Chỉ còn vài tháng nữa, bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Liệu thị trường bất động sản sẽ bùng nổ hay biến động dữ dội khi giá đất được cập nhật tiệm cận giá thị trường?
Bảng giá đất 2026: Đổi mới toàn diện, thị trường kỳ vọng và lo ngại song hành
Theo kế hoạch, bảng giá đất giai đoạn 2026–2030 sẽ được các địa phương xây dựng theo hướng tiệm cận với giá thị trường, thay vì áp dụng hệ số K như trước đây. Đây được xem là bước đi lớn để minh bạch hóa thị trường, chống thất thu thuế và bảo vệ quyền lợi của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cảnh báo, nếu không có lộ trình phù hợp, việc áp dụng bảng giá đất mới có thể khiến:
- Chi phí đầu tư dự án tăng mạnh
- Giá bán nhà, đất tăng theo
- Và dẫn đến người dân, đặc biệt là người trẻ khó tiếp cận chốn an cư
Doanh nghiệp lo lắng: Giá đất tăng, chi phí đầu vào “bật cao”
Hiện nay, tiền sử dụng đất chiếm 15%–25% tổng chi phí phát triển dự án, nhưng chưa có công thức thống nhất. Mỗi địa phương áp dụng khác nhau, tạo ra biến số lớn trong kế hoạch tài chính của nhà đầu tư.
Nếu bảng giá mới áp dụng sát giá thị trường nhưng thiếu minh bạch, thiếu công khai dữ liệu, sẽ khiến doanh nghiệp không thể tính toán trước, rủi ro gia tăng và biên lợi nhuận suy giảm.
Một ví dụ điển hình là khu vực vòng xoay Cát Lái (TP.HCM): giá đền bù đất hiện nay lên đến 81 triệu đồng/m², khiến giá bán ra thị trường đội lên hơn 200 triệu đồng/m².
Người dân lo ngại: Tăng giá đất – gánh nặng thuế và chi phí chuyển mục đích sử dụng
Với người dân, vấn đề không chỉ nằm ở giá đất, mà còn ở chi phí tài chính phát sinh khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Có trường hợp, chuyển đổi đất vườn sang đất ở bị yêu cầu nộp đến 4,5 tỷ đồng tiền sử dụng đất, khiến nhiều người phải rút hồ sơ.
Luật sư Trương Anh Tú cho rằng: “Người dân có đất từ trước, sinh sống ổn định thì không nên thu thêm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích. Nếu thu, cần công khai cơ sở tính toán, minh bạch từng con số.”
Cần công khai toàn bộ dữ liệu định giá: Không còn “bí ẩn sau bức rèm”
Các chuyên gia đề xuất:
- Công bố bản đồ định giá đất từng khu vực
- Cập nhật hệ số điều chỉnh, cách tính giá, dữ liệu đầu vào
- Xây dựng cổng tra cứu trực tuyến, để người dân và doanh nghiệp có thể kiểm chứng con số thuế, lệ phí họ phải nộp
Chỉ khi bảng giá đất được xây dựng có sự tham gia của chuyên gia độc lập, với quy trình minh bạch, dữ liệu mở, mới đảm bảo sự đồng thuận xã hội và tính khả thi trong thực tế.
Giải pháp nào để thị trường không “sốc nhiệt”?
Các kiến nghị chính được đưa ra:
- Chia đối tượng đóng tiền sử dụng đất thành 3 nhóm: người dân ở thật, nhà đầu tư nhỏ, và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản – mỗi nhóm áp dụng mức đóng khác nhau.
- Giãn lộ trình áp dụng bảng giá đất mới: tránh gây “cú sốc” cho thị trường đầu năm 2026.
- Miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất cho hộ dân chuyển đổi trong nội bộ khu dân cư ổn định
- Thành lập hội đồng định giá độc lập, loại bỏ xung đột lợi ích
Kết luận: Bảng giá đất mới cần hài hòa lợi ích, tránh đẩy thị trường vào khủng hoảng
Rõ ràng, giá đất không thể chỉ phản ánh nhu cầu thị trường, mà còn là công cụ điều tiết vĩ mô, bảo vệ an sinh xã hội. Nếu chính sách được thiết kế hợp lý, minh bạch và có lộ trình phù hợp, bảng giá đất 2026 có thể là bước ngoặt tích cực giúp thị trường minh bạch, phát triển lành mạnh và bền vững.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
