Đã thanh toán 95% giá trị căn hộ nhưng nhiều năm chưa nhận được sổ hồng là tình trạng khiến không ít người mua nhà lo ngại. Đề xuất đưa 5% tiền còn lại vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng được kỳ vọng tạo thêm cơ chế bảo vệ người mua, nhưng hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào cách quy định thời hạn và điều kiện giải ngân.
Đề xuất phong tỏa 5% tiền mua nhà
Theo đề xuất tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, người mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn thanh toán theo tiến độ, trong đó chủ đầu tư có thể thu tối đa 95% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao giấy chứng nhận.
5% còn lại sẽ được người mua gửi vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng. Chủ đầu tư chỉ được nhận khoản tiền này khi hoàn thành các thủ tục cần thiết và đáp ứng điều kiện để bàn giao giấy chứng nhận cho khách hàng.
Cơ chế này nhằm tạo ra một bên trung gian quản lý khoản tiền cuối cùng của giao dịch, thay vì để người mua tự giữ 5% hoặc phải trực tiếp xử lý tranh chấp với chủ đầu tư.
Rủi ro nếu chủ đầu tư vẫn chậm làm sổ
Vấn đề được quan tâm nhất là trường hợp chủ đầu tư tiếp tục chậm hoàn thành thủ tục cấp sổ hồng.
Ví dụ, một căn hộ trị giá 4 tỷ đồng thì 5% tương đương 200 triệu đồng. Nếu khoản tiền này bị phong tỏa trong thời gian dài nhưng dự án vẫn chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, người mua có thể rơi vào tình trạng đã thanh toán gần như toàn bộ giá trị căn nhà nhưng vẫn chưa có giấy chứng nhận.
Do đó, việc chỉ quy định phong tỏa 5% là chưa đủ. Điều quan trọng là phải xác định rõ thời hạn phong tỏa, điều kiện giải ngân và cách xử lý nếu chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ đúng thời hạn.
Tiền lãi từ khoản 5% thuộc về ai?
Một vấn đề khác cần được làm rõ là tiền lãi phát sinh trong thời gian khoản tiền 5% được gửi tại ngân hàng.
Về bản chất, đây là tiền của người mua. Vì vậy, cần có quy định cụ thể về quyền sở hữu tiền gốc và tiền lãi, tránh trường hợp khoản tiền bị phong tỏa trong thời gian dài nhưng quyền lợi của người mua không được bảo đảm.
Một phương án được đề xuất là tiền gốc và lãi phát sinh trong thời gian phong tỏa vẫn thuộc về người mua.
Cần quy định thời hạn cấp sổ rõ ràng
Để cơ chế 5% thực sự có hiệu quả, thời hạn thực hiện nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận của chủ đầu tư cần được quy định cụ thể.
Nếu hết thời hạn mà chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ, cần có cơ chế xử lý rõ ràng đối với khoản tiền đang phong tỏa. Trường hợp nguyên nhân xuất phát từ việc chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ, người mua cần có cơ chế bảo vệ quyền lợi tương ứng.
Ngân hàng cũng cần có quy trình minh bạch về điều kiện giải ngân, không chỉ đơn thuần giữ tiền mà phải thực hiện đúng các điều kiện đã được quy định trong hợp đồng và pháp luật.
Cơ chế 5% cần cân bằng quyền lợi hai bên
Việc phong tỏa 5% có thể giúp người mua giảm rủi ro mất công cụ bảo đảm khi chủ đầu tư chậm làm sổ, đồng thời giúp doanh nghiệp có cơ sở chắc chắn để nhận khoản tiền cuối cùng khi hoàn thành nghĩa vụ.
Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách phụ thuộc lớn vào các quy định đi kèm. Nếu thời hạn cấp sổ, điều kiện giải ngân, quyền hưởng lãi và phương án xử lý khi chậm cấp giấy chứng nhận không được quy định rõ, tranh chấp vẫn có thể phát sinh.
Với người mua nhà, 5% cuối cùng tuy chỉ chiếm một phần nhỏ giá trị hợp đồng nhưng có thể là khoản tiền quan trọng để bảo đảm quyền lợi trong quá trình hoàn tất pháp lý. Vì vậy, bên cạnh giá bán và tiến độ dự án, người mua cũng cần đặc biệt kiểm tra các điều khoản liên quan đến cấp sổ hồng, thời hạn thực hiện và trách nhiệm của chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
