Trong nhiều năm qua, hàng loạt trường hợp người dân sử dụng đất có vi phạm về pháp lý nhưng vẫn tồn tại ổn định trong thực tế, gây ra không ít khó khăn trong công tác quản lý đất đai cũng như quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên, các quy định mới của pháp luật đã mở ra hướng xử lý linh hoạt hơn.
Theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, một số trường hợp vi phạm pháp luật đất đai vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Quy định này chính thức có hiệu lực từ ngày 31/1/2026 và được xem là giải pháp nhằm tháo gỡ những tồn tại lịch sử trong quản lý đất đai tại nhiều địa phương.
Đất vi phạm trước năm 2014 có thể được xem xét cấp sổ đỏ
Theo quy định mới, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014 vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ nếu việc sử dụng đất ổn định và thuộc các trường hợp được pháp luật cho phép.
Đáng chú ý, trong một số trường hợp cụ thể, người sử dụng đất không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện phù hợp với quy hoạch hiện tại để được cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, việc cấp sổ đỏ vẫn phải đảm bảo các nguyên tắc quan trọng như:
- Đất đang được sử dụng ổn định
- Không phát sinh tranh chấp
- Không vi phạm các khu vực cấm hoặc hành lang bảo vệ công trình công cộng
- Người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định
Trường hợp lấn chiếm hành lang công trình công cộng
Đối với các trường hợp lấn chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng, pháp luật quy định rõ ràng việc xử lý.
Những khu vực thuộc hành lang an toàn của các công trình hạ tầng như:
- Lòng đường và vỉa hè
- Hành lang an toàn giao thông
- Hành lang bảo vệ công trình điện, thủy lợi
- Đất quy hoạch xây dựng trụ sở cơ quan hoặc công trình công cộng
sẽ không được cấp sổ đỏ và Nhà nước sẽ thu hồi diện tích đất đã bị lấn chiếm.
Tuy nhiên, nếu trong tương lai quy hoạch được điều chỉnh và khu đất đó không còn nằm trong hành lang bảo vệ công trình công cộng, người đang sử dụng đất có thể được xem xét cấp sổ đỏ sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường
Một nhóm trường hợp phổ biến khác là đất có nguồn gốc từ các nông trường hoặc lâm trường quốc doanh trước đây.
Nếu diện tích đất bị lấn chiếm nằm trong quy hoạch rừng đặc dụng hoặc rừng phòng hộ, Nhà nước sẽ thu hồi để giao cho Ban quản lý rừng quản lý.
Trong một số trường hợp, người đang sử dụng đất có thể được xem xét giao khoán để thực hiện nhiệm vụ bảo vệ và phát triển rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp.
Ngược lại, nếu diện tích đất này được sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2014 để sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở, đồng thời không nằm trong quy hoạch rừng đặc dụng, rừng phòng hộ hoặc quy hoạch công trình hạ tầng, người sử dụng đất vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ.
Trường hợp lấn chiếm đất hoặc sử dụng sai mục đích
Đối với các trường hợp lấn chiếm đất hoặc sử dụng đất sai mục đích nhưng không thuộc các nhóm nêu trên, việc xử lý sẽ phụ thuộc vào sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
Nếu diện tích đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng tại địa phương, người sử dụng đất có thể được xem xét cấp sổ đỏ sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Ngược lại, nếu đất không phù hợp với quy hoạch, người sử dụng đất chỉ được tạm thời tiếp tục sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định thu hồi theo quy định. Trong thời gian đó, người sử dụng đất phải giữ nguyên hiện trạng và thực hiện đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật.
Đất khai hoang cũng có thể được cấp sổ đỏ
Luật Đất đai 2024 cũng có quy định đối với trường hợp đất nông nghiệp do hộ gia đình hoặc cá nhân tự khai hoang.
Nếu việc sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp, Nhà nước có thể xem xét cấp sổ đỏ theo hạn mức giao đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định.
Trong trường hợp diện tích đất đang sử dụng vượt quá hạn mức này, phần diện tích vượt sẽ phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước.
Quy định mới giúp tháo gỡ nhiều tồn tại lịch sử về đất đai
Thực tế cho thấy tại nhiều địa phương, không ít hộ gia đình đã sử dụng đất ổn định trong nhiều năm nhưng do các sai phạm trong quá khứ hoặc do lịch sử quản lý đất đai phức tạp nên chưa thể hoàn thiện hồ sơ pháp lý.
Việc ban hành các quy định mới cho phép xem xét cấp sổ đỏ đối với một số trường hợp vi phạm phát sinh trước ngày 1/7/2014 được xem là giải pháp quan trọng nhằm:
- Hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho người dân
- Hoàn thiện hệ thống hồ sơ quản lý đất đai
- Giảm tranh chấp và khiếu kiện liên quan đến đất đai
- Tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng việc cấp sổ đỏ cho đất vi phạm không phải áp dụng đại trà, mà phải dựa trên từng trường hợp cụ thể và phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
