Một căn hộ đã sử dụng hơn 20 năm nhưng giá tăng thêm hàng tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn. Nhiều chung cư từng thuộc phân khúc bình dân nay được rao bán ngang ngửa căn hộ cao cấp. Điều đáng nói là không phải do chất lượng công trình cải thiện, mà chủ yếu nhờ “neo giá” theo các dự án hạng sang đang hình thành xung quanh.
Thị trường căn hộ TP.HCM đang chứng kiến làn sóng tăng giá mạnh ở phân khúc chung cư cũ, tạo nên nghịch lý lớn: giao dịch chậm nhưng giá vẫn liên tục leo thang.
CHUNG CƯ CŨ TĂNG GIÁ THEO MẶT BẰNG DỰ ÁN CAO CẤP
Vợ chồng chị Xuân, nhân viên văn phòng tại TP.HCM, đang tìm mua căn hộ gần trục Phạm Văn Đồng. Tuy nhiên, mức giá hiện tại khiến chị bất ngờ khi nhiều căn hộ cũ tăng quá nhanh.
Tại dự án 4S Riverside ở TP Thủ Đức, căn hộ gần 80 m2 đã sử dụng khoảng 21 năm hiện được rao bán gần 5,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 73 triệu đồng/m2. Trong khi đó, cùng thời điểm năm ngoái, giá chỉ quanh 50 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, khi mở bán cách đây hơn 20 năm, dự án này chỉ thuộc phân khúc bình dân với mức giá khoảng 14 triệu đồng/m2. Như vậy, giá trị căn hộ đã tăng hơn 4 lần sau hai thập kỷ.
Theo môi giới khu vực, nguyên nhân chính đến từ vị trí ven sông hiếm có và kỳ vọng hưởng lợi từ siêu dự án hạng sang sắp triển khai tại khu Thanh Đa đối diện. Các dự án mới được dự báo có giá không dưới 200 triệu đồng/m2, kéo theo tâm lý “neo giá” của thị trường thứ cấp.
KHÔNG CHỈ VEN SÔNG, NHIỀU CHUNG CƯ BÌNH DÂN CŨNG TĂNG PHI MÃ
Xu hướng này không chỉ xuất hiện tại các khu vực trung tâm hay ven sông mà còn lan rộng ra nhiều quận, khu vực ngoại thành.
Tại khu vực cầu Bình Triệu, một căn hộ diện tích khoảng 70 m2, bàn giao từ năm 2012 và không có ban công, hiện được rao bán khoảng 4,6 tỷ đồng. Trong khi thời điểm mở bán, giá chưa tới 800 triệu đồng.
Khu Nam TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng mạnh. Một căn hộ 53 m2 trên trục Đào Trí đang được sang nhượng với giá khoảng 3,6 tỷ đồng, tăng gần 1,5 tỷ đồng so với thời điểm mua năm 2022 dù dự án vẫn chưa được cấp sổ hồng.
Theo nhiều chủ nhà, giá căn hộ tiếp tục được đẩy lên nhờ kỳ vọng hạ tầng và loạt dự án cao cấp sắp triển khai quanh khu vực với giá bán từ 90-130 triệu đồng/m2.
Tại TP Thủ Đức, nhiều căn hộ từng giao dịch quanh mức 52 triệu đồng/m2 vào năm 2021 nay đã được chào bán lên tới 110 triệu đồng/m2 sau khi các dự án hạng sang xung quanh đồng loạt mở bán với giá 120-200 triệu đồng/m2.
MẶT BẰNG GIÁ CHUNG CƯ TP.HCM ĐANG BỊ “KÉO” LÊN
Theo dữ liệu thị trường, giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM đã tăng trung bình 20-30% trong năm qua, phổ biến quanh mức 72 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, nhiều dự án mở bán mới gần như không còn mức giá dưới 80 triệu đồng/m2 tại khu vực nội thành. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường hiện vào khoảng 112 triệu đồng/m2.
Việc các dự án mới liên tục thiết lập mặt bằng giá cao khiến nhiều căn hộ cũ được điều chỉnh tăng theo, bất chấp chất lượng công trình, tiện ích hay tuổi đời tài sản không thay đổi đáng kể.
Nhiều chuyên gia nhận định thị trường đang xuất hiện hiệu ứng “vết dầu loang”. Khi giá dự án mới tăng mạnh, toàn bộ mặt bằng giá khu vực cũng bị kéo lên, từ phân khúc cao cấp cho đến các dự án trung cấp và bình dân.
NGHỊCH LÝ THỊ TRƯỜNG: GIÁ TĂNG NHƯNG THANH KHOẢN GIẢM
Điều đáng chú ý là dù giá tăng mạnh nhưng thanh khoản thị trường lại có dấu hiệu suy yếu rõ rệt.
Nhiều đơn vị nghiên cứu cho biết lượng giao dịch căn hộ tại TP.HCM đang giảm mạnh do giá bán vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực.
Không ít căn hộ đã sử dụng 10-20 năm nhưng mức giá chỉ thấp hơn khoảng 20-25% so với dự án mới. Trong khi đó, tài sản đã hao mòn theo thời gian, chi phí bảo trì tăng và chất lượng sử dụng suy giảm đáng kể.
Khoảng cách giữa giá rao bán và giá giao dịch thực tế cũng ngày càng lớn. Nhiều căn hộ được rao bán thời gian dài nhưng khó sang nhượng do mức giá kỳ vọng vượt quá sức hấp thụ của thị trường.
TÂM LÝ “GIỮ HÀNG CHỜ GIÁ” ĐANG BAO PHỦ THỊ TRƯỜNG
Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ mới khan hiếm, nhiều chủ nhà tiếp tục giữ tâm lý chờ tăng giá thay vì bán ra.
Đặc biệt, những người không chịu áp lực tài chính gần như không chấp nhận giảm giá dù thanh khoản thị trường suy yếu. Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co kéo dài: người bán neo giá cao, người mua ngày càng thận trọng.
Các chuyên gia cảnh báo nếu xu hướng “ăn theo” giá dự án hạng sang tiếp tục kéo dài, thị trường có nguy cơ hình thành mặt bằng giá thiếu bền vững.
Khi giá căn hộ không còn phản ánh đúng giá trị sử dụng thực tế mà chủ yếu dựa trên kỳ vọng, khoảng cách giữa thu nhập và khả năng sở hữu nhà ở sẽ ngày càng lớn hơn. Đây cũng là yếu tố có thể tạo áp lực điều chỉnh giá trong tương lai nếu thanh khoản tiếp tục suy giảm.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
