Trong khi thị trường nhà ở đang đối mặt với áp lực thanh khoản và xu hướng điều chỉnh giá ở nhiều phân khúc như chung cư, đất nền hay biệt thự, bất động sản công nghiệp lại tiếp tục trở thành “điểm sáng” của thị trường. Được hậu thuẫn bởi dòng vốn FDI tăng mạnh, nhu cầu mở rộng sản xuất và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, giá thuê đất công nghiệp tại nhiều khu vực trọng điểm vẫn duy trì đà tăng và được dự báo còn nhiều dư địa phát triển trong thời gian tới.
Dòng vốn FDI tạo động lực tăng trưởng cho bất động sản công nghiệp
Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục hưởng lợi lớn từ làn sóng đầu tư nước ngoài.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký đạt 34,7 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, lĩnh vực chế biến, chế tạo chiếm khoảng 62% tổng vốn FDI đăng ký mới, tương đương 10,8 tỷ USD, cho thấy Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của các tập đoàn sản xuất quốc tế.
Bất chấp những biến động về địa chính trị và chính sách thương mại trên thế giới, Việt Nam vẫn duy trì lợi thế về vị trí địa lý, chi phí sản xuất cạnh tranh, lực lượng lao động dồi dào và mạng lưới hiệp định thương mại tự do (FTA), qua đó tiếp tục thu hút các doanh nghiệp mở rộng hoặc dịch chuyển nhà máy sang Việt Nam.
Đây chính là yếu tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu thuê đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho logistics và các cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất.
Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục đi lên
Khác với nhiều phân khúc bất động sản đang có dấu hiệu chững lại, giá thuê đất công nghiệp vẫn giữ xu hướng tăng do nguồn cung quỹ đất chất lượng cao ngày càng hạn chế.
Đến hết nửa đầu năm 2026, giá chào thuê trung bình ghi nhận:
- Miền Bắc: khoảng 142 USD/m²/kỳ thuê.
- Miền Nam: khoảng 186 USD/m²/kỳ thuê.
Những khu công nghiệp nằm gần cảng biển quốc tế, sân bay, cao tốc hoặc các trung tâm logistics lớn tiếp tục dẫn đầu về mặt bằng giá nhờ tỷ lệ lấp đầy cao và nhu cầu thuê ổn định.
Trong khi đó, các địa phương mới nổi với quỹ đất lớn và chi phí cạnh tranh đang trở thành lựa chọn của nhiều doanh nghiệp, góp phần mở rộng bản đồ phát triển công nghiệp và giảm áp lực tăng giá trong ngắn hạn.
Nguồn cung tăng nhưng sức hấp thụ vẫn tích cực
Theo báo cáo của JLL, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đã đạt gần 41.000 ha, tăng nhẹ khoảng 1% so với cùng kỳ năm trước.
Bên cạnh đó:
- Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 10,4 triệu m², tăng 15%.
- Nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt khoảng 8,6 triệu m², tăng 10%.
Nhiều dự án mới đã được đưa vào khai thác, góp phần đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của các doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Đáng chú ý, mức độ hấp thụ vẫn duy trì tích cực khi thị trường ghi nhận hàng trăm héc-ta đất công nghiệp được giao dịch, cùng khoảng 350.000 m² nhà xưởng xây sẵn và 450.000 m² nhà kho xây sẵn được thuê trong nửa đầu năm.
Nguồn cầu chủ yếu đến từ các doanh nghiệp đang mở rộng quy mô sản xuất thay vì các khách thuê mới, phản ánh niềm tin dài hạn của nhà đầu tư vào môi trường sản xuất tại Việt Nam.
Bất động sản công nghiệp mở rộng sang nhiều địa phương mới
Không chỉ tập trung tại các trung tâm công nghiệp truyền thống như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai, nhiều doanh nghiệp hiện đã mở rộng tìm kiếm mặt bằng tại các tỉnh thành mới nổi.
Các địa phương sở hữu quỹ đất lớn, chi phí thuê cạnh tranh và hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh trở thành điểm đến hấp dẫn cho các dự án sản xuất và logistics.
Xu hướng này không chỉ giúp giảm áp lực nguồn cung tại các thị trường truyền thống mà còn mở ra dư địa tăng trưởng lớn cho nhiều khu vực cấp hai trong những năm tới.
Nhà đầu tư ưu tiên tài sản tạo dòng tiền ổn định
Theo JLL, trong bối cảnh nhiều phân khúc bất động sản còn biến động, giới đầu tư đang có xu hướng ưu tiên những tài sản tạo dòng tiền ổn định như:
- Đất công nghiệp.
- Nhà xưởng xây sẵn.
- Nhà kho xây sẵn.
- Trung tâm logistics hiện đại.
Đặc biệt, các dự án đáp ứng tiêu chuẩn ESG, công trình xanh, tiết kiệm năng lượng, đạt tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy quốc tế và phục vụ doanh nghiệp công nghệ cao đang ghi nhận mức giá thuê cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung.
Đây cũng là xu hướng phát triển được nhiều tập đoàn đa quốc gia ưu tiên khi lựa chọn địa điểm đầu tư mới.
Triển vọng tích cực trong 12–24 tháng tới
Các chuyên gia đánh giá bất động sản công nghiệp vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường trong giai đoạn 2026–2028 nhờ ba động lực chính:
- Dòng vốn FDI chất lượng cao tiếp tục tăng.
- Làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu sang Việt Nam.
- Hệ thống hạ tầng giao thông trọng điểm được đầu tư mạnh.
Từ nay đến cuối năm 2026, thị trường dự kiến bổ sung khoảng:
- 1.900 ha đất công nghiệp.
- 700.000 m² nhà kho xây sẵn.
- 1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn.
Dù nguồn cung tăng đáng kể, mặt bằng giá thuê được dự báo vẫn duy trì xu hướng tăng nhờ nhu cầu của các doanh nghiệp sản xuất và logistics tiếp tục ở mức cao.
Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng của thị trường
Trong bối cảnh thanh khoản ở phân khúc nhà ở chưa thực sự phục hồi do lãi suất vay còn cao và tâm lý thận trọng của người mua, bất động sản công nghiệp đang khẳng định vị thế là phân khúc có nền tảng tăng trưởng bền vững nhất.
Sự gia tăng của dòng vốn FDI, nhu cầu mở rộng sản xuất, cùng xu hướng phát triển các khu công nghiệp xanh, trung tâm dữ liệu và hạ tầng logistics hiện đại sẽ tiếp tục tạo động lực cho thị trường trong nhiều năm tới. Với những lợi thế này, bất động sản công nghiệp được kỳ vọng vẫn là “đầu tàu” tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tiếp theo.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
