Cư dân đã về ở hàng chục năm, khu đô thị đã hoàn thiện nhưng những lô đất được quy hoạch làm trường học vẫn nằm trống. Nghịch lý này đang tồn tại tại một số dự án ở TP.HCM, khi nhu cầu trường lớp ngày càng tăng nhưng doanh nghiệp lại chưa có cơ sở pháp lý để đầu tư.
Nghịch lý đất trường học bỏ hoang giữa khu dân cư
Tại nhiều khu đô thị, khu dân cư được hình thành từ nhiều năm trước, hạ tầng giao thông và nhà ở đã hoàn thiện, cư dân sinh sống ổn định. Tuy nhiên, một số khu đất được quy hoạch dành cho trường học vẫn chưa được đưa vào sử dụng.
Điều đáng nói là tình trạng này diễn ra ngay trong những khu vực có mật độ dân cư ngày càng tăng. Khi số lượng trẻ em trong các gia đình tăng lên, nhu cầu về trường mầm non, tiểu học, THCS cũng trở nên cấp thiết hơn.
Trong khi đó, người dân phải đưa con em đến các trường ở khu vực lân cận, làm phát sinh thêm chi phí và thời gian đi lại. Về phía đô thị, việc thiếu các công trình giáo dục cũng khiến hệ thống hạ tầng xã hội chưa thể hoàn thiện đồng bộ theo quy hoạch ban đầu.
Đây chính là một trong những vấn đề đang được đặt ra đối với các dự án được giao đất từ nhiều năm trước.
Vì sao đất đã quy hoạch trường học nhưng vẫn để trống?
Một trong những nguyên nhân nằm ở cơ chế quản lý quỹ đất công cộng tại các dự án được giao đất từ trước năm 2005.
Theo quy định áp dụng đối với nhiều dự án trước đây, sau khi hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, một số quỹ đất công cộng như đất giao thông, cây xanh, trường học… được bàn giao cho Nhà nước quản lý.
Vấn đề phát sinh khi dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, hạ tầng đã được đầu tư, cư dân đã vào ở nhưng cơ quan Nhà nước chưa có kế hoạch hoặc chưa bố trí được nguồn lực để xây dựng trường học trên phần đất này.
Trong khi đó, doanh nghiệp cũng không thể tùy ý sử dụng hoặc tự đầu tư công trình trên quỹ đất đã được xác định dành cho mục đích giáo dục nếu chưa có cơ sở pháp lý phù hợp.
Từ đó hình thành một vòng luẩn quẩn: doanh nghiệp có quỹ đất nhưng không thể tự xây trường, Nhà nước chưa có nguồn lực triển khai, còn cư dân thì phải chờ đợi.
Quy định cũ tạo ra điểm nghẽn cho các dự án xã hội hóa
Chủ trương xã hội hóa giáo dục đã được triển khai trong nhiều năm nhằm huy động nguồn lực tư nhân tham gia phát triển hệ thống trường học, giảm áp lực cho ngân sách Nhà nước.
Tuy nhiên, với những dự án cũ, việc điều chỉnh cơ chế sử dụng đất để doanh nghiệp có thể tham gia đầu tư trường học vẫn còn nhiều vướng mắc.
Đặc biệt, các thủ tục liên quan đến việc chuyển từ hình thức quỹ đất được bàn giao để Nhà nước quản lý sang cơ chế cho doanh nghiệp thuê đất để đầu tư trường học xã hội hóa cần được xử lý trên cơ sở pháp luật hiện hành.
Điều này khiến một số địa phương gặp khó khăn khi tiếp nhận và giải quyết hồ sơ điều chỉnh dự án của doanh nghiệp.
Trong thực tế, có những khu đô thị đã hoàn thiện phần lớn hạ tầng nhưng các công trình giáo dục, y tế theo quy hoạch vẫn chưa được triển khai. Đây không chỉ là vấn đề về sử dụng đất mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của cư dân.
Doanh nghiệp muốn bỏ vốn xây trường nhưng vẫn vướng
Trước thực trạng này, một số doanh nghiệp đã đề xuất được trực tiếp bỏ vốn xây dựng, quản lý và vận hành trường học trên phần đất đã được giải phóng mặt bằng và quy hoạch cho giáo dục.
Phương án này được đánh giá có thể giúp giải quyết đồng thời hai vấn đề: tránh để quỹ đất bị bỏ hoang và nhanh chóng bổ sung hạ tầng giáo dục cho khu dân cư.
Nếu được chấp thuận theo đúng quy định, doanh nghiệp có thể đầu tư công trình theo quy hoạch đã được phê duyệt, đồng thời thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan.
Cách làm này cũng phù hợp với xu hướng tăng cường xã hội hóa đầu tư hạ tầng, trong đó Nhà nước giữ vai trò quản lý, kiểm soát quy hoạch và chất lượng, còn doanh nghiệp tham gia cung cấp nguồn vốn và tổ chức đầu tư.
Tuy nhiên, đây không phải là bài toán đơn giản bởi quỹ đất trường học vẫn phải được sử dụng đúng mục đích. Do đó, cơ chế cho doanh nghiệp tham gia cần đi kèm những điều kiện cụ thể về tiến độ, chất lượng công trình, quy mô trường học và trách nhiệm vận hành.
HoREA đề xuất tháo gỡ cơ chế cho quỹ đất giáo dục
Theo góc nhìn của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, tình trạng quỹ đất trường học bị bỏ trống không chỉ xuất hiện tại một dự án riêng lẻ mà có thể gặp ở nhiều khu đô thị, khu dân cư được giao đất từ trước năm 2005.
Điểm nghẽn lớn là doanh nghiệp không được trực tiếp đầu tư trên một số khu đất đã quy hoạch cho giáo dục, trong khi địa phương lại chưa có đủ nguồn lực để triển khai.
Một hướng được đề xuất là với những dự án đã hoàn tất giải phóng mặt bằng nhưng Nhà nước chưa có kế hoạch đầu tư trường học, có thể nghiên cứu cơ chế cho doanh nghiệp thuê đất để đầu tư công trình theo đúng quy hoạch.
Khi đó, các khoản chi phí mà doanh nghiệp đã thực hiện trước đây như bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đầu tư hạ tầng cần được rà soát khi xác định nghĩa vụ tài chính, trên cơ sở hồ sơ cụ thể và quy định pháp luật hiện hành.
Cần tránh tình trạng “giao đất rồi để đó”
Việc tháo gỡ vướng mắc cho quỹ đất trường học không chỉ nhằm giải quyết nhu cầu trước mắt của cư dân mà còn có ý nghĩa lớn đối với hiệu quả sử dụng đất đô thị.
Đất nằm trong khu dân cư nhưng không được đưa vào khai thác đúng quy hoạch trong thời gian dài sẽ tạo ra sự lãng phí nguồn lực. Trong khi đó, nếu được đầu tư trường học, khu đất có thể trực tiếp phục vụ cộng đồng và hoàn thiện hệ thống hạ tầng xã hội của toàn khu.
Tuy nhiên, việc mở cơ chế cho doanh nghiệp đầu tư cũng cần được kiểm soát chặt chẽ. Doanh nghiệp phải có cam kết rõ ràng về tiến độ xây dựng, mục đích sử dụng đất và chất lượng công trình, tránh trường hợp được tạo điều kiện nhưng tiếp tục giữ đất trong thời gian dài.
Gỡ nút thắt đất trường học sẽ có lợi cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và cư dân
Về lâu dài, quy hoạch các khu đô thị cần phân định rõ đâu là quỹ đất dành cho trường công lập và đâu là quỹ đất có thể huy động nguồn lực xã hội hóa.
Đối với những khu đất đã được quy hoạch trường học nhưng nhiều năm chưa triển khai, việc rà soát từng dự án và xây dựng cơ chế xử lý phù hợp có thể giúp hạn chế tình trạng đất bỏ trống giữa khu dân cư đông đúc.
Ở góc độ bất động sản, một khu đô thị có hệ thống trường học, y tế, công viên và các tiện ích xã hội đầy đủ thường có lợi thế lớn hơn về khả năng thu hút cư dân và duy trì giá trị bất động sản.
Vì vậy, việc tháo gỡ pháp lý để đưa các khu đất trường học vào sử dụng không chỉ giải quyết bài toán an sinh mà còn góp phần hoàn thiện giá trị của cả khu đô thị, nâng cao chất lượng sống và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.
Bài toán hiện nay không phải thiếu đất để xây trường, mà là làm thế nào để những quỹ đất đã được quy hoạch đúng mục đích có thể nhanh chóng được đưa vào sử dụng. Đây sẽ là vấn đề cần được tháo gỡ nếu TP.HCM muốn phát triển các khu đô thị theo hướng đồng bộ, giảm áp lực hạ tầng xã hội và đáp ứng tốt hơn nhu cầu ngày càng lớn của cư dân.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
