Thị trường bất động sản TP.HCM đang cho thấy một nghịch lý đáng chú ý: giao dịch sụt giảm mạnh nhưng giá căn hộ vẫn duy trì ở mức rất cao, thậm chí tại khu vực trung tâm đã chạm ngưỡng 278 triệu đồng/m². Diễn biến này phản ánh một giai đoạn “nén cung” điển hình, đồng thời mở ra sự dịch chuyển dòng tiền rõ rệt sang các phân khúc khác.
Nguồn cung lao dốc, thị trường rơi vào trạng thái “khát hàng”
Quý 1/2026 ghi nhận sự suy giảm mạnh của nguồn cung căn hộ. Tổng nguồn cung sơ cấp chỉ đạt khoảng 4.300 căn, giảm tới 65% so với quý trước và giảm 23% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là mức giảm sâu hiếm thấy trong nhiều năm trở lại đây.
Điểm đáng chú ý là nguồn cung mới gần như rất hạn chế, chỉ khoảng 1.500 căn từ một vài dự án được mở bán. Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái thiếu hụt sản phẩm nghiêm trọng, đặc biệt ở các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực.
Giao dịch giảm sâu nhưng nhu cầu vẫn tồn tại
Thanh khoản thị trường cũng ghi nhận sự sụt giảm đáng kể khi chỉ có hơn 3.300 giao dịch thành công, giảm gần 68% theo quý. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt khoảng 78%, cho thấy nhu cầu mua nhà không hề biến mất.
Vấn đề cốt lõi nằm ở chỗ thị trường TP.HCM không có đủ sản phẩm phù hợp để đáp ứng nhu cầu. Đây là dấu hiệu của sự suy giảm mang tính kỹ thuật, khác với một chu kỳ suy thoái do mất cầu.
Lệch pha nguồn cung: Căn hộ cao cấp áp đảo
Cơ cấu sản phẩm đang mất cân đối nghiêm trọng khi phân khúc cao cấp chiếm ưu thế. Căn hộ hạng A chiếm khoảng 50% nguồn cung, trong khi phân khúc hạng sang chiếm thêm 23%. Ngược lại, nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường trung tâm.
Sự lệch pha này khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở, đồng thời tiềm ẩn rủi ro “đóng băng cục bộ” ở phân khúc cao cấp nếu thanh khoản tiếp tục suy yếu.
Giá căn hộ vẫn neo cao bất chấp thanh khoản giảm
Dù thị trường trầm lắng, mặt bằng giá căn hộ vẫn duy trì ở mức cao. Tại nhiều khu vực trung tâm TP.HCM, giá bán đã vượt 278 triệu đồng/m².
Diễn biến này đến từ nhiều nguyên nhân: chi phí phát triển dự án tăng cao, quỹ đất hạn chế, cùng với kỳ vọng của chủ đầu tư vào sự phục hồi của thị trường trong thời gian tới. Điều này tạo ra một nghịch lý rõ rệt: giá không giảm nhưng giao dịch lại suy yếu.
Nhà thấp tầng bùng nổ, trở thành điểm hút dòng tiền
Trái ngược với sự chững lại của căn hộ, phân khúc nhà thấp tầng lại ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ. Trong quý 1/2026, hơn 5.000 sản phẩm được tung ra thị trường, tăng 24% so với quý trước và gấp 13 lần so với cùng kỳ năm trước.
Lượng giao dịch đạt hơn 3.500 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 71% – một con số tích cực trong bối cảnh chung.
Sự bứt phá này chủ yếu đến từ các đại dự án quy mô lớn, đặc biệt tại các khu vực ven như Cần Giờ. Các sản phẩm nhà phố, biệt thự xây sẵn, sở hữu lâu dài đang thu hút mạnh nhà đầu tư.
Vì sao dòng tiền dịch chuyển sang nhà thấp tầng?
Có ba nguyên nhân chính thúc đẩy xu hướng này:
- Tâm lý ưu tiên tài sản gắn liền với đất trong bối cảnh thị trường biến động
- Khả năng giữ giá tốt và ít chịu áp lực giảm giá hơn căn hộ
- Nguồn cung mới dồi dào, đa dạng lựa chọn hơn
Giá nhà thấp tầng hiện dao động từ 125 – 385 triệu đồng/m² tại TP.HCM, trong khi các khu vực lân cận có mức giá “mềm” hơn, tạo thêm dư địa cho nhà đầu tư.
Triển vọng thị trường: Phân hóa sẽ còn tiếp diễn
Bức tranh thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2026 nhiều khả năng sẽ tiếp tục xu hướng phân hóa mạnh. Căn hộ cao cấp có thể đối mặt với áp lực thanh khoản nếu nguồn cung không được điều chỉnh hợp lý, trong khi phân khúc thấp tầng vẫn giữ vai trò “điểm tựa” cho dòng tiền.
Về dài hạn, khi các chính sách pháp lý và tín dụng dần phát huy hiệu quả, thị trường có thể bước vào chu kỳ phục hồi. Tuy nhiên, giai đoạn hiện tại sẽ là thời điểm sàng lọc mạnh, chỉ những sản phẩm phù hợp nhu cầu thực và có giá trị sử dụng cao mới giữ được sức hút bền vững.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
