Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “rã đông” nguồn cung sau thời gian dài khan hiếm. Hàng loạt dự án được cấp phép mới, nhiều chủ đầu tư rục rịch tái khởi động kế hoạch. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng giá nhà sẽ hạ nhiệt khi nguồn cung tăng, thực tế giá bán vẫn neo cao và chưa có dấu hiệu giảm rõ rệt. Nguyên nhân nằm ở độ “trễ” của nguồn cung, các nút thắt pháp lý, chi phí đầu vào tăng mạnh và sự lệch pha cung – cầu kéo dài.
Nguồn cung tăng nhưng chưa thể hấp thụ ngay
Theo Bộ Xây dựng, quý II/2025 thị trường ghi nhận 58 dự án được cấp phép mới và 157 dự án đủ điều kiện kinh doanh, tăng lần lượt 28,9% và 55,4% so với quý I. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường bắt đầu khởi sắc sau giai đoạn trầm lắng.
Tuy vậy, theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Dịch vụ nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, lượng cung mới này vẫn chưa thể lập tức tạo ra hàng hóa cho thị trường. Lý do là các dự án cần thêm thời gian để hoàn thiện pháp lý, phê duyệt thiết kế, thực hiện nghĩa vụ tài chính… Đây đều là các bước bắt buộc nhằm đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ quy định pháp luật.
Ngoài ra, mặc dù các luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực từ tháng 8/2024, nhưng để áp dụng đồng bộ vào thực tiễn vẫn cần thêm thời gian để ban hành hướng dẫn cụ thể. Điều này dẫn đến một “độ trễ” nhất định trước khi nguồn cung thực sự được bơm ra thị trường.
Rào cản thủ tục pháp lý khiến tiến độ bị kéo dài
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ, cho biết triển khai một dự án nhà ở hiện nay phải đi qua “rừng” thủ tục hành chính.
Từ khâu thẩm định hồ sơ, chủ đầu tư phải lấy ý kiến của nhiều sở, ngành như Nông nghiệp & Môi trường, Xây dựng, Quy hoạch – Kiến trúc, Tài chính và chính quyền địa phương. Sau khi hoàn tất, còn phải xin chủ trương đầu tư thêm một vòng nữa. Đa số dự án đều trải qua ít nhất hai vòng lấy ý kiến, kéo dài nhiều năm.
Khi chuyển sang giai đoạn giải phóng mặt bằng, vướng mắc tiếp tục phát sinh ở khâu định giá đất, xử lý phần đất công xen kẽ và chi phí đền bù. Những dự án dính đất công hoặc có nguồn gốc pháp lý phức tạp có thể “treo” hàng chục năm mà không ra được hàng hóa.
Cung – cầu lệch pha, giá nhà vẫn tăng
Thực tế hiện nay, phần lớn nguồn cung thực sự đến từ một số ít chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, đủ khả năng xoay xở thủ tục nhanh và ứng vốn lớn. Trong khi đó, các dự án quy mô lớn đang triển khai phân kỳ đầu tư, chưa thể tung sản phẩm ra thị trường ngay lập tức.
Tại Hà Nội, quý II/2025 ghi nhận khoảng 8.000 căn hộ mới mở bán, nâng tổng nguồn cung nửa đầu năm lên 14.900 căn. Tuy nhiên, theo Ngân hàng Thế giới, mỗi năm các đô thị lớn cần tới 374.000 căn hộ mới để đáp ứng nhu cầu. Khoảng cách cung – cầu lớn khiến giá nhà khó có thể giảm trong ngắn hạn.
Gánh nặng chi phí đẩy giá nhà tăng cao
TS Cấn Văn Lực cho rằng chi phí đầu vào tăng chính là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà khó hạ nhiệt:
- Chi phí đất đai & giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, đặc biệt sau khi bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường.
- Giá vật liệu xây dựng, nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang, đội tổng chi phí phát triển dự án lên cao.
- Nghĩa vụ tài chính đất đai tăng mạnh khi bảng giá đất được điều chỉnh. Khoản tăng này cuối cùng đều được cộng vào giá bán.
Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc – Tổng Giám đốc Phú Đông Group – cho biết tiền đất là “gánh nặng” lớn nhất. Có dự án phải mất cả chục năm để giải phóng mặt bằng, chi phí đội lên gấp nhiều lần so với kế hoạch ban đầu. Ngoài ra, thủ tục chậm trễ khiến nghĩa vụ tài chính biến động khó lường, có trường hợp từ 20–30 tỷ đồng tiền sử dụng đất tăng lên tới 100–200 tỷ đồng.
Hệ thống pháp luật và tâm lý sợ sai làm chậm tiến trình
Bộ Xây dựng chỉ ra rằng dù hệ thống pháp luật về đất đai, đấu thầu, đầu tư, xây dựng đã được sửa đổi nhưng vẫn còn nhiều điểm chồng chéo, bất cập. Việc triển khai pháp luật tại địa phương còn chậm, cộng thêm tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm của một bộ phận cán bộ khiến tiến trình xử lý kéo dài, đùn đẩy qua lại. Hệ quả là nhiều dự án đình trệ, nguồn cung không ra thị trường, trong khi nhu cầu thực vẫn tăng đều.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
