Một trong những rào cản lớn nhất khi phát triển nhà ở xã hội (NOXH) sắp được gỡ bỏ. Bộ Xây dựng đang đề xuất cơ chế ưu tiên đặc biệt: người dân bị thu hồi đất sẽ được mua hoặc thuê mua NOXH ngay tại dự án, không cần chứng minh thu nhập, không xét điều kiện nhà ở và không phải bốc thăm. Nếu được thông qua, chính sách này có thể thay đổi hoàn toàn cách thức bồi thường, tái định cư tại Việt Nam.
Gỡ “nút thắt” tái định cư: Cơ hội ổn định chỗ ở cho người bị thu hồi đất
Trong dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế đặc biệt thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng nêu rõ: mặc dù pháp luật hiện hành (Luật Đất đai 2024) đã quy định 3 hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất — bằng tiền, bằng đất hoặc bằng nhà ở, nhưng thực tế, hình thức bồi thường bằng nhà ở gần như chưa được triển khai hiệu quả.
Nguyên nhân xuất phát từ thiếu quỹ nhà tái định cư, thiếu hướng dẫn cụ thể về quy trình định giá, và tâm lý người dân thường muốn nhận tiền hơn là nhà. Trong khi đó, chủ đầu tư lại lo ngại việc bố trí quỹ NOXH ảnh hưởng đến cơ cấu sản phẩm và lợi nhuận.
Chính những vướng mắc này đã khiến hàng loạt dự án đô thị, khu công nghiệp, khu nhà ở xã hội chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, phát sinh khiếu nại và gây thiếu hụt quỹ nhà ở giá rẻ tại nhiều địa phương.
Chính sách mới: Ưu tiên đặc biệt cho người bị thu hồi đất
Theo Khoản 10 Điều 76 Luật Nhà ở 2023, người bị thu hồi đất mà chưa được bồi thường bằng đất hoặc nhà ở vẫn có thể được mua hoặc thuê mua NOXH nếu đáp ứng điều kiện về thu nhập và nhà ở. Tuy nhiên, việc chứng minh thu nhập trong thực tế lại rất phức tạp, khiến nhiều người dân không thể tiếp cận được chính sách.
Vì vậy, Bộ Xây dựng đề xuất bỏ hoàn toàn yêu cầu chứng minh thu nhập và điều kiện nhà ở đối với các hộ dân bị thu hồi đất. Họ sẽ được ưu tiên mua hoặc thuê mua NOXH ngay tại dự án mới, không phải bốc thăm lựa chọn, giúp đảm bảo công bằng, minh bạch và ổn định cuộc sống sau thu hồi đất.
Cơ chế này cũng mở rộng cho các hộ tái định cư theo hình thức mua – thuê mua NOXH, và người dân đã chuyển nhượng đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án.
Hài hòa lợi ích – Giảm “dự án treo” – Thúc đẩy 1 triệu căn NOXH
Theo Bộ Xây dựng, mục tiêu của cơ chế này là tạo động lực để người dân sớm bàn giao mặt bằng, rút ngắn thủ tục thu hồi đất, đồng thời đảm bảo quyền lợi chỗ ở ổn định, lâu dài cho người bị ảnh hưởng.
Nếu được thông qua, chính sách mới sẽ:
- Giúp người dân an cư ngay trong khu vực phát triển mới, không phải rời xa nơi sinh sống cũ.
- Đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, giảm khiếu nại, tăng sự đồng thuận.
- Tạo điều kiện cho chủ đầu tư sớm có mặt bằng sạch, tránh tình trạng “dự án treo”.
- Đóng góp vào mục tiêu quốc gia: phát triển ít nhất 1 triệu căn NOXH trong giai đoạn 2025–2030.
Chuyên gia đánh giá: Chính sách mang tính nhân văn và thực tiễn cao
Theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam, đề xuất này “vừa hợp lý, vừa mang tính nhân văn sâu sắc”. Việc miễn điều kiện về thu nhập và nhà ở giúp người bị thu hồi đất sớm ổn định cuộc sống, giảm áp lực khiếu nại, đồng thời hỗ trợ chính quyền địa phương rút ngắn quy trình giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên, chuyên gia cũng lưu ý cần có hướng dẫn cụ thể về tiêu chí, đối tượng và cơ chế xác định giá bán để đảm bảo minh bạch, công bằng giữa các nhóm người được hưởng chính sách.
Tiếng nói từ người dân: “Nếu được mua NOXH ngay tại nơi cũ, chúng tôi sẽ yên tâm bàn giao đất”
Ông N.V.H. (xã Thanh Trì, Hà Nội), người từng bị thu hồi đất phục vụ dự án khu đô thị, chia sẻ:
“Trước đây, khi bị thu hồi đất, chúng tôi chỉ nhận tiền và phải tự tìm nơi ở mới. Giá nhà thương mại thì quá cao. Nếu được mua NOXH ngay tại khu vực cũ, giá hợp lý, không phải chứng minh thu nhập, không bốc thăm — đó là chính sách rất nhân văn và thực tế.”
Bước tiến chính sách lớn cho thị trường nhà ở xã hội Việt Nam
Đề xuất của Bộ Xây dựng không chỉ giúp người dân ổn định an cư sau thu hồi đất, mà còn là bước đột phá trong chính sách phát triển NOXH — hướng tới mô hình tái định cư chủ động, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – người dân – doanh nghiệp.
Nếu được phê duyệt, đây sẽ là bước ngoặt quan trọng, giúp Việt Nam rút ngắn khoảng cách an sinh và xây dựng một thị trường nhà ở công bằng, bền vững hơn.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
