Sau gần 2 năm triển khai, Luật Đất đai 2024 đang đứng trước đợt sửa đổi lớn với hàng loạt nội dung tác động trực tiếp đến người dân, nhà đầu tư và thị trường bất động sản. Từ giá đất, bồi thường, tái định cư đến cấp sổ đỏ, giao dịch đất đai và quy hoạch sử dụng đất đều được đề xuất điều chỉnh nhằm tháo gỡ các “điểm nghẽn” tồn tại nhiều năm qua.
Đáng chú ý, cơ quan soạn thảo cũng đề xuất siết hoạt động mua bán đất trong thời gian chờ thu hồi để ngăn tình trạng đầu cơ “đón đền bù”, đồng thời xem xét hợp thức hóa nhiều trường hợp mua bán đất bằng giấy tay kéo dài suốt hơn một thập kỷ.
Bộ đề xuất sửa Luật Đất đai sau gần 2 năm thực thi
Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa có tờ trình gửi Chính phủ đề xuất bổ sung dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào Chương trình lập pháp năm 2026.
Theo cơ quan này, dù Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực chưa lâu nhưng quá trình triển khai thực tế đã phát sinh nhiều vướng mắc, đặc biệt trong bối cảnh:
- Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền
- Thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp
- Yêu cầu cải cách thủ tục hành chính
- Thúc đẩy tăng trưởng kinh tế giai đoạn mới
Trong gần 2 năm qua, Quốc hội và Chính phủ đã phải ban hành hơn 26 văn bản quy phạm pháp luật để hướng dẫn và tháo gỡ khó khăn liên quan đến Luật Đất đai 2024.
Tuy nhiên, nhiều cơ chế hiện mới chỉ được quy định ở cấp nghị định nên cần được luật hóa nhằm bảo đảm tính ổn định và thống nhất lâu dài.
Sửa đổi hàng loạt nội dung quan trọng về đất đai
Theo dự thảo, lần sửa đổi này sẽ tập trung vào hai nhóm nội dung lớn:
Nhóm thứ nhất:
Hoàn thiện các quy định nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội và thúc đẩy tăng trưởng.
Nhóm thứ hai:
Điều chỉnh các quy định liên quan đến:
- Phân cấp
- Phân quyền
- Cải cách thủ tục hành chính
- Mô hình chính quyền địa phương hai cấp
Đáng chú ý, hàng loạt nội dung quan trọng được đề xuất sửa đổi gồm:
- Giá đất và bảng giá đất
- Hệ số điều chỉnh giá đất
- Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
- Thu hồi đất
- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Đăng ký và cấp sổ đỏ
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Giao đất, cho thuê đất
- Chuyển mục đích sử dụng đất
- Tách thửa, hợp thửa
- Giải quyết tranh chấp đất đai
Ngoài ra, Bộ cũng đề xuất bổ sung quy định về:
- Quy hoạch sử dụng đất cấp xã
- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trồng lúa
- Xử lý vi phạm đất đai trước ngày 1/7/2014
- Cơ chế bồi thường đặc thù
- Chế độ sử dụng một số loại đất
Đề xuất siết giao dịch đất trong thời gian chờ thu hồi
Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là đề xuất điều chỉnh quyền của người sử dụng đất sau khi có thông báo thu hồi nhưng chưa ban hành quyết định thu hồi chính thức.
Hiện nay, trong giai đoạn này:
- Người dân vẫn có thể chuyển nhượng đất
- Tặng cho
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Tuy nhiên thực tế phát sinh nhiều trường hợp mua bán “đón đền bù” nhằm hưởng chênh lệch chính sách bồi thường.
Để hạn chế tình trạng đầu cơ, Bộ đề xuất:
Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời gian chờ thu hồi chỉ được hưởng quyền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tương ứng với chủ sử dụng đất trước đó.
Theo cơ quan soạn thảo, quy định này nhằm:
- Hạn chế đầu cơ đất đai
- Tránh trục lợi chính sách
- Đảm bảo công bằng khi bồi thường giải phóng mặt bằng
- Ổn định thị trường tại các khu vực quy hoạch
Giới chuyên gia nhận định, nếu được thông qua, đây sẽ là thay đổi có tác động lớn đến hoạt động đầu tư “ăn theo quy hoạch” vốn diễn ra phổ biến nhiều năm qua.
Đề xuất hợp thức hóa giao dịch mua bán giấy tay
Một nội dung đáng chú ý khác là đề xuất công nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp mua bán bằng giấy viết tay trong giai đoạn từ:
- Sau ngày 1/7/2014
- Đến trước ngày 1/8/2024
Đây là nhóm giao dịch tồn tại rất phổ biến trên thực tế nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do vướng quy định pháp lý.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, tình trạng này khiến:
- Người dân không thể sang tên
- Không được cấp sổ đỏ
- Không thể thế chấp vay vốn
- Tiềm ẩn nhiều tranh chấp pháp lý
Nếu đề xuất được chấp thuận, hàng loạt trường hợp mua bán giấy tay kéo dài nhiều năm có thể được tháo gỡ, giúp:
- Bảo đảm quyền lợi người dân
- Giảm tranh chấp
- Khơi thông giao dịch thị trường
- Tăng tính minh bạch về sở hữu đất đai
Điều chỉnh thẩm quyền quản lý theo mô hình chính quyền hai cấp
Dự thảo cũng đề xuất sửa đổi nhiều quy định liên quan đến thẩm quyền quản lý Nhà nước về đất đai nhằm phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương mới.
Theo đó:
- Một số thuật ngữ như “huyện”, “cấp huyện”, “thị trấn” sẽ được thay thế hoặc bãi bỏ
- Thẩm quyền xử lý thủ tục đất đai sẽ được điều chỉnh lại theo hướng phân cấp mạnh hơn
Mục tiêu là:
- Rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ
- Giảm tầng nấc trung gian
- Nâng cao hiệu quả quản lý
- Đẩy mạnh cải cách hành chính
Thị trường bất động sản sẽ chịu tác động ra sao?
Theo giới chuyên gia, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai cho thấy Nhà nước đang nỗ lực hoàn thiện hành lang pháp lý nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn lớn của thị trường.
Nếu các đề xuất được thông qua, thị trường có thể ghi nhận nhiều tác động đáng chú ý:
- Minh bạch hơn về giá đất và quy hoạch
- Hạn chế đầu cơ đất chờ đền bù
- Thúc đẩy cấp sổ đỏ cho nhiều trường hợp tồn đọng
- Giảm tranh chấp pháp lý
- Đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng
- Tăng hiệu quả sử dụng đất
Tuy nhiên, giới đầu tư cũng sẽ phải thích nghi với môi trường quản lý chặt chẽ hơn, đặc biệt tại các khu vực đang có thông tin quy hoạch hoặc chuẩn bị thu hồi đất.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh, những thay đổi trong Luật Đất đai được xem sẽ tiếp tục là yếu tố có sức ảnh hưởng lớn đến dòng tiền, tâm lý nhà đầu tư và xu hướng phát triển của toàn thị trường trong thời gian tới.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
