá trị cao nhờ nhu cầu ở thực và khả năng khai thác lâu dài.
Tâm lý thị trường sẽ thay đổi trước tiên
Theo các chuyên gia, tác động đầu tiên của quy định mới nhiều khả năng sẽ nằm ở yếu tố tâm lý.
Ban đầu, không ít người có thể e ngại khi nghe đến khái niệm “niên hạn chung cư”, bởi lo sợ tài sản sẽ mất giá hoặc hết giá trị sau vài chục năm.
Tuy nhiên, khi hiểu đúng bản chất, người mua sẽ nhận thấy căn hộ vẫn là tài sản có giá trị, có thể chuyển nhượng, thừa kế hoặc để lại cho thế hệ sau theo quy định pháp luật.
Điểm khác biệt là khi công trình không còn bảo đảm an toàn hoặc hết tuổi thọ thiết kế, các bên đã có sẵn cơ sở pháp lý để triển khai phương án cải tạo hoặc xây dựng lại thay vì rơi vào tình trạng tranh chấp kéo dài như hiện nay.
Doanh nghiệp cần một hành lang pháp lý đồng bộ
Ở góc độ doanh nghiệp bất động sản, giá trị lớn nhất của quy định về niên hạn chung cư không nằm ở việc thay đổi giá bán mà ở việc hoàn thiện khung pháp lý cho toàn bộ vòng đời dự án.
Để chính sách phát huy hiệu quả, thị trường cần đồng thời hoàn thiện các quy định liên quan đến:
- Quyền và nghĩa vụ của cư dân.
- Cơ chế bồi thường khi cải tạo chung cư.
- Chính sách tái định cư.
- Tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mới.
- Quy trình phá dỡ và xây dựng lại công trình.
Khi các nội dung này được quy định rõ ràng, doanh nghiệp sẽ có cơ sở tính toán hiệu quả đầu tư, còn người dân cũng yên tâm hơn vì quyền lợi đã được pháp luật bảo vệ ngay từ khi mua nhà.
Niên hạn chung cư không phải rào cản mà là nền tảng cho thị trường phát triển bền vững
Việc nghiên cứu cơ chế quản lý chung cư theo thời hạn sử dụng công trình không nhằm hạn chế quyền sở hữu của người dân, mà hướng tới xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và bền vững hơn.
Nếu được hoàn thiện đồng bộ về pháp lý, quy định này sẽ góp phần giải quyết bài toán cải tạo hàng nghìn chung cư cũ, bảo đảm an toàn cho cư dân, tạo cơ hội cho doanh nghiệp tham gia tái thiết đô thị và nâng cao tính minh bạch trong quản lý tài sản nhà ở.
Trong dài hạn, đây được đánh giá là bước đi quan trọng giúp thị trường chung cư phát triển ổn định, giảm tranh chấp và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của cả người mua nhà lẫn các doanh nghiệp phát triển dự án.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
