Chi phí vay mua nhà đang trở thành rào cản lớn nhất đối với người mua và nhà đầu tư. Khi lãi suất thả nổi tại một số khoản vay đã tăng lên mức 15 – 16%/năm, thậm chí có nơi ghi nhận khoảng 16,5%/năm, thị trường bất động sản nhanh chóng chứng kiến sự sụt giảm mạnh về thanh khoản. Người mua ở thực cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền, trong khi nhiều nhà đầu tư tạm thời rời khỏi thị trường để tránh áp lực tài chính ngày càng lớn.
Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh sau thời gian ưu đãi
Theo báo cáo mới công bố của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong 6 tháng đầu năm 2026, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến dao động từ 12 – 14%/năm.
Đáng chú ý, nhiều khoản vay sau khi kết thúc thời gian ưu đãi đã chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi và ghi nhận mức thực tế lên tới 15 – 16%/năm. Một số chuyên gia thị trường cho biết mức lãi suất thả nổi hiện nay đã tiệm cận 16,5%/năm, tạo áp lực rất lớn đối với người vay vốn dài hạn.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc lãi suất thả nổi được tính theo lãi suất huy động cộng với biên độ khoảng 3 – 3,5%. Khi chi phí huy động vốn của ngân hàng tăng, lãi suất cho vay cũng tăng theo.
Thanh khoản thị trường lao dốc vì áp lực lãi vay
Lãi suất tăng cao đã tác động trực tiếp đến sức mua trên thị trường bất động sản.
Theo DXS-FERI, tổng lượng giao dịch sơ cấp trong nửa đầu năm 2026 chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm tới 62% so với 6 tháng cuối năm 2025.
Tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường hiện chỉ dao động khoảng 20 – 30%, thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm so với giai đoạn cuối năm trước.
Trong đó:
- Miền Bắc chiếm khoảng 50% tổng lượng giao dịch cả nước.
- Miền Nam chiếm khoảng 40% nhưng cũng là khu vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất khi tỷ lệ hấp thụ giảm tới 35%.
Thị trường hiện chỉ ghi nhận giao dịch tốt tại những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo được dòng tiền ổn định. Trong khi đó, nhiều sản phẩm đầu tư tại khu vực vùng ven gần như rơi vào tình trạng giao dịch trầm lắng.
Người mua nhà thay đổi chiến lược tài chính
Áp lực lãi suất khiến hành vi của người mua bất động sản thay đổi đáng kể.
Nếu trước đây nhiều khách hàng tận dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư thì hiện nay xu hướng này đã giảm rõ rệt. Người mua ưu tiên sử dụng nguồn vốn tự có nhiều hơn nhằm hạn chế rủi ro từ chi phí lãi vay tăng cao.
Khảo sát của DXS-FERI cho thấy 96,9% người mua hiện đặt yếu tố pháp lý minh bạch lên hàng đầu trước khi quyết định xuống tiền. Ngoài ra, các dự án có vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực cũng được ưu tiên hơn so với các sản phẩm mang tính đầu cơ.
Đối với nhóm nhà đầu tư, mức lãi suất cao khiến chi phí vốn tăng mạnh, làm giảm biên lợi nhuận kỳ vọng. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư lựa chọn đứng ngoài quan sát thay vì sử dụng vốn vay để tham gia thị trường.
Mặt bằng lãi suất tại các ngân hàng hiện nay
Hiện nay, phần lớn ngân hàng vẫn triển khai các gói vay ưu đãi trong thời gian đầu nhằm hỗ trợ khách hàng mua nhà.
Ở nhóm ngân hàng quốc doanh:
- Vietcombank áp dụng lãi suất khoảng 9,6%/năm trong 6 tháng đầu hoặc 10,5%/năm nếu cố định trong 12 tháng.
- BIDV triển khai các gói vay với mức lãi suất từ 9,7 – 13,5%/năm, tùy theo thời gian cố định.
- VietinBank đã điều chỉnh nhiều gói vay mua nhà cố định 24 tháng lên trên 12%/năm.
- Agribank vẫn duy trì mức thấp hơn, khoảng 8 – 9,8%/năm trong giai đoạn ưu đãi.
Đối với nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất ưu đãi phổ biến dao động từ 9 – 12%/năm. Tuy nhiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, các khoản vay đều chuyển sang lãi suất thả nổi, khiến chi phí vay thực tế có thể tăng đáng kể nếu mặt bằng lãi suất huy động tiếp tục đi lên.
Dự báo thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026
Theo các chuyên gia DXS-FERI, lãi suất vay mua nhà trong những tháng cuối năm 2026 khó có khả năng giảm nhanh và nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức 12 – 14%/năm, trong khi các khoản vay thả nổi vẫn có thể ở mức cao tùy từng ngân hàng và thời điểm điều chỉnh.
Điều này sẽ khiến thị trường bất động sản tiếp tục bước vào giai đoạn phân hóa và sàng lọc mạnh mẽ. Những dự án có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín, tiến độ xây dựng đảm bảo và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc nằm ở khu vực có thanh khoản thấp sẽ đối mặt với nhiều khó khăn hơn trong việc tìm kiếm khách hàng.
Trong bối cảnh lãi suất vẫn neo ở mức cao, các chuyên gia khuyến nghị người mua nhà cần tính toán kỹ dòng tiền, lựa chọn gói vay phù hợp và ưu tiên những dự án có giá trị sử dụng thực, tránh phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay để hạn chế rủi ro tài chính trong dài hạn.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
