Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn nhạy cảm khi mặt bằng giá đất bị thổi phồng bởi đầu cơ, đấu giá ảo và thiếu minh bạch, đề xuất để Nhà nước định giá đất ở thị trường sơ cấp được xem là bước đi táo bạo – và cần thiết – để chấn chỉnh lại thị trường.
Vì sao cần để Nhà nước định giá đất sơ cấp?
Sau hơn một năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã bộc lộ nhiều bất cập, đặc biệt là trong khâu xác định giá đất cho các hoạt động như giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng… Các chuyên gia cho rằng, nếu tiếp tục để giá sơ cấp phụ thuộc vào tư vấn và thị trường thứ cấp, nguy cơ tạo ra giá ảo, đền bù không công bằng và chậm trễ trong triển khai dự án là rất lớn.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đề xuất rõ: Giá đất sơ cấp phải do Nhà nước quyết định với tư cách là chủ sở hữu đất đai toàn dân, thay vì “phó mặc” cho tư vấn hoặc lực kéo thị trường. Trong khi đó, thị trường thứ cấp – nơi giao dịch mua bán dân sự diễn ra – vẫn để cơ chế thỏa thuận tự do, có kiểm soát bằng công cụ tài chính và quy hoạch.
Những nút thắt cần tháo gỡ
- Định giá thiếu minh bạch: Phương pháp thặng dư và so sánh giá hiện nay phụ thuộc dữ liệu lỗi thời, thiếu cập nhật, dẫn tới định giá sai lệch và khiếu nại đền bù kéo dài.
- Hiện tượng “hai giá”: Dù đã được siết chặt trong 2 năm qua, nhưng nếu thiếu công cụ định giá rõ ràng từ phía Nhà nước, nguy cơ tái diễn tình trạng này vẫn rất cao.
- Đầu cơ – đấu giá bỏ cọc: Giá đất bị thổi lên không phản ánh nhu cầu thật, gây bong bóng thị trường và bất ổn kinh tế vĩ mô.
Nhà nước có “vừa đá bóng vừa thổi còi”?
Một số ý kiến lo ngại việc Nhà nước vừa định giá vừa giao đất sẽ thiếu khách quan. Tuy nhiên, chuyên gia phản biện rằng việc tách bạch rõ giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp, kết hợp công cụ thuế và giám sát độc lập, hoàn toàn có thể giữ được tính minh bạch và công bằng.
Ví dụ, nếu giá sơ cấp được xác lập chuẩn – với hệ số điều chỉnh (K) linh hoạt – thì giá thứ cấp có thể được dẫn dắt hợp lý, không quá cách biệt thực tế. Đồng thời, có thể miễn – giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân yếu thế, đảm bảo an sinh xã hội.
Góp phần “giải nhiệt” thị trường BĐS
Với đề xuất mới, Nhà nước có thể:
- Ngăn chặn cơn sốt giá đất ảo do đấu giá lòng vòng.
- Tạo mặt bằng giá đất công bằng để đền bù, giao đất đúng giá trị thực.
- Giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp, đặc biệt khi chuyển mục đích sử dụng.
- Công khai, minh bạch hoá thị trường, hạn chế khiếu nại và tranh chấp pháp lý.
Kết luận: Một bước đi cần thiết, nhưng phải thận trọng
Việc Nhà nước định giá đất sơ cấp không chỉ là điều chỉnh kỹ thuật, mà còn là bước tái thiết lập lại nguyên tắc vận hành thị trường đất đai. Tuy nhiên, để thành công, cần xây dựng công cụ định giá khoa học, cập nhật dữ liệu liên tục và có cơ chế phản biện độc lập.
Nếu làm đúng, đây sẽ là cánh cửa mở ra thời kỳ phát triển bền vững, lành mạnh cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
