BĐS đang chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản bảo đảm tại nhiều ngân hàng, với giá trị lên tới hàng triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, quy mô BĐS thế chấp lớn không đồng nghĩa rủi ro tín dụng tăng tương ứng, bởi các ngân hàng vẫn duy trì nhiều “bộ đệm” an toàn thông qua tỷ lệ cho vay, định giá tài sản và kiểm soát khả năng trả nợ của khách hàng.
BĐS thế chấp tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn tại ngân hàng
Số liệu tài chính bán niên 2026 cho thấy BĐS vẫn là loại tài sản bảo đảm chủ đạo trong hệ thống ngân hàng.
Tại Agribank, đến cuối tháng 6/2026, giá trị BĐS nhận thế chấp đạt khoảng 3,58 triệu tỷ đồng, chiếm gần 89% tổng giá trị tài sản thế chấp. Trong khi đó, Vietcombank ghi nhận khoảng 1,99 triệu tỷ đồng BĐS thế chấp, tương đương hơn 72% tổng tài sản bảo đảm.
Tại BIDV và VietinBank, số liệu cuối năm 2025 cũng cho thấy giá trị BĐS thế chấp lần lượt ở mức khoảng 2,6 triệu tỷ đồng và 2,7 triệu tỷ đồng. Một số ngân hàng thương mại cổ phần như ACB, MB hay Sacombank cũng sở hữu danh mục BĐS bảo đảm với quy mô lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng.
Việc BĐS được sử dụng phổ biến làm tài sản thế chấp đến từ giá trị lớn, khả năng định giá tương đối rõ ràng và hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện. Đây cũng là loại tài sản quen thuộc trong hoạt động vay vốn của cả khách hàng cá nhân và doanh nghiệp.
BĐS thế chấp lớn không đồng nghĩa rủi ro tín dụng tăng
Điều cần lưu ý là giá trị tài sản thế chấp không phản ánh trực tiếp mức độ rủi ro của ngân hàng. Yếu tố quan trọng hơn nằm ở tỷ lệ giữa số tiền ngân hàng cho vay và giá trị tài sản bảo đảm, hay còn gọi là tỷ lệ LTV.
Trên thực tế, ngân hàng thường không cho vay bằng toàn bộ giá trị BĐS thế chấp. Việc duy trì một khoảng chênh lệch giữa dư nợ và giá trị tài sản giúp tạo ra “bộ đệm” khi thị trường BĐS biến động.
Tại Agribank, giá trị BĐS thế chấp khoảng 3,58 triệu tỷ đồng, trong khi dư nợ cho vay khách hàng hơn 2 triệu tỷ đồng. Như vậy, dư nợ tương đương khoảng 56% giá trị BĐS thế chấp.
Tương tự, Vietcombank có dư nợ khoảng 1,67 triệu tỷ đồng, thấp hơn giá trị BĐS thế chấp khoảng 1,99 triệu tỷ đồng. Nếu tính cả các loại tài sản bảo đảm khác như tiền gửi và giấy tờ có giá, tỷ lệ dư nợ trên tổng giá trị tài sản bảo đảm ở mức thấp hơn đáng kể.
Khoảng chênh lệch này được xem là một trong những lớp bảo vệ giúp ngân hàng giảm thiểu tổn thất nếu khách hàng mất khả năng thanh toán hoặc giá BĐS giảm.
Rủi ro không nằm ở quy mô mà ở chất lượng tài sản
Dù vậy, việc BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản bảo đảm vẫn cần được theo dõi chặt chẽ. Rủi ro không đơn thuần nằm ở giá trị hàng triệu tỷ đồng BĐS thế chấp, mà phụ thuộc vào chất lượng thực tế của tài sản và khách hàng vay vốn.
Nếu thị trường BĐS giảm sâu, giá trị tài sản bảo đảm có thể suy giảm, làm thu hẹp “bộ đệm” an toàn của ngân hàng. Bên cạnh đó, những tài sản có pháp lý phức tạp hoặc thanh khoản thấp cũng có thể gây khó khăn khi cần xử lý để thu hồi nợ.
Ngoài ra, khả năng trả nợ của khách hàng vẫn là yếu tố đặc biệt quan trọng. Một BĐS có giá trị lớn chưa chắc đảm bảo khoản vay an toàn nếu khách hàng không còn dòng tiền để trả nợ.
Do đó, để đánh giá rủi ro tín dụng, cần xem xét đồng thời giá trị thực của BĐS, tỷ lệ LTV, chất lượng khách hàng, dòng tiền trả nợ và khả năng thanh khoản của tài sản.
Bài toán lớn là kiểm soát rủi ro tập trung
Theo các chuyên gia, hệ thống ngân hàng cần đặc biệt lưu ý đến rủi ro tập trung vào BĐS. Nếu nhiều khoản vay cùng phụ thuộc vào một phân khúc hoặc một khu vực đang suy giảm, rủi ro có thể gia tăng nhanh hơn khi thị trường biến động.
Ngược lại, nếu ngân hàng thẩm định tài sản thận trọng, duy trì tỷ lệ cho vay hợp lý và kiểm soát tốt khả năng trả nợ của khách hàng, BĐS vẫn là một trong những loại tài sản bảo đảm quan trọng của hệ thống tài chính.
Nhìn chung, quy mô BĐS thế chấp hàng triệu tỷ đồng chưa phải là yếu tố đủ để kết luận rủi ro tín dụng đang tăng cao. Điều quan trọng hơn là chất lượng tài sản, mức độ an toàn trong cho vay và khả năng duy trì dòng tiền trả nợ của khách hàng trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
