Hàng triệu người đang cho thuê nhà, phòng trọ, mặt bằng kinh doanh hoặc căn hộ dịch vụ sắp chịu tác động trực tiếp từ quy định thuế mới có hiệu lực trong năm 2026. Điểm đáng chú ý nhất là ngưỡng doanh thu chịu thuế đã được nâng lên 1 tỷ đồng/năm. Tuy nhiên, dù được miễn thuế, người cho thuê vẫn bắt buộc phải kê khai doanh thu với cơ quan thuế.
Đây được xem là thay đổi lớn trong chính sách quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản, đồng thời cũng là vấn đề mà tất cả chủ nhà cần đặc biệt lưu ý để tránh vi phạm nghĩa vụ kê khai.
Doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm sẽ được miễn thuế
Theo hướng dẫn mới từ cơ quan thuế, cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản với tổng doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống sẽ không phải nộp:
- Thuế Giá trị gia tăng (GTGT)
- Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN)
Điều này đồng nghĩa nhiều chủ nhà cho thuê căn hộ, phòng trọ hoặc mặt bằng quy mô nhỏ sẽ được giảm áp lực tài chính đáng kể so với trước đây.
Đây được đánh giá là động thái hỗ trợ tích cực trong bối cảnh thị trường cho thuê đang chịu áp lực từ chi phí vận hành, lãi suất và giá bất động sản tăng cao.
Tuy nhiên, một điểm rất quan trọng mà nhiều người dễ hiểu nhầm là: miễn thuế không đồng nghĩa miễn kê khai.
Dù được miễn thuế vẫn bắt buộc kê khai doanh thu
Theo quy định mới, cá nhân cho thuê nhà dù có doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm vẫn phải thực hiện kê khai doanh thu thực tế phát sinh với cơ quan thuế thông qua Mẫu 01/BĐS.
Quy định này nhằm giúp cơ quan chức năng quản lý minh bạch nguồn thu từ hoạt động cho thuê bất động sản, đồng thời hạn chế tình trạng thất thu thuế hoặc chia nhỏ hợp đồng để né nghĩa vụ tài chính.
Nói cách khác, từ năm 2026, gần như mọi hoạt động cho thuê nhà đều phải được cập nhật và theo dõi trên hệ thống quản lý thuế điện tử.
Nếu doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm sẽ tính thuế ra sao?
Trường hợp tổng doanh thu cho thuê vượt mốc 1 tỷ đồng/năm, người cho thuê sẽ bắt đầu phát sinh nghĩa vụ thuế.
Cách tính được áp dụng như sau:
- Thuế GTGT = Doanh thu tính thuế × 5%
- Thuế TNCN = (Doanh thu tính thuế – 1 tỷ đồng) × 5%
Điểm đáng chú ý là phần giảm trừ 1 tỷ đồng chỉ áp dụng cho thuế thu nhập cá nhân, giúp giảm đáng kể số tiền phải nộp đối với người có doanh thu không quá cao.
Ví dụ, nếu một cá nhân có doanh thu cho thuê 1,3 tỷ đồng/năm, phần thu nhập tính thuế TNCN chỉ còn 300 triệu đồng sau khi trừ ngưỡng miễn giảm 1 tỷ đồng.
Người có nhiều bất động sản cho thuê cần đặc biệt lưu ý
Đối với cá nhân sở hữu nhiều bất động sản cho thuê ở nhiều địa điểm khác nhau, cơ quan thuế cho phép chủ nhà chủ động lựa chọn phân bổ mức giảm trừ 1 tỷ đồng vào một hoặc nhiều hợp đồng thuê.
Nếu hợp đồng đầu tiên chưa sử dụng hết hạn mức giảm trừ, người nộp thuế có thể tiếp tục áp dụng cho các hợp đồng khác cho đến khi đủ mốc 1 tỷ đồng/năm.
Điều này giúp người cho thuê linh hoạt hơn trong việc tối ưu nghĩa vụ thuế, đặc biệt với những người sở hữu nhiều căn hộ hoặc mặt bằng cho thuê cùng lúc.
Doanh nghiệp thuê nhà có thể nộp thuế thay chủ nhà
Một điểm mới khác giúp đơn giản thủ tục là doanh nghiệp hoặc tổ chức đi thuê có thể đứng ra kê khai và nộp thuế thay cho chủ nhà nếu điều này được ghi rõ trong hợp đồng thuê.
Hệ thống quản lý thuế điện tử sẽ tự động đối chiếu thông tin thông qua mã số thuế hoặc số định danh cá nhân của người cho thuê để đảm bảo tổng mức giảm trừ không vượt quá quy định.
Đây được xem là giải pháp giúp giảm áp lực kê khai đối với cá nhân không quen thao tác thủ tục thuế.
Người cho thuê nhà cần nhớ các mốc thời gian quan trọng
Theo hướng dẫn mới, người cho thuê có thể lựa chọn:
- Kê khai 1 lần/năm
hoặc - Kê khai 2 lần/năm
Nếu kê khai theo năm, thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày 31/1 của năm tiếp theo.
Nếu chia làm hai lần, hạn chót sẽ là:
- Ngày 31/7 của năm tính thuế
- Ngày 31/1 của năm tiếp theo
Việc chậm kê khai hoặc kê khai sai doanh thu có thể dẫn đến bị xử phạt hành chính theo quy định.
Trường hợp đã nộp thuế trước nhưng doanh thu dưới 1 tỷ đồng sẽ được xử lý thế nào?
Đối với những hợp đồng cho thuê kéo dài qua năm 2026 và chủ nhà đã đóng thuế trước cho toàn bộ thời gian thuê, cơ quan thuế cũng đã có hướng xử lý.
Nếu doanh thu năm 2026 thực tế từ 1 tỷ đồng trở xuống, phần thuế đã nộp trước sẽ được xem là khoản nộp thừa.
Người cho thuê có thể gửi Mẫu 01/ĐNXLNT để:
- Đề nghị hoàn thuế
- Bù trừ với nghĩa vụ thuế khác
- Hoặc chuyển sang kỳ tính thuế tiếp theo
Quy định này giúp đảm bảo quyền lợi cho người dân và hạn chế tình trạng nộp dư tiền thuế.
Toàn bộ thủ tục đều có thể thực hiện online
Một trong những thay đổi lớn nhất hiện nay là người cho thuê không cần đến trực tiếp cơ quan thuế để kê khai như trước.
Mọi thủ tục từ kê khai, đăng ký đến nộp thuế đều có thể thực hiện 100% trực tuyến thông qua:
- Cổng Dịch vụ công quốc gia
- Ứng dụng eTax Mobile
Quy trình kê khai trên eTax Mobile hiện chỉ gồm vài bước cơ bản như nhập thông tin bất động sản, doanh thu hợp đồng, xác nhận OTP và hoàn tất nghĩa vụ thuế nếu có phát sinh.
Điều này giúp việc quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê nhà trở nên minh bạch, nhanh chóng và thuận tiện hơn rất nhiều.
Thị trường cho thuê bất động sản đang bước vào giai đoạn quản lý minh bạch hơn
Việc nâng ngưỡng miễn thuế lên 1 tỷ đồng/năm được xem là động thái hỗ trợ tích cực đối với người cho thuê quy mô nhỏ. Tuy nhiên, song song với đó, cơ quan quản lý cũng siết chặt hơn việc kê khai và minh bạch doanh thu.
Trong thời gian tới, thị trường cho thuê bất động sản được dự báo sẽ vận hành chuyên nghiệp hơn, hạn chế tình trạng giao dịch “ngoài sổ sách” và tăng tính minh bạch cho toàn thị trường.
Đối với các chủ nhà, việc nắm rõ quy định mới ngay từ bây giờ sẽ giúp tránh rủi ro pháp lý, đồng thời chủ động hơn trong kế hoạch tài chính và đầu tư bất động sản dài hạn.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
