Chưa bao giờ thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận nguồn cung nhà ở dồi dào như năm 2025, nhưng cũng chưa khi nào việc sở hữu một căn nhà lại trở thành bài toán khó với số đông người dân đến vậy. Sự nghịch lý này không đến từ thiếu sản phẩm, mà xuất phát từ sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cơ cấu nguồn cung, mặt bằng giá và sức chịu đựng tài chính của người mua.
Nguồn cung tăng mạnh nhưng lệch pha cung – cầu vẫn kéo dài
Năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm nhà ở mới mở bán, mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025, tiệm cận đỉnh chu kỳ nguồn cung. Tuy nhiên, sự gia tăng này không đồng nghĩa với việc thị trường được “giải khát”.
Cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng mạnh về căn hộ cao cấp và nhà thấp tầng giá trị lớn, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền – phục vụ nhu cầu ở thực – lại khan hiếm nghiêm trọng. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m², tập trung chủ yếu tại các dự án của chủ đầu tư lớn. Điều này khiến phần lớn người mua ở thực đứng ngoài cuộc chơi, dù thị trường liên tục có dự án mới.
Giá bất động sản lập mặt bằng mới dù nguồn cung dồi dào
Sự lệch pha cung – cầu khiến giá bất động sản không giảm theo quy luật thông thường, mà ngược lại còn liên tục thiết lập mặt bằng mới. Phần lớn các dự án mở bán trong năm 2025 đều đạt tỷ lệ hấp thụ cao, nhờ:
- Nhu cầu nhà ở bị dồn nén suốt nhiều năm
- Kỳ vọng tích cực vào tăng trưởng kinh tế và đầu tư hạ tầng
- Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp trong phần lớn thời gian
Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí xuất hiện giao dịch chênh giá. Trong giai đoạn cao trào, dòng tiền đầu tư đổ mạnh, nhiều nhà đầu tư ghi nhận mức lợi nhuận cao chỉ sau hơn một năm nắm giữ.
Thị trường bắt đầu phân hóa khi nguồn cung lan rộng
Từ cuối năm 2025, bức tranh thị trường bắt đầu thay đổi rõ rệt. Nguồn cung tăng trên diện rộng, lựa chọn đa dạng hơn, kéo theo sự phân hóa ngày càng sâu sắc.
Khi lãi suất có xu hướng nhích lên, áp lực tài chính bộc lộ rõ với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Không phải mọi dự án đều còn dễ bán, dù thị trường nhìn chung vẫn sôi động. Sự phân hóa này phản ánh thay đổi mang tính nền tảng về không gian phát triển và hành vi đầu tư.
Hạ tầng mở rộng không gian phát triển, dịch chuyển dòng tiền
Trong nhiều năm qua, việc đẩy mạnh đầu tư cao tốc, vành đai, trục liên vùng đã làm thay đổi cấu trúc thị trường bất động sản. Hạ tầng không chỉ gia tăng giá trị tài sản mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển ra vùng ven và các đô thị vệ tinh – nơi còn quỹ đất lớn và mặt bằng giá mềm hơn.
Riêng năm 2025, hạ tầng giao thông bứt phá mạnh với hàng trăm dự án được khởi công và đưa vào sử dụng, tổng vốn đầu tư lên tới hàng triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm tỷ trọng lớn. Điều này tạo lực đẩy mạnh mẽ cho nguồn cung mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn hàng trăm đến hàng nghìn ha.
Song song đó, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý giúp hàng loạt dự án “đóng băng” được tái khởi động, đồng thời thúc đẩy nhiều dự án mới triển khai sớm nhằm đáp ứng các quy định pháp lý mới về đất đai.
Giá duy trì cao nhưng thanh khoản không còn đồng đều
Khi nguồn cung dồi dào hơn, thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Giá bất động sản vẫn neo cao, đặc biệt tại các đô thị lớn, nhưng thanh khoản không còn phủ đều.
Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững, khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng khó đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước. Tư duy đầu tư buộc phải dịch chuyển sang chọn lọc giá trị thực, khả năng khai thác, tính thanh khoản và quản trị rủi ro.
Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị đào thải khi thị trường không còn tăng “nóng”.
Triển vọng dài hạn: Giá khó giảm nhưng sức cầu sẽ chọn lọc khắt khe
Về dài hạn, mặt bằng giá bất động sản được dự báo khó giảm sâu, bởi nhu cầu ở thực vẫn lớn, kinh tế tăng trưởng và đầu tư hạ tầng tiếp tục mở rộng. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính đất đai theo bảng giá mới, tạo ra mặt bằng giá cao hơn cho thị trường.
Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án:
- Giá bán vượt xa giá trị thực
- Vị trí kết nối kém
- Pháp lý chưa hoàn thiện
- Không đáp ứng nhu cầu ở thực
sẽ đối mặt nguy cơ thanh khoản thấp, thậm chí “đóng băng” giao dịch, dù mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.
Bất động sản trung tâm giữ giá nhưng phụ thuộc sức khỏe vùng ven
Bất động sản khu vực trung tâm tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và tăng trưởng ổn định theo thời gian, do nguồn cung mới gần như không còn và quỹ đất ngày càng khan hiếm. Phân khúc này chủ yếu phục vụ nhóm khách hàng thu nhập cao và lực lượng lao động chất lượng cao.
Tuy nhiên, sự ổn định của thị trường trung tâm phụ thuộc lớn vào sức khỏe thanh khoản vùng ven. Nếu vùng ven suy giảm mạnh, nhà đầu tư buộc phải cơ cấu danh mục, bán ra tài sản có thanh khoản tốt hơn – thường là bất động sản trung tâm – để xử lý dòng tiền, từ đó có thể tạo ra biến động cục bộ.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
