Từ ngày 01/01/2026, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư sẽ bước sang một giai đoạn hoàn toàn mới khi Quốc hội chính thức thông qua Nghị quyết về cơ chế tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai. Điều đáng chú ý là cách tính tiền sử dụng đất sẽ minh bạch, đơn giản hơn nhưng mức thu thay đổi mạnh, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí của hộ gia đình và cá nhân.
Dưới đây là toàn bộ nội dung quan trọng bạn cần nắm rõ trước khi nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trong năm 2026.
1. Quy định mới về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ 01/01/2026
Theo Nghị quyết mới, khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, người dân sẽ nộp tiền sử dụng đất dựa trên chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được cho phép chuyển mục đích.
Đặc biệt, Nghị quyết đưa ra 3 mức thu mới áp dụng tùy theo diện tích nằm trong hạn mức hay vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Mức thu cụ thể như sau:
– 30% chênh lệch
Áp dụng cho:
Phần diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Đây là khoản được hưởng ưu đãi nhất.
– 50% chênh lệch
Áp dụng cho:
Phần vượt hạn mức, nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
– 100% chênh lệch
Áp dụng cho:
Phần diện tích vượt quá mức trên.
Lưu ý quan trọng:
Mức thu này chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, một cá nhân trên cùng một thửa đất. Nghĩa là không phát sinh thu nhiều lần cho cùng một trường hợp.
2. Quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất – đơn giản hơn, không cần thủ tục
Nghị quyết mới cũng cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính:
- Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất:
→ Không cần xác định giá đất, không cần tính tiền, không cần nộp hồ sơ xin miễn (trừ trường hợp miễn theo thời hạn). - Trường hợp được giảm tiền thuê đất năm theo quy định của Chính phủ:
→ Không cần làm thủ tục xin giảm, cơ quan Nhà nước tự cập nhật.
3. Những thay đổi lớn khác về sổ đỏ – cấp giấy – tách thửa từ 2026
Nghị quyết mới không chỉ thay đổi chi phí chuyển mục đích, mà còn tác động đến nhiều thủ tục đất đai:
– Quy định về cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ)
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định và có Giấy chứng nhận tạm thời từ ngày 15/10/1993 đến nay sẽ được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai mới.
– Tách thửa, hợp thửa chặt chẽ hơn
Khi tách thửa:
- Thửa đất phải có lối đi kết nối đường công cộng hoặc có văn bản đồng ý của hộ liền kề.
- Nếu tự dành đất để làm lối đi thì không bắt buộc phải chuyển mục đích cho phần đất làm lối đi.
– Quản lý dữ liệu đất đai đơn giản hóa
Khi đăng ký thế chấp nhà đất, chỉ cần cập nhật dữ liệu, không phải ghi chú trực tiếp lên sổ đỏ như trước.
4. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp từ 2026
Theo Điều 177 Luật Đất đai 2024:
- Cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp tối đa bằng 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của từng loại đất tại địa phương.
Việc xác định hạn mức dựa trên:
- Điều kiện đất đai và công nghệ sản xuất
- Cơ cấu kinh tế – lao động
- Mức độ đô thị hóa
UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các yếu tố này để quy định hạn mức cụ thể tại từng địa phương.
5. Người dân cần chuẩn bị gì từ bây giờ?
Nếu có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư trong năm 2026, bạn nên:
- Kiểm tra hạn mức đất ở tại địa phương
- Xác định vị trí đất và giá đất theo bảng giá mới
- Ước tính mức tiền sử dụng đất theo 3 ngưỡng thu
- Chuẩn bị hồ sơ sớm để tránh điều chỉnh chính sách cục bộ tại từng tỉnh
Năm 2026 sẽ là giai đoạn nhiều thay đổi lớn về pháp lý đất đai, và việc nắm rõ quy định ngay từ bây giờ sẽ giúp giảm chi phí, tránh chậm trễ và hạn chế sai sót.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
