Sổ đỏ có thể chuyển sang dạng điện tử, tên của tất cả người cùng có quyền sử dụng đất được thể hiện đầy đủ và một số trường hợp đất từng vi phạm thủ tục có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận. Đây là những đề xuất đáng chú ý trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Nếu được thông qua, các quy định mới có thể tác động trực tiếp đến cách người dân xác lập, chứng minh và thực hiện quyền đối với đất đai, đặc biệt trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thừa kế và thế chấp bất động sản.
Sổ đỏ có thể tồn tại dưới hai hình thức: bản giấy và điện tử
Một trong những điểm đáng chú ý nhất của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là đề xuất công nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất dưới dạng điện tử, bên cạnh bản giấy.
Theo dự thảo, Giấy chứng nhận được cấp theo một mẫu thống nhất trên phạm vi cả nước và có hai hình thức gồm bản giấy và bản điện tử.
Nếu được thông qua, đây sẽ là bước tiến quan trọng trong quá trình số hóa dữ liệu đất đai. Người dân có thể tiếp tục sử dụng sổ đỏ bản giấy, trong khi Giấy chứng nhận điện tử trở thành một hình thức được pháp luật công nhận.
Điều này cũng có thể giúp giảm sự phụ thuộc vào hồ sơ giấy trong quá trình tra cứu, quản lý và thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất khi hệ thống dữ liệu đất đai được đồng bộ.
Tuy nhiên, việc sổ đỏ điện tử được triển khai trên thực tế còn phụ thuộc vào quy định chi tiết, hạ tầng dữ liệu và cách thức xác thực thông tin sau khi luật được ban hành.
Tất cả người cùng có quyền sử dụng đất có thể phải được ghi tên trên sổ đỏ
Một thay đổi khác có thể ảnh hưởng trực tiếp đến các trường hợp đồng sở hữu, đồng sử dụng đất là quy định về việc thể hiện tên những người cùng có quyền.
Theo dự thảo, nếu một thửa đất có nhiều người cùng sử dụng hoặc nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận phải thể hiện đầy đủ tên của những người có chung quyền.
Đối với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, các thành viên sẽ tự thỏa thuận để xác định những người có chung quyền và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai.
Điểm đáng chú ý là cách tiếp cận này hướng tới việc xác định rõ từng người có quyền ngay trên Giấy chứng nhận, thay vì trong một số trường hợp chỉ thể hiện người đại diện.
Về mặt giao dịch bất động sản, quy định này nếu được áp dụng có thể giúp người mua dễ dàng nhận diện các chủ thể có quyền đối với tài sản. Đây cũng là yếu tố quan trọng bởi việc chuyển nhượng bất động sản có nhiều người đồng quyền thường đòi hỏi xác định đầy đủ chủ thể có quyền quyết định đối với tài sản.
Có thể không còn cấp chung một sổ cho nhiều thửa đất nông nghiệp
Dự thảo cũng đề xuất thay đổi nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp một người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp.
Theo hướng đề xuất mới, Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện.
Trong khi đó, quy định hiện hành cho phép người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường hoặc thị trấn, nếu có nhu cầu, được cấp chung một Giấy chứng nhận.
Nếu quy định mới được giữ nguyên, nguyên tắc cấp sổ sẽ chuyển mạnh sang hướng mỗi thửa đất là một đơn vị được cấp Giấy chứng nhận, thay vì có thể gộp nhiều thửa đất nông nghiệp cùng địa bàn vào một giấy chứng nhận.
Thay đổi này có thể khiến việc quản lý từng thửa đất trở nên rõ ràng hơn, đồng thời giúp tách biệt thông tin pháp lý của từng bất động sản trong quá trình chuyển nhượng, thế chấp hoặc thực hiện các thủ tục khác.
Một số trường hợp đất có vi phạm trước ngày 1/8/2024 có thể được xem xét cấp sổ
Dự thảo cũng đưa ra hướng xử lý đối với một số trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024.
Theo đề xuất, những trường hợp này có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Trong đó, đất phải được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường hoặc an toàn công trình.
Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý với những người đang sử dụng đất nhưng hồ sơ pháp lý chưa hoàn chỉnh.
Tuy nhiên, không thể hiểu rằng mọi trường hợp đất có vi phạm trước ngày 1/8/2024 đều mặc nhiên được cấp sổ đỏ. Việc công nhận quyền sử dụng đất vẫn phải căn cứ vào từng trường hợp cụ thể và các điều kiện mà pháp luật quy định.
Những trường hợp tiếp tục không được cấp sổ đỏ
Bên cạnh việc mở thêm cơ chế xem xét cấp Giấy chứng nhận cho một số trường hợp, dự thảo cũng quy định cụ thể những trường hợp không được cấp.
Một số nhóm đáng chú ý gồm:
- Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, ngoại trừ một số trường hợp theo quy định.
- Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
- Đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực hoặc đã có quyết định thu hồi, ngoại trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ khi có quyết định thu hồi nhưng chưa được thực hiện.
- Đất đang có tranh chấp.
- Đất đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án.
- Quyền sử dụng đất đang chịu biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Những quy định này cho thấy tình trạng pháp lý của thửa đất vẫn là yếu tố quyết định trong quá trình cấp Giấy chứng nhận. Việc đang sử dụng đất trên thực tế không đồng nghĩa với việc người sử dụng đương nhiên đủ điều kiện được cấp sổ.
Nhiều loại tài sản gắn liền với đất cũng có thể bị loại khỏi diện cấp sổ
Không chỉ quyền sử dụng đất, dự thảo còn quy định các trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp Giấy chứng nhận.
Trong đó có tài sản nằm trên thửa đất thuộc diện không được cấp hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; công trình xây dựng tạm thời trong quá trình xây dựng công trình chính và một số công trình phụ trợ ngoài phạm vi công trình chính.
Các tài sản đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, quyết định thu hồi đất cũng thuộc diện không được cấp, trừ một số trường hợp đã quá 3 năm nhưng văn bản chưa được thực hiện.
Ngoài ra, nhà ở hoặc công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; công trình lấn, chiếm mốc giới bảo vệ hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử – văn hóa đã được xếp hạng cũng có thể không được cấp Giấy chứng nhận.
Tài sản được tạo lập sau khi quy hoạch được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận cũng thuộc nhóm cần đặc biệt lưu ý, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Tài sản thuộc sở hữu Nhà nước cũng không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận, ngoại trừ một số trường hợp được xác định là phần vốn Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo quy định.
Người mua đất cần đặc biệt quan tâm đến những thay đổi nào?
Nếu các đề xuất được thông qua, những thay đổi về Giấy chứng nhận không chỉ ảnh hưởng đến người đang sử dụng đất mà còn tác động trực tiếp đến thị trường mua bán bất động sản.
Đối với người mua, việc ghi đầy đủ tên những người có chung quyền có thể giúp kiểm tra chủ thể có quyền đối với tài sản rõ ràng hơn trước khi giao dịch.
Trong khi đó, Giấy chứng nhận điện tử có thể tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình số hóa, tra cứu và quản lý thông tin đất đai trong tương lai.
Đặc biệt, với những bất động sản đang có vấn đề về quy hoạch, tranh chấp, kê biên, thu hồi đất hoặc xây dựng không phù hợp quy định, người mua cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý thay vì chỉ dựa vào hiện trạng sử dụng hoặc giấy tờ do bên bán cung cấp.
Dự thảo mới đang hướng tới số hóa và minh bạch hóa sổ đỏ
Nhìn tổng thể, các đề xuất liên quan đến Giấy chứng nhận trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang tập trung vào ba hướng chính: số hóa Giấy chứng nhận, xác định rõ người có quyền và siết chặt việc phân loại trường hợp được hoặc không được cấp sổ.
Nếu được thông qua, những thay đổi này có thể góp phần minh bạch hơn thông tin về quyền sử dụng đất, đồng thời hỗ trợ quá trình hiện đại hóa quản lý đất đai.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây vẫn là nội dung trong dự thảo và có thể tiếp tục được chỉnh sửa trong quá trình xây dựng, hoàn thiện pháp luật.
Do đó, người dân, nhà đầu tư và người mua bất động sản không nên xem các đề xuất này là quy định đã có hiệu lực. Việc xác định quyền sử dụng đất, điều kiện cấp sổ và giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận vẫn cần căn cứ vào văn bản chính thức được cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
