Hàng loạt dự án bất động sản nằm im nhiều năm không chỉ khiến đất đai bị bỏ phí mà còn “giam” dòng vốn, ảnh hưởng người mua nhà và làm nguồn cung thị trường ngày càng khan hiếm. Chủ trương thí điểm Nhà nước mua lại một số dự án nhà ở thương mại không còn khả năng triển khai đang được kỳ vọng sẽ mở ra hướng xử lý mới cho những “điểm nghẽn” này.
Trong bối cảnh quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng hạn chế, việc hàng loạt dự án đã có vị trí, hạ tầng nhưng không thể tiếp tục triển khai tạo ra một nghịch lý: đất có giá trị nhưng không tạo ra sản phẩm nhà ở, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn.
Chủ trương được đề cập tại Nghị quyết 21-NQ/TW đặt mục tiêu hoàn thiện thể chế đất đai, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường bất động sản.
Một trong những nội dung đáng chú ý là nghiên cứu, thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại không còn khả năng triển khai hoặc không thể chuyển nhượng để hình thành quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Vì sao dự án “đắp chiếu” trở thành bài toán lớn của thị trường?
Một dự án bất động sản đình trệ trong thời gian dài không đơn thuần là một công trình chưa hoàn thành.
Đằng sau một dự án bị bỏ dở có thể là quỹ đất chưa được khai thác, nguồn vốn tín dụng bị mắc kẹt, tiền của khách hàng chưa được giải quyết, hạ tầng đã đầu tư nhưng không phát huy hiệu quả và nguồn cung nhà ở bị thiếu hụt.
Đặc biệt, nhiều dự án “đắp chiếu” nằm tại những vị trí có khả năng kết nối giao thông tốt, đã được đầu tư một phần hạ tầng hoặc nằm trong khu vực có nhu cầu nhà ở cao.
Nếu không có phương án xử lý, tình trạng này có thể kéo dài nhiều năm, khiến chi phí xã hội ngày càng lớn.
Ở góc độ thị trường, một dự án không được đưa vào khai thác cũng đồng nghĩa với việc một lượng đất đai lớn không thể tạo ra giá trị tương xứng.
Trong khi đó, doanh nghiệp tiếp tục chịu áp lực tài chính, ngân hàng đối mặt với tài sản khó xử lý và người mua nhà có thể phải chờ đợi trong thời gian dài.
Nhà nước mua lại dự án có thể tạo ra “lời giải kép”
Theo các chuyên gia, nếu được thiết kế và triển khai đúng cách, cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại không còn khả năng triển khai có thể mang lại hai tác động cùng lúc.
Thứ nhất, giải phóng nguồn lực đang bị đóng băng.
Những dự án không thể tự phục hồi sẽ có cơ hội được đưa trở lại thị trường thông qua một chủ thể mới hoặc một mục tiêu sử dụng phù hợp.
Điều này giúp đất đai, hạ tầng và các nguồn lực đã đầu tư không tiếp tục bị bỏ phí.
Thứ hai, mở rộng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Thay vì để các dự án tiếp tục bỏ hoang, Nhà nước có thể nghiên cứu chuyển đổi hoặc khai thác quỹ nhà này phục vụ các mục tiêu công như nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở phục vụ các nhóm có nhu cầu hoặc các chương trình an sinh xã hội.
Đây là điểm đáng chú ý bởi việc tạo lập một dự án nhà ở mới thường cần rất nhiều thời gian từ khâu chuẩn bị đất, hoàn thiện pháp lý đến xây dựng hạ tầng.
Trong khi đó, một dự án đã có sẵn quỹ đất và một phần hạ tầng nếu được xử lý đúng hướng có thể rút ngắn đáng kể thời gian tạo nguồn cung.
Quỹ đất tại Hà Nội, TP.HCM càng khiến cơ chế này được quan tâm
Tại những đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, quỹ đất phù hợp để phát triển nhà ở ngày càng trở nên khan hiếm.
Trong bối cảnh đó, việc tận dụng những dự án thương mại đang bỏ dở có thể là một giải pháp đáng cân nhắc.
Không ít dự án có vị trí tương đối thuận lợi, nằm gần các tuyến giao thông lớn hoặc khu vực đã hình thành dân cư. Nếu được chuyển đổi phù hợp sang nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê, những dự án này có thể nhanh chóng bổ sung nguồn cung cho thị trường.
Điểm quan trọng nằm ở việc không phải tạo thêm quỹ đất mới mà khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai đã tồn tại.
Đây cũng là lý do cơ chế mua lại dự án được kỳ vọng có thể trở thành một công cụ hỗ trợ xử lý các dự án tồn đọng, thay vì chỉ tập trung tháo gỡ từng vướng mắc pháp lý riêng lẻ.
Không phải dự án nào “đắp chiếu” cũng nên được Nhà nước mua lại
Dù mang lại nhiều kỳ vọng, các chuyên gia cho rằng không thể coi việc Nhà nước mua lại là giải pháp áp dụng đại trà cho mọi dự án bất động sản gặp khó khăn.
Trong nền kinh tế thị trường, doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm trước hết đối với quyết định đầu tư và rủi ro kinh doanh của mình.
Vì vậy, những phương án như tái cấu trúc doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án, xử lý tài sản bảo đảm hoặc tìm kiếm nhà đầu tư thay thế vẫn cần được ưu tiên khi dự án còn khả năng phục hồi theo cơ chế thị trường.
Nhà nước chỉ nên xem xét mua lại đối với những dự án đáp ứng các tiêu chí đặc biệt, chẳng hạn thực sự không còn khả năng tiếp tục triển khai, không thể chuyển nhượng, đình trệ kéo dài và việc dự án bị bỏ hoang gây ảnh hưởng đáng kể đến người dân, nguồn lực đất đai hoặc lợi ích công cộng.
Nếu không xác định rõ tiêu chí, chính sách rất dễ bị mở rộng quá mức và biến thành phương án “giải cứu” doanh nghiệp thay vì xử lý điểm nghẽn của thị trường.
Bài toán khó nhất: Định giá dự án thế nào?
Một trong những vấn đề phức tạp nhất khi Nhà nước mua lại dự án là xác định giá trị tài sản.
Nếu giá mua quá thấp, quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp có thể bị ảnh hưởng.
Ngược lại, nếu giá mua quá cao, ngân sách Nhà nước có nguy cơ phải gánh chi phí lớn, thậm chí làm phát sinh nguy cơ thất thoát nguồn lực công.
Đặc biệt với những dự án đã đình trệ trong nhiều năm, giá trị tài sản không chỉ phụ thuộc vào diện tích đất mà còn liên quan đến pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, tài sản đã hình thành, các khoản nợ và khả năng tiếp tục triển khai.
Do đó, cơ chế định giá cần đặc biệt minh bạch, có tiêu chí rõ ràng và được kiểm soát độc lập.
Làm sao để tránh biến chính sách thành “lối thoát” cho dự án yếu kém?
Một rủi ro khác được đặt ra là khả năng trục lợi chính sách.
Nếu cơ chế không được kiểm soát chặt, một số dự án có vấn đề về pháp lý, quy hoạch hoặc năng lực chủ đầu tư có thể tìm cách chuyển khó khăn của mình sang khu vực Nhà nước.
Khi đó, mục tiêu ban đầu là xử lý lãng phí đất đai có thể bị biến dạng thành việc sử dụng ngân sách để giải quyết rủi ro kinh doanh của doanh nghiệp.
Vì vậy, chính sách cần đặt ra hàng loạt điều kiện trước khi Nhà nước xem xét mua lại.
Trong đó có thể bao gồm việc xác định nguyên nhân khiến dự án đình trệ, tình trạng pháp lý, khả năng chuyển nhượng, nghĩa vụ tài chính, tình trạng tài sản bảo đảm, quyền lợi của khách hàng và hiệu quả kinh tế – xã hội nếu Nhà nước tiếp nhận.
Chỉ những dự án thực sự đáp ứng tiêu chí mới nên được đưa vào diện xem xét.
Người mua nhà có thể hưởng lợi nếu dự án được xử lý đúng hướng
Một trong những nhóm được kỳ vọng hưởng lợi từ cơ chế này là người mua nhà tại các dự án bị đình trệ kéo dài.
Khi dự án được đưa trở lại triển khai, người mua có thể có thêm cơ hội được giải quyết quyền lợi thay vì tiếp tục chờ đợi vô thời hạn.
Tuy nhiên, điều này chỉ xảy ra nếu cơ chế mua lại được thiết kế đồng bộ với phương án xử lý quyền lợi của khách hàng.
Các vấn đề như tiền khách hàng đã nộp, hợp đồng mua bán, nghĩa vụ của chủ đầu tư cũ, khoản vay ngân hàng và trách nhiệm của chủ thể tiếp nhận dự án cần được xác định rõ.
Nếu chỉ giải quyết được phần đất mà chưa xử lý được các quyền và nghĩa vụ liên quan, dự án vẫn có thể tiếp tục phát sinh tranh chấp.
Có thể mở thêm nguồn cung nhà ở xã hội
Một hướng đi được nhiều chuyên gia quan tâm là chuyển đổi một phần các dự án thương mại không còn khả năng triển khai sang nhà ở xã hội hoặc nhà ở xã hội cho thuê.
Đây có thể là giải pháp đáng chú ý trong bối cảnh nhu cầu nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn vẫn cao.
Lợi thế nằm ở chỗ dự án đã có quỹ đất, một phần hạ tầng và vị trí tương đối hoàn chỉnh. Nếu pháp lý cho phép chuyển đổi, thời gian tạo lập nguồn cung có thể được rút ngắn so với việc bắt đầu một dự án hoàn toàn mới.
Tuy nhiên, việc chuyển đổi cũng cần tính toán đến quy hoạch, hạ tầng xã hội, giao thông, trường học, y tế và khả năng đáp ứng dân số tại khu vực.
Không nên chỉ nhìn vào số lượng căn hộ có thể tạo ra mà bỏ qua khả năng vận hành lâu dài của khu đô thị.
Giá trị lớn nhất nằm ở việc khơi thông nguồn lực bị mắc kẹt
Xét về bản chất, cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại không nên được nhìn đơn thuần là một chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản.
Giá trị lớn hơn nằm ở khả năng đưa đất đai, vốn, hạ tầng và nguồn cung nhà ở đang bị mắc kẹt trở lại nền kinh tế.
Nếu được thiết kế với tiêu chí rõ ràng, định giá minh bạch và kiểm soát chặt chẽ, cơ chế này có thể trở thành một công cụ đặc biệt để xử lý những dự án thực sự không còn khả năng tự phục hồi.
Ngược lại, nếu thiếu cơ chế giám sát, việc Nhà nước mua lại dự án có thể tạo ra rủi ro lớn đối với ngân sách và làm méo mó nguyên tắc thị trường.
Do đó, vấn đề quan trọng nhất không phải là Nhà nước sẽ mua bao nhiêu dự án, mà là dự án nào đủ điều kiện được mua, mua với mức giá nào, nguồn tiền từ đâu và sau khi tiếp nhận sẽ được sử dụng ra sao.
Nếu những câu hỏi này được giải quyết minh bạch, việc xử lý các dự án “đắp chiếu” có thể trở thành một bước đi quan trọng để giảm lãng phí đất đai, bổ sung nguồn cung nhà ở và khơi thông dòng vốn đang bị mắc kẹt trên thị trường bất động sản.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
