Nhiều người cho rằng quyền sử dụng đất đang thế chấp sẽ không thể chuyển nhượng. Tuy nhiên, quy định pháp luật hiện hành không cấm tuyệt đối việc này. Điều quan trọng là giao dịch phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật về dân sự và giao dịch bảo đảm, thay vì chỉ căn cứ vào Luật Đất đai.
Luật Đất đai không cấm chuyển nhượng đất đang thế chấp
Theo hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Luật Đất đai không quy định quyền sử dụng đất đang thế chấp là điều kiện hạn chế người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình.
Điều này đồng nghĩa với việc, việc quyền sử dụng đất đang được dùng làm tài sản bảo đảm không mặc nhiên khiến người sử dụng đất mất quyền chuyển nhượng, tặng cho hay thực hiện các giao dịch khác.
Tuy nhiên, việc có được chuyển nhượng trong từng trường hợp cụ thể hay không sẽ phụ thuộc vào quy định của pháp luật về dân sự và giao dịch bảo đảm, cũng như nội dung thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
Người dân băn khoăn về việc xóa thế chấp trước hay sau khi chuyển quyền
Thực tế, nhiều người gặp vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp.
Một trường hợp được phản ánh là sau khi văn bản hướng dẫn cũ về chuyển quyền đối với tài sản bảo đảm hết hiệu lực, quy định mới lại chưa nêu rõ có bắt buộc phải xóa đăng ký thế chấp trước khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất hay không.
Đặc biệt, nhiều người đặt câu hỏi liệu có thể thực hiện chuyển quyền trước rồi xóa đăng ký thế chấp sau, hoặc thực hiện đồng thời cả hai thủ tục theo quy định hiện hành để rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường: Phải căn cứ vào pháp luật dân sự và giao dịch bảo đảm
Trả lời về vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định Điều 45 Luật Đất đai không xem việc đất đang thế chấp là điều kiện hạn chế thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, Bộ cũng nhấn mạnh rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa xóa đăng ký thế chấp không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai.
Thay vào đó, giao dịch phải được xem xét theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về giao dịch bảo đảm. Đây là căn cứ pháp lý quyết định việc chuyển quyền có hợp pháp hay không trong từng trường hợp cụ thể.
Người dân cần làm gì để tránh rủi ro pháp lý?
Đối với các trường hợp đất đang thế chấp nhưng có nhu cầu chuyển nhượng, người dân nên làm việc với tổ chức nhận thế chấp để xác định điều kiện xử lý tài sản bảo đảm và phương án thực hiện giao dịch phù hợp.
Nếu phát sinh vướng mắc liên quan đến trình tự chuyển quyền, xóa đăng ký thế chấp hoặc các quy định về giao dịch bảo đảm, cơ quan quản lý khuyến nghị người dân gửi kiến nghị đến Bộ Tư pháp hoặc cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn cụ thể.
Việc thực hiện đúng quy trình không chỉ giúp giao dịch diễn ra thuận lợi mà còn hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Cần hiểu đúng quy định để giao dịch an toàn
Việc quyền sử dụng đất đang thế chấp không đồng nghĩa với việc bị cấm chuyển nhượng. Tuy nhiên, người dân không nên tự thực hiện giao dịch nếu chưa làm rõ các điều kiện theo pháp luật về dân sự và giao dịch bảo đảm.
Nắm rõ quy định pháp luật, phối hợp với bên nhận thế chấp và thực hiện đầy đủ thủ tục theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền sẽ giúp quá trình chuyển nhượng diễn ra đúng quy định, an toàn và hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
