Nguồn cung căn hộ TP.HCM đang trở lại, nhưng nghịch lý là càng có thêm sản phẩm, người mua càng khó tiếp cận khi phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc chung cư cao cấp. Giá bán vượt xa khả năng chi trả, trong khi lãi suất vay mua nhà tăng mạnh đang trở thành hai rào cản lớn nhất của thị trường.
80% nguồn cung chung cư vượt 120 triệu đồng/m2
Trong quý II/2026, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận khoảng 1.800 căn hộ mở bán mới, nâng tổng nguồn cung mới trong nửa đầu năm lên khoảng 3.700 căn từ 7 dự án.
Đây là tín hiệu tích cực nếu xét về lượng hàng mới, tuy nhiên cơ cấu nguồn cung lại đang đặt ra bài toán lớn về khả năng hấp thụ.
Phần lớn dự án mới tập trung ở phân khúc hạng A và B, với giá bán đều trên 90 triệu đồng/m2 thông thủy. Đáng chú ý, khoảng 80% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.
Điều này cho thấy thị trường căn hộ TP.HCM đang ngày càng nghiêng về nhóm sản phẩm cao cấp, trong khi nguồn cung vừa túi tiền lại chưa được cải thiện tương xứng.
Giá nhà cao và lãi suất vay trở thành hai rào cản lớn
Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập đang khiến khả năng mua nhà của nhiều người dân ngày càng khó khăn.
Trong khi giá căn hộ liên tục neo ở mức cao, lãi suất vay mua nhà cũng tăng đáng kể. Đến quý II/2026, lãi suất vay mua nhà trung bình khoảng 13%/năm, tăng khoảng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Đây là áp lực rất lớn đối với những người mua nhà phải sử dụng đòn bẩy tài chính.
Với một căn hộ có giá vài tỷ đồng, việc lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm có thể khiến số tiền phải trả hàng tháng tăng đáng kể. Vì vậy, nhiều khách hàng dù có nhu cầu ở thực vẫn lựa chọn trì hoãn quyết định mua và chờ thị trường có sản phẩm phù hợp hơn.
Tỷ lệ hấp thụ căn hộ chỉ đạt 32%
Sự mất cân đối giữa giá bán và khả năng chi trả đang phản ánh trực tiếp qua thanh khoản.
Tính đến quý II/2026, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ khoảng 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch.
Các dự án có giá cao càng nhạy cảm với biến động lãi suất bởi người mua thường phải sử dụng tỷ lệ vay lớn hơn. Khi chi phí vốn tăng, bài toán tài chính trở nên khó khăn và quyết định xuống tiền cũng bị kéo dài.
Để cải thiện sức mua, nhiều chủ đầu tư đang đưa ra các chính sách như hỗ trợ lãi suất trong 1-2 năm đầu, giãn tiến độ thanh toán hoặc cung cấp các gói vay với lãi suất cố định quanh 10%.
Tuy nhiên, những chính sách này vẫn chưa hoàn toàn giải quyết được tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh mặt bằng lãi suất được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao.
Nửa cuối năm 2026 sẽ có thêm 10.000 căn hộ
Nguồn cung căn hộ được kỳ vọng cải thiện mạnh trong nửa cuối năm 2026 với khoảng 10.000 căn hộ mới.
Động lực chính đến từ các đại đô thị quy mô lớn do những chủ đầu tư có tiềm lực phát triển. Bên cạnh đó, chính sách bán hàng linh hoạt và việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng cũng được kỳ vọng hỗ trợ thanh khoản.
Về dài hạn, tổng nguồn cung căn hộ tương lai tại TP.HCM đến năm 2029 có thể đạt khoảng 70.000 căn.
Tuy nhiên, bài toán quan trọng không chỉ nằm ở số lượng căn hộ mà còn ở cơ cấu giá. Nếu nguồn cung mới tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, thị trường có thể vẫn thiếu sản phẩm phù hợp với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình.
Nhà phố, biệt thự giảm giá khi nguồn cung vùng ven tăng
Không chỉ căn hộ, thị trường bất động sản liền thổ TP.HCM cũng đang có những diễn biến đáng chú ý.
Trong quý II/2026, nguồn cung nhà phố và biệt thự mới đạt khoảng 1.600 căn, trong đó phần lớn đến từ một đại đô thị quy mô lớn tại khu vực ngoại thành.
Sự xuất hiện của nguồn cung vùng ven đã kéo giá bán trung bình giảm khoảng 10% theo quý, xuống khoảng 179 triệu đồng/m2 đất.
Thanh khoản cũng có xu hướng tập trung vào những sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng, đặc biệt là các căn nhà phố diện tích nhỏ. Điều này cho thấy người mua đang ngày càng nhạy cảm với giá và ưu tiên những sản phẩm có tổng giá trị vừa sức hơn.
Hạ tầng đang thay đổi bản đồ bất động sản TP.HCM
Trong bối cảnh giá nhà khu vực trung tâm ngày càng cao, các khu vực vùng ven đang nhận được nhiều sự quan tâm hơn nhờ các dự án hạ tầng kết nối.
Việc mở rộng không gian đô thị và triển khai các tuyến giao thông trọng điểm đang tạo ra những hành lang phát triển mới cho thị trường nhà ở.
Đây cũng là lý do nguồn cung trong thời gian tới được dự báo tiếp tục tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn ở vùng ven, thay vì khu vực trung tâm vốn ngày càng hạn chế quỹ đất.
Nguồn cung tăng nhưng bài toán khả năng chi trả vẫn còn
Thị trường căn hộ TP.HCM đang đứng trước một nghịch lý: nguồn cung phục hồi nhưng khả năng chi trả của người mua chưa theo kịp giá nhà.
Trong ngắn hạn, giá bán cao và chi phí vay vốn sẽ tiếp tục là hai yếu tố quyết định sức mua. Trong dài hạn, việc tháo gỡ pháp lý, phát triển nhà ở phù hợp với thu nhập và mở rộng hạ tầng kết nối được xem là những yếu tố quan trọng để thị trường phát triển cân bằng hơn.
Nếu nguồn cung mới trong giai đoạn 2026-2029 được phân bổ đa dạng về mức giá, người mua sẽ có thêm lựa chọn và thanh khoản thị trường có thể được cải thiện rõ rệt.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
