Nhiều chủ nhà cho thuê tin rằng: “Có 2 căn nhà ở 2 nơi khác nhau thì mỗi căn được trừ 500 triệu đồng miễn thuế”. Nhưng từ năm 2026, cách hiểu có nhiều nhà cho thuê này có thể khiến bạn kê khai sai và bị truy thu hàng chục triệu đồng tiền thuế.
Trường hợp có doanh thu cho thuê 900 triệu đồng/năm, dù đến từ một hay nhiều bất động sản, cơ quan thuế xác định đây là tổng doanh thu của một cá nhân, và mức miễn thuế 500 triệu đồng chỉ được áp dụng một lần duy nhất trong năm.
Hiểu đúng bản chất: Miễn thuế 500 triệu áp dụng theo “cá nhân”, không theo “tài sản”
Theo quy định mới áp dụng từ ngày 1/1/2026, ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm là mức miễn thuế dành cho cá nhân cho thuê bất động sản, không phải cho từng căn nhà.
Điều này có nghĩa:
- Một cá nhân có 1 căn nhà cho thuê: doanh thu dưới 500 triệu đồng → không chịu thuế.
- Một cá nhân có 2, 3 hoặc nhiều căn nhà cho thuê: cơ quan thuế sẽ cộng gộp toàn bộ doanh thu trong năm để xác định nghĩa vụ thuế.
Do đó, việc “chia nhỏ” doanh thu cho từng căn để né thuế không còn phù hợp với cách quản lý thuế từ năm 2026.
Trường hợp cụ thể: Doanh thu 900 triệu đồng/năm tính thuế ra sao?
Giả sử một cá nhân có tổng doanh thu cho thuê nhà trong năm là 900 triệu đồng, cách tính thuế đúng như sau:
1. Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
- Điều kiện chịu thuế: doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm
- Thuế suất: 5%
- Cách tính:
900 triệu đồng × 5% = 45 triệu đồng
2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
- Chỉ tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng
- Thuế suất: 5%
- Cách tính:
(900 triệu – 500 triệu) × 5% = 20 triệu đồng
Tổng số thuế phải nộp trong năm 2026:
45 triệu + 20 triệu = 65 triệu đồng
Con số này cao hơn 25 triệu đồng so với cách tính nhầm phổ biến là chỉ đóng thuế trên 400 triệu đồng cho cả GTGT và TNCN.
Có 2 căn nhà ở 2 phường khác nhau: Kê khai thuế thế nào?
Nhiều người đặt câu hỏi: nếu 2 căn nhà nằm ở 2 địa bàn khác nhau, có được phân bổ mức miễn thuế 500 triệu cho từng nơi hay không?
Hiện tại:
- Chưa có hướng dẫn chi tiết về việc phân bổ mức trừ 500 triệu đồng giữa nhiều bất động sản
- Nguyên tắc chung vẫn là tổng doanh thu theo mã số thuế cá nhân
- Việc kê khai sẽ thực hiện theo hồ sơ và quy trình do Bộ Tài chính hướng dẫn trong thời gian tới
Với việc Luật Quản lý thuế mới có hiệu lực từ 1/1/2026, các nghị định và thông tư hướng dẫn sẽ tiếp tục được ban hành để làm rõ:
- Cách kê khai khi có nhiều tài sản cho thuê
- Phân bổ nghĩa vụ thuế theo địa bàn
- Hồ sơ và thời điểm nộp thuế phù hợp
Lời khuyên cho chủ nhà cho thuê từ năm 2026
Nếu bạn đang:
- Có từ 2 căn nhà cho thuê trở lên
- Doanh thu tiệm cận hoặc vượt 500 triệu đồng/năm
- Cho thuê tại nhiều quận, phường hoặc tỉnh thành khác nhau
Hãy:
- Chủ động tính thuế theo tổng doanh thu
- Theo dõi sát các văn bản hướng dẫn mới
- Tránh kê khai theo suy đoán cá nhân để không bị truy thu và phạt chậm nộp
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
