Bảng giá đất mới của TP.HCM dự kiến áp dụng từ năm 2026 đang trở thành chủ đề nóng khiến người dân và nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Mức điều chỉnh tăng mạnh, đặc biệt tại khu vực Bình Dương cũ, được dự báo sẽ tạo ra thay đổi lớn trong chi phí sử dụng đất, chuyển đổi mục đích đất và hoạt động đầu tư – kinh doanh. Vậy ai sẽ là nhóm chịu ảnh hưởng nặng nhất?
Bảng giá đất mới: khu vực nào tăng mạnh nhất?
Theo dự thảo đang lấy ý kiến, mức điều chỉnh giá đất có sự chênh lệch rất lớn giữa các khu vực:
- Khu trung tâm TP.HCM cũ: tăng tối đa 1,56 lần.
- Bình Dương (cũ): tăng cao nhất đến 8 lần.
- Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ): tăng tối đa 3,78 lần.
Điều này khiến tác động tới từng nhóm đối tượng cũng khác nhau, trong đó người dân có nhu cầu chuyển đổi đất ở Bình Dương cũ được xem là bị ảnh hưởng mạnh nhất.
Nhóm chịu ảnh hưởng nặng nhất: người dân muốn chuyển đổi đất lên thổ cư
Khi bảng giá đất tăng gấp nhiều lần, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất (đặc biệt từ đất nông nghiệp sang đất ở) tăng đột biến.
Tại các khu vực thuộc Bình Dương cũ, mức giá mới có thể gấp 8 lần hiện tại. Điều này đồng nghĩa khoản thuế chuyển mục đích sử dụng đất của người dân sẽ tăng cao tương ứng.
Nhiều trường hợp được chuyên gia phân tích: một thửa đất vài trăm mét vuông vốn nộp thuế vài trăm triệu, khi áp dụng giá mới có thể phải đóng tới hàng tỷ đồng. Chi phí tăng quá lớn khiến nhiều hộ gia đình không thể chuyển đổi đất hợp pháp, dẫn tới tình trạng “đất không phát triển được”, khó xây dựng hoặc dễ phát sinh xây sai phép.
Hệ quả này làm quỹ đất hợp pháp khan hiếm, đẩy giá nhà tăng cao, người mua ở thực càng khó tiếp cận.
Ai ít bị ảnh hưởng bởi bảng giá đất?
Doanh nghiệp bất động sản
Doanh nghiệp gần như không chịu tác động trực tiếp.
Lý do: tiền sử dụng đất cho dự án thương mại được xác định theo phương pháp thặng dư, không phụ thuộc bảng giá đất.
Doanh nghiệp sản xuất – thương mại – dịch vụ
Thuế và tiền thuê đất hàng năm vẫn ổn định đến hết năm sau.
Sau đó, các chi phí chỉ tăng nhẹ thông qua điều chỉnh gián tiếp.
Hộ nghèo, gia đình chính sách
Các chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất vẫn duy trì, không tạo áp lực lớn.
Người dân TP.HCM cũ
Phần lớn khu vực giữ nguyên hoặc tăng nhẹ. Đặc biệt:
- Đất thổ cư tại Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh gần như không thay đổi.
- Đất nông nghiệp tăng 50–70%, nhưng vẫn nằm trong mức có thể kiểm soát.
Các nhóm chịu tác động trung bình
Người dân thuộc diện tái định cư hoặc giao đất không qua đấu giá
Do bảng giá mới dùng giá thị trường làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, khoản chênh lệch người dân cần nộp có thể tăng theo.
Những người đang làm thủ tục sổ đỏ, tách thửa, chuyển nhượng
Bảng giá mới kéo theo:
- Thuế thu nhập từ chuyển nhượng tăng.
- Lệ phí trước bạ tăng.
- Nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận thay đổi.
Tại các khu vực mức điều chỉnh cao hơn quy hoạch cũ, rủi ro phát sinh khiếu nại hoặc tranh chấp cũng tăng.
Tác động lan tỏa đến thị trường bất động sản
Các chuyên gia nhận định tác động thực tế lớn hơn dự báo:
1. Chi phí giải phóng mặt bằng tăng
Tiền sử dụng đất và chi phí bồi thường cao hơn khiến doanh nghiệp phát triển dự án phải cân nhắc kỹ.
Doanh nghiệp lớn có thể xoay xở được, nhưng doanh nghiệp nhỏ dễ chậm tiến độ hoặc hoãn khởi công.
2. Nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền có nguy cơ giảm
Khi chi phí đầu vào tăng, doanh nghiệp buộc phải phát triển sản phẩm giá cao để đảm bảo lợi nhuận.
Nguồn cung nhà ở bình dân tiếp tục thu hẹp.
3. Giá nhà – đất có nguy cơ tăng theo mặt bằng mới
Thị trường vận hành theo nguyên tắc “nước lên thuyền lên”: giá đất tăng kéo theo giá bán tăng, phí giao dịch tăng, thuế tăng.
4. Nhà đầu tư cần thận trọng
Những khu vực bảng giá tăng quá nhanh dễ xuất hiện sự chững lại ngắn hạn, do người dân và nhà đầu tư cần thời gian thích nghi với mức giá mới.
Kết luận: Bảng giá đất mới – tác động lớn nhất lên nhóm hộ dân tại Bình Dương cũ
Bảng giá đất mới của TP.HCM có mục tiêu minh bạch hóa thị trường, tiệm cận giá trị thực và hạn chế tình trạng “hai giá”. Tuy nhiên, tác động lớn nhất lại rơi vào người dân muốn chuyển đổi đất tại Bình Dương cũ, khi chi phí tài chính tăng đột biến.
Trong ngắn hạn, thị trường sẽ có độ trễ để hấp thụ. Nhưng về dài hạn, bảng giá mới tạo nền tảng minh bạch hơn, hạn chế đầu cơ và góp phần hướng thị trường về giá trị thực.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
