Giá đất có tăng đột biến khi áp dụng bảng giá đất mới hay không là câu hỏi khiến nhiều người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp tại TP.HCM đặc biệt quan tâm trong thời gian gần đây. Bởi chỉ một thay đổi trong cách tính giá đất cũng có thể tác động trực tiếp đến chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, tiền sử dụng đất khi ra sổ, bồi thường giải phóng mặt bằng và hiệu quả tài chính của các dự án bất động sản.
Trước những lo ngại này, TP.HCM đã chính thức lên tiếng làm rõ phạm vi áp dụng bảng giá đất mới và lộ trình ban hành hệ số điều chỉnh, giúp người dân có cơ sở chủ động trong các quyết định liên quan đến đất đai từ nay đến giữa năm 2026.
Vì sao bảng giá đất mới khiến người dân lo ngại chi phí tăng?
Theo Luật Đất đai 2024 và các nghị quyết liên quan, bảng giá đất sẽ được sử dụng trong nhiều giao dịch tài chính đất đai thay vì chỉ mang tính tham chiếu như trước. Điều này làm dấy lên lo ngại rằng:
- Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất sẽ tăng mạnh
- Tiền sử dụng đất khi công nhận đất ở có thể đội lên
- Doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong bài toán tài chính dự án
- Người dân chậm làm thủ tục vì tâm lý chờ đợi hoặc lo phát sinh chi phí
Đặc biệt, trong giai đoạn TP.HCM chưa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, nhiều người hiểu nhầm rằng tất cả các nghĩa vụ tài chính đều phải áp dụng bảng giá đất mới ngay lập tức.
TP.HCM khẳng định không phải mọi trường hợp đều áp dụng bảng giá đất mới
Theo phân tích của cơ quan chuyên môn TP.HCM, Luật Đất đai 2024 quy định 12 trường hợp liên quan đến tài chính đất đai, nhưng không phải tất cả đều áp dụng trực tiếp bảng giá đất.
Cụ thể, TP.HCM xác định 5 trường hợp tiếp tục áp dụng trực tiếp bảng giá đất, bao gồm:
- Tính thuế sử dụng đất
- Tính thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
- Các khoản phí, lệ phí trong lĩnh vực đất đai
- Tiền xử phạt vi phạm hành chính về đất đai
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất
Những trường hợp này vốn đã quen thuộc với người dân và không phát sinh cơ chế tính mới gây biến động lớn như nhiều lo ngại.
7 trường hợp cần bảng giá đất kèm hệ số điều chỉnh sẽ áp dụng thế nào?
Đối với 7 trường hợp còn lại, trong đó có những nội dung rất được quan tâm như:
- Công nhận quyền sử dụng đất ở
- Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở
- Tính tiền thuê đất
Luật và Nghị quyết của HĐND TP.HCM quy định phải áp dụng bảng giá đất kèm hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, điểm mấu chốt là:
Chậm nhất đến ngày 1/7/2026, các địa phương mới bắt buộc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất.
Trong thời gian chưa có hệ số điều chỉnh, TP.HCM khẳng định:
- Các thủ tục liên quan vẫn tiếp tục áp dụng bảng giá đất hiện hành
- Không phát sinh nghĩa vụ tài chính mới cao hơn do chưa đủ điều kiện pháp lý để áp dụng hệ số
Điều này giúp người dân và doanh nghiệp yên tâm thực hiện các thủ tục đất đai mà không phải “canh thời điểm” hay lo chi phí tăng bất thường.
Bồi thường, giải phóng mặt bằng có bị ảnh hưởng không?
Một trong những vấn đề nhạy cảm nhất là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đặc biệt khi TP.HCM đang chuẩn bị triển khai hàng loạt dự án hạ tầng, công viên và chỉnh trang đô thị.
Theo quy định hiện hành:
- Giá đất bồi thường vẫn được xác định thông qua thuê đơn vị tư vấn định giá
- Áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh theo đúng quy trình pháp luật
- Việc chưa ban hành hệ số điều chỉnh không làm đình trệ các dự án
Cách làm này đảm bảo vừa đúng luật, vừa giữ tiến độ đầu tư công và hạn chế khiếu nại, tranh chấp.
TP.HCM làm gì để tránh ách tắc và hiểu sai chính sách?
Để thống nhất cách hiểu và cách áp dụng trên toàn địa bàn, TP.HCM đã:
- Tổ chức tập huấn quy định về bảng giá đất cho toàn bộ phường, xã, đặc khu
- Ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết các tình huống phát sinh
- Khẩn trương xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất theo đúng lộ trình
Song song đó, cơ quan quản lý cũng thường xuyên tiếp nhận và giải đáp vướng mắc từ địa phương nhằm hạn chế tình trạng mỗi nơi hiểu một cách, gây ách tắc hồ sơ của người dân.
Khuyến nghị cho người dân và nhà đầu tư trong giai đoạn chuyển tiếp
Trong giai đoạn từ nay đến trước ngày 1/7/2026, người dân và doanh nghiệp cần lưu ý:
- Không nên hoang mang trước thông tin giá đất tăng đồng loạt
- Chủ động thực hiện các thủ tục chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện
- Theo dõi sát các quy định chính thức thay vì tin đồn thị trường
Ở góc độ tài chính bất động sản, việc hiểu đúng thời điểm áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh sẽ giúp tối ưu chi phí, tránh chậm trễ và hạn chế rủi ro pháp lý.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
