Thị trường nhà liền thổ TP.HCM đang bước vào một giai đoạn đáng chú ý khi nguồn cung mới ngày càng rời xa khu vực trung tâm, chuyển mạnh về các vùng ven có quỹ đất lớn và được hưởng lợi từ hạ tầng.
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, trong quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 1.700 căn nhà liền thổ mở bán mới, tăng 3,2 lần so với quý trước. Phần lớn nguồn cung đến từ các khu vực ngoài trung tâm, cho thấy xu hướng mở rộng không gian phát triển của thị trường nhà ở thấp tầng.
Khu Bắc chiếm phần lớn nguồn cung mới
Khu Bắc TP.HCM chiếm khoảng 70% nguồn cung nhà liền thổ mới trong quý II, chủ yếu đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của một đại đô thị tại Hóc Môn.
Khu Nam chiếm khoảng 25%, trong khi TP. Thủ Đức (cũ) chỉ chiếm khoảng 4%.
Sự chênh lệch này cho thấy các khu vực có quỹ đất lớn đang ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc bổ sung nguồn cung nhà liền thổ cho toàn thị trường.
Ở phía cầu, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 36%, tương ứng gần 870 căn. Nhu cầu vẫn tập trung đáng kể ở nhóm khách hàng có năng lực tài chính cao. Trong đó, nhà liền thổ tại các khu vực trung tâm tiếp tục được xem là loại tài sản có khả năng giữ giá tốt nhờ vị trí và nguồn cung hạn chế.
Giá nhà liền thổ có dấu hiệu điều chỉnh
Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường trong quý II/2026 đạt gần 6.500 USD/m², giảm 2% so với quý trước và 57% so với cùng kỳ theo số liệu được công bố.
Việc mặt bằng giá điều chỉnh được đánh giá là tín hiệu cho thấy thị trường đang dần cân bằng hơn sau khi một số dự án cao cấp và hạng sang đẩy giá tăng mạnh trong quý I.
Xét theo từng khu vực, TP. Thủ Đức (cũ) vẫn có mức giá cao nhất, khoảng 13.000 USD/m². Nhà Bè đứng tiếp theo với khoảng 9.400 USD/m², Bình Tân khoảng 7.000 USD/m², Cần Giờ khoảng 6.500 USD/m² và Hóc Môn khoảng 5.300 USD/m².
Mức giá chênh lệch lớn giữa các khu vực đang tạo ra nhiều lựa chọn hơn cho người mua, đặc biệt khi mặt bằng giá tại trung tâm ngày càng cao.
Hạ tầng sẽ tiếp tục định hình thị trường nhà liền thổ
Trong thời gian tới, nguồn cung nhà liền thổ được dự báo tiếp tục dịch chuyển về các khu vực vùng ven như Cần Giờ và Hóc Môn.
Các khu đô thị quy mô lớn, cùng với sự phát triển của mô hình TOD, các tuyến vành đai và mạng lưới giao thông công cộng được kỳ vọng mở rộng không gian đô thị và thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại những khu vực trước đây chưa phải tâm điểm của thị trường.
Savills cũng nhận định nguồn cung biệt thự, nhà phố đang dịch chuyển ra vùng ven, chủ yếu được dẫn dắt bởi quy hoạch và hạ tầng. Trong bối cảnh giá nhà ở mức cao, những sản phẩm có diện tích vừa phải được dự báo sẽ được người mua quan tâm hơn.
Trong nửa cuối năm 2026, thị trường được dự báo có thể đón thêm khoảng 5.000 căn nhà thấp tầng, chủ yếu đến từ các khu đô thị quy mô lớn tại vùng ven.
Đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế có thể đạt khoảng 22.000 căn, với Cần Giờ và Hóc Môn được dự báo là hai khu vực đóng góp nguồn cung đáng kể.
Nhà liền thổ vùng ven sẽ trở thành tâm điểm?
Việc nguồn cung liên tục dịch chuyển ra vùng ven cho thấy thị trường nhà liền thổ TP.HCM đang bước vào chu kỳ phát triển mới, trong đó hạ tầng và quy hoạch trở thành yếu tố quyết định giá trị bất động sản.
Đối với nhà đầu tư, những khu vực có quỹ đất lớn, hạ tầng đang được đầu tư và khả năng kết nối với trung tâm tốt có thể trở thành điểm đáng chú ý trong trung và dài hạn.
Tuy nhiên, khi nguồn cung tăng nhanh, nhà đầu tư cũng cần thận trọng trong việc lựa chọn dự án, đặc biệt về pháp lý, tiến độ hạ tầng, khả năng hình thành cộng đồng cư dân và nhu cầu ở thực.
Thị trường nhà liền thổ TP.HCM vì vậy không còn chỉ là câu chuyện “trung tâm hay vùng ven”, mà đang chuyển sang cuộc cạnh tranh về hạ tầng, quy hoạch, mức giá và chất lượng đô thị.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
