Không ồn ào như đất nền hay căn hộ, bất động sản công nghiệp phía Nam đang âm thầm tăng giá nhờ nhu cầu thuê ổn định, tỷ lệ lấp đầy cao và làn sóng mở rộng sản xuất của doanh nghiệp.
Bất động sản công nghiệp phía Nam vẫn giữ đà tăng trưởng
Trong quý II/2026, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam tiếp tục duy trì nền tảng tích cực dù nguồn cung mới chưa tăng mạnh. Đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn có sự phân hóa, nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn ở mức cao.
Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 76,3%, nhà xưởng xây sẵn đạt 92% và nhà kho xây sẵn đạt 91,7%. Những con số này cho thấy nhu cầu thuê mặt bằng sản xuất, logistics và kho vận vẫn duy trì tốt.
Trong đó, TP.HCM tiếp tục có lợi thế nhờ vị trí trung tâm và khả năng tiếp cận thị trường. Đồng Nai nổi bật với hệ thống logistics và hạ tầng kết nối, còn Tây Ninh sở hữu lợi thế về quỹ đất lớn và mức giá cạnh tranh.
Giá thuê đất khu công nghiệp vẫn neo cao
Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao dù có sự khác biệt giữa từng địa phương.
Giá chào thuê trung bình toàn thị trường đạt khoảng 186,4 USD/m2/chu kỳ thuê, giảm nhẹ 0,5% theo quý nhưng vẫn tăng 1,7% so với cùng kỳ năm trước.
Đồng Nai ghi nhận mức giá cao nhất khoảng 189,6 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 0,3% theo quý và 1,9% theo năm. TP.HCM đạt khoảng 187,5 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 1,2% theo quý và đáng chú ý tăng tới 6,8% theo năm do quỹ đất ngày càng hạn chế.
Trong khi đó, Tây Ninh có giá khoảng 179,6 USD/m2/chu kỳ thuê, giảm 4,8% theo quý và 6,8% theo năm. Mức giá cạnh tranh được xem là một trong những lợi thế giúp địa phương này thu hút thêm các dự án sản xuất mới.
TP.HCM khan hiếm quỹ đất, Đồng Nai và Tây Ninh hưởng lợi
Một trong những động lực quan trọng của thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam là sự dịch chuyển nhu cầu khỏi khu vực trung tâm.
Tại TP.HCM, quỹ đất công nghiệp ngày càng hạn chế khiến chi phí thuê có xu hướng tăng. Trong khi đó, Đồng Nai và Tây Ninh còn dư địa mở rộng, đặc biệt khi hệ thống giao thông liên vùng được đầu tư mạnh.
Tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM hiện đạt 86,1%, cao nhất trong ba địa phương và tăng 3,3% theo năm. Đồng Nai đạt 73,1%, còn Tây Ninh đạt 60,9%.
Điều này cho thấy dòng vốn đầu tư công nghiệp đang dần phân bổ rộng hơn thay vì tập trung tuyệt đối vào các khu vực truyền thống.
Hạ tầng tạo lực đẩy mới cho bất động sản công nghiệp
Trong những năm tới, hàng loạt dự án hạ tầng lớn được kỳ vọng tạo thêm động lực cho thị trường, đặc biệt là sân bay Long Thành, Vành đai 3 và hành lang đường thủy Đồng Nai – TP.HCM.
Khi thời gian kết nối được rút ngắn, giá trị của các khu công nghiệp nằm gần sân bay, cảng biển, tuyến vành đai và các trục giao thông lớn có thể tiếp tục được cải thiện.
Đây cũng là lý do Đồng Nai đang trở thành tâm điểm của dòng vốn công nghiệp khi vừa có lợi thế về quỹ đất, vừa hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng logistics và sân bay Long Thành.
Nguồn cung tương lai đang được chuẩn bị mạnh
Dù quý II/2026 chưa ghi nhận nguồn cung đất khu công nghiệp mới, nhiều địa phương đang tích cực chuẩn bị quỹ đất cho giai đoạn tiếp theo.
Đồng Nai đang thúc đẩy ba khu công nghiệp trọng điểm với tổng diện tích khoảng 2.240 ha. Tây Ninh phê duyệt danh mục 49 khu công nghiệp, quy mô khoảng 16.000 ha. Trong khi đó, TP.HCM xúc tiến đầu tư 14 khu công nghiệp mới, tổng diện tích khoảng 3.833 ha.
Những kế hoạch này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn chuẩn bị nguồn cung quy mô lớn, tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển mới trong giai đoạn 2026-2028.
Bất động sản công nghiệp còn dư địa tăng giá?
Triển vọng của bất động sản công nghiệp phía Nam đang được hỗ trợ bởi ba yếu tố chính: dòng vốn đầu tư sản xuất, hạ tầng giao thông và quỹ đất ngày càng phân hóa.
TP.HCM phù hợp với các doanh nghiệp ưu tiên vị trí và khả năng tiếp cận thị trường. Đồng Nai có lợi thế về logistics và kết nối hạ tầng, trong khi Tây Ninh nổi bật với quỹ đất rộng và chi phí cạnh tranh.
Với tỷ lệ lấp đầy tiếp tục cải thiện, giá thuê tại nhiều khu vực vẫn tăng theo năm và hàng loạt dự án hạ tầng đang được triển khai, bất động sản công nghiệp được đánh giá là một trong những phân khúc có nền tảng tăng trưởng đáng chú ý của thị trường phía Nam trong những năm tới.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
