Trong khi nhiều người kỳ vọng giá nhà sẽ giảm khi thị trường bất động sản trầm lắng, thực tế lại cho thấy một nghịch lý: giá nhà vẫn neo ở mức rất cao dù thanh khoản suy giảm rõ rệt.
Điều này cho thấy vấn đề của thị trường không chỉ nằm ở việc thiếu nguồn cung. Theo các chuyên gia bất động sản, để thị trường phục hồi bền vững cần phải xử lý đồng thời nhiều yếu tố như chi phí đầu vào, cơ cấu sản phẩm và hệ thống nguồn vốn.
Nếu không giải quyết được các “điểm nghẽn” này, thị trường có thể tiếp tục rơi vào trạng thái giá cao nhưng giao dịch thấp, gây áp lực lớn lên cả doanh nghiệp và người mua nhà.
Thị trường bất động sản đang chuyển sang giai đoạn phát triển mới
Giai đoạn từ năm 2019 đến 2025 được xem là thời kỳ nhiều biến động của thị trường bất động sản Việt Nam.
Trong năm 2025, nguồn cung bất động sản đã tăng mạnh nhất trong nhiều năm, góp phần giúp thị trường dần ổn định hơn về số lượng dự án và sản phẩm.
Tuy nhiên, điều đáng chú ý là tư duy đầu tư trên thị trường đang thay đổi rõ rệt.
Trước đây, nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường dựa trên kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng nhanh trong tương lai. Điều này tạo nên làn sóng đầu cơ mạnh mẽ.
Hiện nay, thị trường đang chuyển sang một logic mới:
- chú trọng hiệu quả khai thác tài sản
- đề cao giá trị sử dụng thực
- quan tâm nhiều hơn đến dòng tiền ổn định
Sự thay đổi này phản ánh quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn.
Nghịch lý thị trường: Giá nhà cao nhưng thanh khoản giảm
Một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là giá nhà vẫn ở mức cao trong khi sức mua lại suy giảm.
Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính xuất phát từ việc chi phí đầu vào của bất động sản vẫn duy trì ở mức cao.
Các yếu tố cấu thành giá nhà bao gồm:
- chi phí đất đai
- chi phí giải phóng mặt bằng
- chi phí pháp lý
- chi phí vốn và lãi vay
Trong đó, chi phí vốn đang là gánh nặng lớn đối với các chủ đầu tư.
Khi lãi suất vay tăng, chi phí tài chính của doanh nghiệp cũng tăng theo. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải giữ giá bán ở mức cao để bù đắp chi phí, khiến giá nhà khó giảm.
Kết quả là thị trường rơi vào trạng thái:
- giá bán khó giảm
- sức mua suy yếu
- thanh khoản giảm mạnh
Đây chính là nghịch lý khiến thị trường bất động sản hiện nay bị “kẹt ở giữa”.
Cơ cấu sản phẩm bất động sản đang bị lệch pha
Một nguyên nhân quan trọng khác khiến giá nhà khó giảm là cơ cấu sản phẩm trên thị trường chưa phù hợp với nhu cầu thực.
Thống kê cho thấy trong năm 2025:
- gần 40% nguồn cung mới là nhà thấp tầng giá cao
- khoảng 42% là căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m²
Đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM:
- khoảng 85% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 80 triệu đồng/m²
- nhiều dự án thậm chí vượt mốc 100 triệu đồng/m²
Trong khi đó, nhà ở giá phù hợp với thu nhập trung bình gần như khan hiếm.
Điều này tạo ra khoảng cách rất lớn giữa:
- khả năng chi trả của người dân
- giá bán thực tế trên thị trường
Nhà ở xã hội có thể là giải pháp tái cân bằng thị trường
Theo các chuyên gia, việc phát triển mạnh nhà ở xã hội có thể giúp điều chỉnh cơ cấu nguồn cung của thị trường.
Nhà ở xã hội không chỉ là chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc tái cấu trúc thị trường bất động sản.
Khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên, thị trường sẽ:
- giảm sự phụ thuộc vào phân khúc cao cấp
- tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực
- tạo nền tảng phát triển bền vững hơn
Để thúc đẩy phân khúc này, cần có các chính sách hỗ trợ như:
- ưu đãi lãi suất cho dự án nhà ở xã hội
- giảm chi phí đầu vào
- tạo điều kiện thuận lợi về pháp lý
Cần mở rộng các kênh vốn cho thị trường bất động sản
Một vấn đề lớn khác của thị trường bất động sản Việt Nam là sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.
Điều này khiến thị trường dễ bị ảnh hưởng khi chính sách tiền tệ thay đổi.
Theo các chuyên gia, cần phát triển thêm các kênh vốn khác như:
- thị trường trái phiếu doanh nghiệp
- quỹ đầu tư bất động sản
- dòng vốn đầu tư nước ngoài
Việc đa dạng hóa nguồn vốn sẽ giúp:
- giảm áp lực cho hệ thống ngân hàng
- tăng khả năng tiếp cận vốn cho doanh nghiệp
- cải thiện hiệu quả sử dụng vốn trong nền kinh tế
Mở cửa hơn cho vốn ngoại và bất động sản du lịch
Bên cạnh nhà ở, các chuyên gia cũng cho rằng cần thúc đẩy các phân khúc bất động sản chuyên biệt như:
- bất động sản du lịch
- bất động sản nghỉ dưỡng
- bất động sản dịch vụ
Việc hoàn thiện khung pháp lý cho các phân khúc này có thể giúp thu hút dòng vốn đầu tư quốc tế.
Ngoài ra, cần xây dựng cơ chế phù hợp để người nước ngoài tham gia mua và sở hữu bất động sản tại Việt Nam, qua đó kích thích thị trường phát triển.
Chuẩn hóa đội ngũ môi giới để thị trường minh bạch hơn
Một thị trường bất động sản phát triển bền vững cần có đội ngũ môi giới chuyên nghiệp và minh bạch.
Tuy nhiên, tại nhiều địa phương hiện nay, công tác đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới vẫn còn nhiều vướng mắc.
Việc chuẩn hóa đội ngũ môi giới sẽ giúp:
- nâng cao tính minh bạch của thị trường
- hạn chế tình trạng thổi giá và đầu cơ
- giảm các cơn sốt đất ảo
Đây là yếu tố quan trọng để thị trường phát triển ổn định trong dài hạn.
Muốn giảm giá nhà cần giải quyết nhiều vấn đề cùng lúc
Thực tế cho thấy việc tăng nguồn cung không đủ để giải quyết bài toán giá nhà.
Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, cần đồng thời xử lý nhiều vấn đề như:
- giảm chi phí đầu vào cho dự án
- tái cấu trúc cơ cấu sản phẩm
- mở rộng kênh vốn cho doanh nghiệp
- phát triển mạnh nhà ở xã hội
- nâng cao tính minh bạch của thị trường
Khi những yếu tố này được cải thiện, thị trường bất động sản mới có thể thoát khỏi nghịch lý giá cao – thanh khoản thấp, đồng thời tạo cơ hội để nhiều người dân tiếp cận nhà ở hơn.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
